왜 지금은 수도권부터 지방 아파트까지 그득그득 들어찼는

화무는 십일홍이고 달도 차면 기운다.

왜 지금은 수도권부터 지방 아파트까지 그득그득 들어찼는가?

돈 안 쓰는 일본 기업들… 현금자산 1100조 원 '사상 최대'

http://www.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2016061261001

일본의 무차입 기업이 1900여 개 사 그리고 비율이 56.1%다.

그럼 돈이 남아돈다는 얘긴데 그 돈을 어디 있나?

기업이 은행에 돈을 맡긴다는 얘기다.

기업이 은행에서 돈을 빌려 쓰고 그것으로 투자하고 은행은 기업이 낸 이자를 받아 개인이 맡긴 예금의 이자를 주는 것이 지금까지의 시스템이었다.

그런데 돈을 빌려가야 할 기업이 돈을 맡기고 있다.

그것도 50%가 넘는 비율로 말이다.

개인도 당연히 돈을 맡기고 있다.

그럼 기업도 개인도 돈을 맡기면 은행은 어떻게 하란 얘긴가?

그래서 은행이 일본 중앙은행 국채를 샀다.

국채를 많이 사면 국채 가격이 떨어진다.

그래서 일본 중앙은행이 그렇게 돈 맡길 거면 니들 돈 맡길 때 이자 내라고 한 것이 마이너스 금리가 된 것이다.

그런데 우리가 이렇게 따라가고 있는 것이다.

사내유보금은 엄청 쌓이고 개인도 이자가 낮아도 은행에 맡기고 은행은 대한민국 국채를 자꾸 사서 국채 가격 떨어지고 말이다.

대신 우리는 개인에게 빌려주는 부동산 담보대출이 있지 않나?

그래서 가계대출이 사상 최대를 찍고 있다.

일본은 그럼 왜 부동산 담보대출을 안 하고 애먼 국채만 사나?

일본 부동산 망하지 않았나?

그러니 얘네들 안전자산에 투자해야 하니 국채만 사는 것이다.

한편 가계대출 증가를 보다 못한 정부는 원리금 상환이라는 카드를 빼들었고 수도권에 이어 지방도 원리금 상환하고 있다.

그래서 지금 부동산 시장이 호황이다.

그런데 분양을 하면 분양이 잘 된다.

이렇게 지어대는데 신기하지 않은가?

김포 한강신도시 얼마 전까지 미분양이 속출했는데 지금은 빈집 있다는 소문을 들어보지 못했다.

영종 하늘도시도 분양하면 완판이다.

그럼 분양하면 완판이고 실제 가보면 영종도 끝부터 판교까지 그리고 양주부터 동탄까지 그득그득 사람들이 들어찼느냐 말이다.

그럴 수밖에 없다.

왜냐하면 지금이 인구 절정기를 지나고 있기 때문이다.



자세히 보라 무엇이 보이는가?

꼭 태국의 불교사원처럼 보인다.

이 그림은 우리나라 2001년도 인구를 그림으로 그려놓은 통계청 자료이다.

그럼 옆으로 가장 뚱뚱한 부분이 첫 번째 불룩한 곳이 소위 베이비붐 세대라 불리는 구간이다.

나이는 58년생부터 63년생까지이니 제일 빠른 58년 개띠가 59세이다.

그럼 저것은 언제 자료인가?

2001년 자료이다.

2001년이라면 IMF로 한참 힘들다가 겨우 빠져나오는 힘겨운 시기였다.

그리고 부동산 폭발의 초입이었다.

그런데 베이비붐에 속하는 61년생이 몇 살인가? 

만으로 40살이다.

40살 세계적으로 부동산에 있어서는 큰 의미를 가지는 숫자다.

최초로 부동산을 구입하는 시기이다.

그럼 자세히 그림을 보라.

뚱뚱한 구간이 3번 있지 않은가?

61년생, 71년생, 81년생

그럼 71년에 부동산을 최초 구입하는 때는 2011년 81년생이 부동산을 최초 구입하면 2021년 아닌가?

그중 우리가 중간인 그리고 가장 사람이 많이 태어났다는 71년 생이 집을 사고 얼마 안 지나고 있는 주거 폭등 기를 지나고 있는 중이다.

주거 폭등 기란 집이 모자라는 시기이다.

58년생이 아직 은퇴 전이고 애들을 아직 키우는 집이 있을 테고 71년생들은 말할 것도 없고 81년생마저 집을 구하려 난리가 나는 시점이 이 시 점이다.

그러니 영종도 끝에서부터 동탄 끝까지 그리고 세종시마저도 대한민국 부동산 분양하면 불야성 아닌가?

그런데 덴트연구소에서 2018년 인구절벽이 온다고 했나?

답은 71년생의 48세에 있다.

생산가능 인구가 그때부터 줄어들기 시작하기 때문에 그러면 부동산은 4인 가구에서 2인 가구로 줄어들고 주거지가 확장보다는 축소가 되는 시점이 된다고 보는 것이다.

2018년이 와도 절벽은 오지 않을 것이라 보이지만 말이다.

우리나라 부동산 바로 떨어지지는 않는다.

그러나 가장 어두운 새벽의 끝은 가장 밝은 태양빛이 떠오르기 전이라는 사실을 잊어서는 안 된다.

물론 화무는 십일홍이고 달도 차면 기운다.

JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
 

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