최대 8억… 재건축 '초과이익 부담금 쇼크'
최대 8억… 재건축 '초과이익 부담금 쇼크'
국토부, 시뮬레이션 공개
일부 조합 위헌 소송 준비 서울 강남권 재건축 아파트 조합원들이 내야 하는 재건축 초과이익환수 부담금이 최고 8억4000만원에 이르는 것으로 나타났다.
국토교통부는 재건축 초과이익환수제가 올해 부활함에 따라 서울 재건축아파트 20개 단지를 대상으로 시뮬레이션한 결과 조합원 1인당 평균 부담금이 3억7000만원 안팎으로 나왔다고 21일 발표했다.
이 중 서울 강남4구(강남 서초 송파 강동) 15개 단지의 재건축아파트 조합원 1인당 초과이익 부담금은 평균 4억4000만원으로 추산했다. 강남4구가 아닌 5개 단지의 조합원당 평균 부담금은 1억4620만원인 것으로 산출했다.
강남권 단지 중에서 조합원당 평균 초과부담금이 가장 많은 곳은 8억4000만원이었다. 또한 3개 단지는 6억~6억7000만원, 가장 적은 단지는 1억6000만원이었다.
이 같은 부담금 산정액은 준공 시점 예상 집값에서 통상 준공 10년 전 집값과 제반 비용 등을 빼고 계산한 조합 전체 부담금을 조합원 수로 나눠 계산한 수치다.
국토부는 구체적인 산출 근거와 단지명은 공개하지 않았다. 부동산업계는 “재건축을 하지 말라는 소리”라며 반발했다. 일부 재건축조합은 “매수 시기와 관계없이 일률적으로 미실현 이익에 부과하는 초과부담금은 위헌”이라며 “헌법재판소에 위헌 소송을 제기할 것”이라고 밝혔다.
이해성 기자 ihs@hankyung.com
http://land.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2018012116211
작년까지 관리처분인가를 득하지 못한 강남의 재건축 아파트는 어차피 재건축 추진 안 한다.
초과이익 환수제 할 일이 있나?
나중에 그것 추진했다가 조합원들에게 소송 당할 것이다.
법적인 책임을 지면서까지 누가 하나?
아주 근시안적인 얘기다.
안 한다.
물론 관리처분 인가가 끝난 곳은 희소성 때문에 분양가는 더 올라갈 것 같다.
현 정부에서 강남 집값은 겁나게 올려주고 있다.
왜냐하면 앞으로 새아파트는 현재 관리처분 인가가 끝난 단지를 끝으로 집권하는 4년간은 공급이 없을 것이므로 새집에 들어가고 싶은 사람들은 새로 분양하는 아파트를 사야 하기 때문에 그 아파트 분양권은 천정부지로 뛸 것이다.
그리고 앞으로 민주당에서 대통령이 또 안 나온다는 보장이 없지 않은가?
그러니 최대 9년도 가능하다.
이것을 염두에 두고 아래의 글을 보자.
그러면 재건축을 진행하는 단지 말고 진행하지 않는 단지를 보자.
8억 부담금 단지는 반포주공 3주구 '추정'
조합설립, 추진위원회 설립 등 초기 단계 단지들도 초과이익환수제 적용 대상이다. 잠실 한강변에 최고 50층으로 재건축하는 잠실주공5단지는 사업 규모가 워낙 큰 데다 서울시 심의 과정이 길어지면서 지난해 정비계획안을 확정하는 데 그쳐야 했다. 용산 한강변 블루칩 단지인 용산구 이촌동 한강맨션도 초과이익환수제 대상이다. 여전히 추진위원회 단계에 머물러 있는 강남구 대치동 은마아파트도 마찬가지다.
land.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2018012116111
이 기사는 관리처분 인가를 받지 못한 유망단지를 언급했다.
이런 단지는 어떻게 될 것인가?
여기서 돈 없이 강남 재건축 아파트를 산 사람들이 어떻게 할 것이냐? 가 관건이 될 것이다.
즉 돈이 있으면서 전세 정도만 끼고 재건축을 산 조합원은 아무 문제가 없다.
예를 들어 14억 정도 하는 은마아파트를 4억 5천 만원 전세끼고 그냥 10억 정도 들여서 산 사람은 문제가 없다.
그는 대출을 안 받았기 때문이다.
그러나 강남 아파트 오른다니 돈 없는데도 대출끼고 전세 놓은 사람이 있을 것이다.
이 사람이 버틸 수 있으면 매물은 앞으로도 안 나오고 버틸 수 없으면 이들의 매물이 나온다.
신문기사에서 재건축이 되니 마니 할 때 무조건 하자는 사람들이 있었다.
빨리 관리처분 인가를 받아야 한다고 주장하는 사람들 말이다.
그 사람들이 이런 부류일 가능성이 크다.
그들은 10억 원이 없다.
그러니 대출을 끼고 후순위로 전세를 놨을 것이다.
은마아파트의 경우 14억에 60% 대출을 끼고 나머지 4억5천만 원의 전세를 놓은 경우다.
60%는 8억4천만 원이 된다.
그렇다면 이자는 얼마일까?
3%로 아주 적게 잡았을 때 210만 원이다.
이들은 재건축 아파트 단타로 치고 빠지거나 적당한 가격에 빠져 나오려고 했는데 지금 초과이익 환수제 때문에 재건축은 안 되는 상황이 벌어진 것이다.
그러니 매달 210만 원의 이자를 내고 있다.
그런데 앞으로 얼마를 더 내야 하나?
최소 4년이다.
민주당 정권이 다시 선거를 치르는 시점이다.
그런데 이들에게 재수 없으면 9년이 될 수도 있다.
이자비용은 얼마인가?
4년간 1억 원이다.
어? 얼마 안 된다.
지금 강남 아파트 올라가는 가격에 비하면 1억 원은 껌값이다.
그러니 이들이 내놓을리가 없다.
9년이라고 하더라도 2억보다 좀 더 낼 것이다.
그래도 9년이나 가겠어? 생각할 것이다.
중간에 금융위기 오겄지.
그러면 풀것지.
그럴 때를 기다리는 것이다.
그런데 얼마전 한은이 기준금리를 올렸다.
앞으로 3%가 아니라 5%까지도 될 수 있다.
5%라면 이야기가 달라진다.
무려 350만 원이다.
그러나 지금은 아니다.
글로벌 금융위기 상황도 아니고 우리나라가 고금리로 갈리도 없다고 생각할 것이다.
그러면 버티는 것이다.
그래서 현재 그들이 강남 재건축 아파트를 내놓을 가능성은 강남의 재건축 아파트가 올라가면 올라 갈수록 더 떨어진다.
종부세를 올리면?
일부는 내놓겠지만 그로 인해 집값에 반영되면 더 버틸 것이다.
결론은 지금 강남의 재건축 아파트 가격이 뛰는 것을 보고 버틸지 말지를 이들이 지켜보고 있다는 것이고 정부가 대책을 더 내놓았는데 3억 쯤 올라버리면 매물은 영원히 들어간다.
9년을 버텨도 남는장사이기 때문이다.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
