분양물량이 많을 때 위험할까? 분양물량이 적을 때 위험

분양물량이 많을 때 위험할까? 분양물량이 적을 때 위험할까?

우리 상식적으로 생각해보자.

분양물량이 많아서 차고 넘칠 때가 분양이 안 되는 때일까?
분양물량이 적어서 분양이 거의 없을 때가 분양이 안 되는 때일까?
사람들은 분양물량이 많으면 위험하다고 생각한다.
올해 분양물량이 터진대 무려 40만 가구래 그러다가 분양폭탄 떨어지니 위험한 것 아니야?
그곳 사람들 큰일 났군.
그러나 그것은 결과적으로 보면 반만 맞는 사실이다.

지방에 대학교가 새로 생겼다.
그럼 집장사들이 어떻게 알고 내려와서 원룸을 때려짓기 시작한다.
그리고 집장사들은 무엇을 하는가?
계속해서 분양을 한다.
그럼 어떤 일이 벌어지는가?
대학교 앞은 논밭 밖에 없을테고 학교 안에는 기숙사가 없다.
그러니 학생들은 잘 곳이 없다.
그러니 원룸의 수익률은 치솟고 공실이 없다.
대학교 앞 원룸은 날개 돋친듯 팔려 나간다.
누구에게?
호구들에게 말이다.
그러다가 언제 분양이 좀 뜸해지기 시작하는가?
수익률 떨어질 때이다.
수익률이 왜 떨어지는가?
너무 많이 지었기 때문이다.
분양하는 원룸의 속도가 느려진다.
집장사들도 분위기 알지 않나?
수익률 맞춰 놓고 팔아야 하는데 수익률이 안 맞는다.
그러니 팔기 힘들고 팔기 힘드니 하나 둘 손을 뗀다.
그러다 분양이 언제 완전히 멈추나?
대학교에서 대출 받아 기숙사 짓고 나서이다.
그럼 완벽하게 원룸 분양이 스톱한다.

올해 아파트 물량이 2017년 36만9709가구다.
내년에는 41만9633가구에 달한다.
물론 다른 도시형생활주택이나 빌라 등을 합하면 이것보다 훨씬 많다.
일본이 얼마를 짓다 망했나?
1년에 150만 가구씩 짓다가 부동산이 망했다.
1억3천만 명인데 연평균 150만 가구를 지었다.
3억5천만 명에 달하는 미국은 연평균 130만 가구를 지었는데 그보다 3배정도 적은 일본이 더 지었다.
한국은 일본보다 1/3 정도이니 50만 가구 지으면 망하는 것이다.
그런데 우리나라 그 물량에 육박한다.
지금 우리의 부동산 시장은 어떤가?
집장사들이 새로 생긴 대학교 앞에 아직은 수익률이 나오니 원룸을 때려짓는 형국이다.
분양으로 바꿔 말하면 분양을 받아가니 아파트를 때려짓는 상황이라는 것이다.
사실 2008년 금융위기 때 32만 가구를 지었다.
그러니 지금은 그 때보다 물량이 더 많은 것이다.
그럼 망하는가?
아니다.
2012년도에 하우스푸어라는 말이 나왔다.
지금은 앞서 얘기했듯이 수익률이 나오는 형국 즉 분양이 잘 되는 형국이기 때문에 망하지 않는다.
결국 2012년도 4, 5년 후가 되면 집장사들도 알 것이다.
이제는 더 이상 분양이 안 된다는 것을 말이다.
2012년도 하우스푸어라는 말이 나왔을 때 분양 물량은 18만 가구에 불과했다.
그러니 분양 물량이 많다는 것은 호황이라는 얘기다.
그러나 20만 가구 이하로 떨어지면 그것은 위험한 때라는 것이다.
올해와 내년에 최대 물량의 아파트가 분양한다.
그러나 안심하시라 지금은 하우스푸어가 나올 때가 아니다.
그 이후에 더 분양 물량이 많아져도 위험하지 않다.
다만 급격히 분양물량이 줄어들면 그 때가 위험한 때이다.
올해와 내년은 호황임에 틀림없다.
그러나 이상징후를 발견하면 불황의 징조이다.
어떤 이상징후?
분양물량이 급격히 떨어지는 이상징후 말이다.
뉴스에서 분양 물량이 최저로 떨어졌다면 그 때는 정말 불황이다.
그 가구수는 연간 20만 가구 이하로 떨어졌을 때이다.

JD 부자연구소
소장 조던
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