다주택자 '임대 등록' 2020년 의무화… 주택 임대가
다주택자 '임대 등록' 2020년 의무화… 주택 임대가격 국가가 직접 통제한다
114만 등록 임대주택
200만 가구로 확대 추진
공정률 60% 시점에 분양
후분양 비중 두 배로…LH·SH 등 올해부터 공급
민간엔 공공택지·대출 지원
인센티브 줘 후분양 유도 정부가 28일 내놓은 ‘제2차 장기 주거종합계획 수정계획’의 핵심은 후분양제 활성화와 임대주택 등록 의무화 방안이다. 후분양 물량을 늘려 소비자의 선택권을 강화하고, 정부로부터 임대료를 통제 받는 임대주택 공급을 확대해 서민의 주거 안정을 꾀한다는 구상이다.
◆후분양 공공에서 민간으로 확대
정부는 공정률 60% 시점에 분양하는 후분양을 활성화하기 위해 공공기관의 공급 물량부터 후분양으로 전환하기로 했다. LH(한국토지주택공사)는 올 하반기 분양하려 했던 경기 시흥 장현지구와 강원 춘천 우두지구 등 2개 단지를 내년에 후분양으로 공급하고, 서울주택도시공사(SH공사)는 올해 약 1400가구를 후분양 방식으로 내놓는다. 경기도시공사는 내년 착공물량이 있으면 후분양으로 공급할 계획이다.
정부는 이들 3사가 공급하는 전체 공공분양 물량 가운데 후분양 비중을 2022년까지 70%로 단계적으로 늘려갈 계획이다. 이렇게 되면 2022년에는 연간 1만1500가구가 후분양으로 공급될 것으로 국토교통부는 예상했다. 다만 신혼희망타운과 주거환경개선사업으로 공급하는 물량은 후분양에서 제외했다.
민간 부분은 인센티브를 제공해 자발적인 참여를 유도하기로 했다. 올 하반기부터 경기 화성 동탄2, 평택 고덕, 파주 운정3, 충남 아산 탕정 등 4개 공공택지를 후분양 방식을 택한 건설회사에 공급할 계획이다. 택지대금 납부를 보증할 경우 착공과 분양을 허용하고, 택지대금 납부에 18개월의 거치 기간을 주기로 했다. 사업비를 충당하기 위해 현재 가구당 6000만~8000만원인 후분양 대출 한도를 8000만~1억10000만원으로 상향 조정하고 금리 인하도 추진한다.
주택도시보증공사(HUG)는 후분양 대출보증의 보증 한도를 총사업비의 47%에서 78%로 올릴 계획이다.
◆임대주택 등록 의무화
정부는 공적 규제를 적용하는 임대주택 물량을 400만 가구로 늘리기로 했다. 전체 임차가구(약 900만 가구)의 45%에 해당하는 물량이다. 이를 위해 민간이 등록한 임대주택을 2022년엔 200만 가구 수준까지 확보하기로 했다. 공적 임대주택도 200만 가구까지 늘리기로 했다.
민간 임대 등록은 우선 종합부동산세 합산배제 등 인센티브를 제공해 자발적인 등록을 유도하기로 했다. 기대에 미치지 못하면 다주택자의 임대주택 등록을 2020년 이후 의무화하기로 했다. 김흥진 국토부 주택정책관은 “임대차 시장의 투명성과 안정성을 강화하고 임대인과 임차인이 상생할 수 있도록 공적 임대주택 뿐만 아니라 민간 등록 임대주택을 늘려갈 계획”이라고 설명했다.
지난 5월까지 등록한 민간 임대주택 수는 총 114만 가구다. 정부에 등록된 임대주택은 의무 기간 동안 임대인이 안정적으로 거주할 수 있고, 임대료 인상은 연 5% 이내로 제한된다.
