부동산 임대업자 대출 26일부터 까다로워진다
부동산 임대업자 대출 26일부터 까다로워진다
은행, RTI·LTI 본격 적용
DSR은 70~110% 될 듯
오는 26일부터 부동산 임대사업자 등 개인사업자에 대한 은행 대출 규제가 대폭 강화된다. 가계신용대출 한도 역시 더 낮아질 전망이다.
18일 금융계에 따르면 은행들은 개인사업자 대출심사에 임대업이자상환비율(RTI), 소득대비대출비율(LTI) 등 제도를 이달 26일부터 시행한다. 정부가 가계대출과 연관된 자영업 대출의 리스크를 관리하기 위해 내놓은 ‘여신심사 선진화 가이드라인’에 따른 조치다.
부동산 임대업자는 원칙적으로 RTI 150%(주택임대업은 125%) 이상인 경우에만 신규 대출을 받을 수 있다. 부동산에서 나오는 임대소득이 대출이자의 1.5배를 넘어야 한다는 뜻이다. RTI 계산 때 해당 부동산을 담보로 한 기존 대출 이자를 모두 고려하고, 임대 보증금은 정기예금 이자율만큼 소득으로 인정한다. 여기에 실제 대출이자에 금리 상승을 가정한 ‘스트레스 금리’까지 최소 1%포인트 가산하기 때문에 대출 한도가 줄어든다. 다만 예외적으로 1억원 이하의 대출이나 은행 상환능력이 충분하다고 판단한 경우에는 한도 이상으로 대출받을 수 있다.
부동산 임대업 외에도 모든 개인사업자의 1억원이 넘는 신규 대출에 LTI가 고려된다. 내년부터는 개인사업자 대출 때 상권 및 업황 분석 결과를 여신심사에 활용해 은행별로 대출이 과밀 상권·업종으로 쏠리는 현상을 막기로 했다.
가계대출 총체적상환능력비율(DSR) 제도 역시 26일 시행된다. 각 은행은 가계대출 DSR 한도를 70~110% 정도로 제한하는 방안을 검토 중이다. 보유한 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 소득과 비교해 대출한도를 제한하는 방식이다. 신용대출 등 대부분 신규 대출에 적용되기 때문에 주택담보대출에만 적용하는 신(新)총부채상환비율(DTI)에 비해 폭넓은 규제다.
■ 소득대비대출비율(LTI)
loan to income. 개인사업자의 대출 원리금 상환능력을 심사하는 지표. 분모는 영업이익과 근로소득 등을 합친 금액이며, 분자는 전 금융권 가계대출 및 개인사업자 대출 합산액이다.
이현일 기자 hiuneal@hankyung.com
http://plus.hankyung.com/apps/newsinside.view?aid=2018031894901&category=&sns=y
기존의 대출자는 상관없다고 한다.
새로 받는 신규대출자만 관련있다고 한다.
그러나 생각해보자.
다주택자의 약점을 은행이 모를까?라는 것이다.
즉 다주택자이면서 다량의 채무를 지고 있는 사람들의 약점 말이다.
다른 은행으로 갈아탈 수 없다는 약점 말이다.
그러면 은행 본점에서 이런 메뉴얼이 내려왔다고 치자.
다주택자의 대출 연장 시 무조건 1% 이상 대출 금리 올리라는 지침을 내렸다면 어떻게 될까?
물론 다주택자는 반발할 것이다.
그런데 은행이 다주택자는 신용위험도가 증가하는 상황에서 은행은 리스크를 감수하고 대출을 해주는 것인데 이정도의 이자는 올려야 하지 않을까? 라는 명분을 내세우면 어떻게 될까?
그렇다면 다주택자는 1%의 이자를 더 내는 수밖에 없다.
원금상환 하라 하면 사회문제가 되므로 다주택자를 상대로 은행이 수익률을 올릴 수 있는 방법인 것이다.
이런 것을 나만 생각했을까?
은행의 고위 관계자는 어떻게 하면 더 높은 수익성을 거둬 배당을 많이 해주는 것이 그들의 책임인데 다른 은행이 하면 다 따라하지 않을까?
게다가 다주택자는 서민도 아니지 않은가?
그러니 서민들의 지지를 받지도 못할 것이고 그렇다고 더러워서 판다고 하더라도 다주택 중과가 걸려 있는 상태가 되는데 파는 것도 쉽지 않을 것이다.
다주택자는 여러모로 더러운 꼴을 당하게 될 것 같다.
그러나 그에 대응할만한 카드가 없어서 난감하다.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