전국의 주택보급률은 2016년 102.6%에서 2022년 110%(수도권 107%)까지 올라갈 것으로 국토부는 예상했다. 인구 1000명당 주택 수는 같은 기간 전국 387.7가구에서 427가구로 늘어날 것이란 전망이다.
신규주택 수요 추정치는 소폭 상향 조정했다. 소득증가율과 멸실 주택 수 등을 고려해 올해부터 2022년까지 신규주택 수요는 종전 연 38만4000가구에서 소폭 늘어난 연 38만6500가구에 달할 것으로 추정했다. 이에 따른 공공택지 수요는 12.0㎢다. 보존 가치가 낮은 그린벨트, 도심 역세권·유휴지 등에서 부지를 확보하기로 했다.
정부는 이와 함께 올해 공적 임대주택 17만2000가구 공급, 주거급여 136만 가구 지원, 저리의 주택도시기금 대출 20만 가구 지원 등 총 173만 가구에 주거지원을 할 예정이다.
서기열 기자 philos@hankyung.com
http://news.hankyung.com/article/2018062866731
조건이 붙기는 했지만 결국 임대주택은 의무적으로 임대사업자 등록을 해야 할 것이다.
2018년까지는 2018년 12월 31일 2000만 원 이하 소득에 대해서도 과세한다고 정부는 이미 밝혔다.
그러므로 문제는 세금이 아니다.
어차피 이것 저것 감면 해주면 낼 세금은 거의 없다.
그것이 아니라 임대사업자를 내는 순간 년간 600만 원의 월세(순수 월세가 아닌 그냥 월세총액)이 넘어가면 임대사업자를 내야 한다.
그러면 바로 피부양자 자격박탈 후 지역가입자로 전환된다.
웬만한 사람들은 지역의료보험료 30만 원 정도 나올테고 이자 빼고 원래 남는 것이 얼마 없던 소득에 소득세 내야지 또 지역의료보험료 내야지 그리고 지역의료보험료만 내나?
국민연금 가입대상자가 되어서 국민연금도 내야한다.
일부러라도 내야겠지만 이런 상황에서는 아마도 집을 내놓고 안 내고 안 받는 것이 이득일 수 있다.
게다가 문재인 케어로 의료보험료 올라간다고 하는데 지역의료보험료 더 올라가게 생겼다.
그러면 지역의료보험료와 국민연금, 임대소득세를 합하면 차라리 집 안 갖고 있는 것이 낫고 게다가 수도권에서는 2, 3년 후부터 본격적으로 아파트 지은 물량이 쏟아져 전세금 반환으로 고생을 할 수도 있다.
물론 전세금도 임대소득을 은행이자로 계산해서 매긴다.
갭투자는 솔직히 전세를 끼고 산 것이지 전세금을 내가 받은 것은 아니지 않는가?
그런데 나라에서는 전세금을 집주인이 받았다고 생각하고 과세하는 것이다.
결국 몇 채 안 되게 임대를 하면 나중에 재건축 위험(재건축 할 때 임대해서 받은 돈 다 들어간다.)에 세금, 의료보험, 국민연금 내고 나면 남는 것이 없고 공실위험까지 짊어져야 하는 위험이 상존한다.
많이 임대하는 것은 더 위험하다.
10채 이상 갖고 있는 사람이 강남에 자산가는 아니지 않는가?
수도권, 지방에 있을텐데 역전세 위험은 생각 안 하는가?
게다가 이런식으로 세금 나라에서 때린다고 하면 사람들 심리가 위축이 되어서 바로 판다고 난리가 날 것이다.
세무서에서 고지서 날아오는 것 자체에 알레르기를 일으키는 사람이 꽤 된다.
그러니 주택 가격도 버틴다고 보장을 할 수 없다.
문재인 정부 내내 다주택자에게 압박이 들어갈 것이고 그로인해 다주택자는 고통이 더 심해질 것 같다.
이것이 부동산시장의 흐름이다.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
