"새집 넘치는 곳에 또 공급 폭탄… 안산 주택시장 초
"새집 넘치는 곳에 또 공급 폭탄… 안산 주택시장 초토화될 것"
시장 눈높이 못 맞춘 공공택지
그린벨트 해제 후보지역 안산·과천에 가보니
8월도 집값 떨어진 안산
"교통 지옥 더 심해질 듯"
과천시청엔 항의전화 빗발
일부 주민, 반대시위 계획
의왕·성남선 '환영' 분위기
'묻지마 투자' 경계 목소리도
정부는 안산 과천 등 수도권 일부 지역의 그린벨트(개발제한구역)를 해제하고 공공택지로 지정하는 방안을 검토 중이다. 공공택지 후보지로 거론되고 있는 경기 안산시 상록구 장상동 일대. /김범준 기자 bjk07@hankyung.com
6일 오후 2시 경기 안산시 단원구 고잔동 로데오거리. 골목 구석구석에 들어선 중개업소 대표들은 정부의 공공주택지구 지정 추진에 불만의 목소리를 높였다. 지금도 공급과잉으로 몸살을 앓고 있는데 또다시 1만6000여 가구를 공급하겠다는 계획이 나와서다. 고잔동 K공인 관계자는 “서울 출퇴근이 불가능한 침체지역에 왜 또 공급 폭탄을 쏟아붓겠다는 것인지 이해가 가지 않는다”며 “주택 공급을 더 늘리면 지방의 거제, 창원처럼 안산 주택시장도 초토화될 것”이라고 말했다.
수도권 공공택지 후보지 8곳이 발표되자 일부 지역에서 거센 반발이 일고 있다. 난개발 우려, 공급 과잉에 따른 집값 하락 등 반대 이유는 다양하다. 전문가들은 안산처럼 서울과 먼 곳에 택지를 지정하면 해당 지역 부동산시장의 침체를 가속화하고 서울 집값을 더욱 폭등시킬 수 있다고 우려했다.
◆“주택시장 초토화된다”
반발이 가장 거센 곳은 안산시다. 이곳에선 공급 과잉으로 부동산시장이 붕괴할 것이란 우려가 나오고 있다. 한국감정원에 따르면 안산시의 지난달 아파트값은 전월 대비 2.13% 떨어졌다. 경남 거제시(-2.22%)에 이어 전국에서 두 번째로 하락폭이 컸다. 지난해 7월에는 주택도시보증공사(HUG)가 발표한 미분양관리지역에 포함되기도 했다.
안산시 장상동 J공인 관계자는 “4호선 중앙역 역세권 신축 단지가 분양가보다 2000만원 낮은 수준에 거래되고 있다”며 “정부가 공급을 더 늘린다고 해서 지금 중개업자들이 단체로 지역구 국회의원실에 항의하고 있다”고 말했다.
인근 주민들도 불만을 드러냈다. 안산시 본오동에 사는 임재영 씨(26)는 “장상동 주변은 서울로 출퇴근하는 교통편이 너무 불편한데 왜 아파트를 더 짓는지 의문”이라며 “안산지역에서 추진되고 있는 재건축·재개발이 올스톱되는 것이 불가피하다 보니 지역 주민의 불만이 크다”고 말했다.
주암동과 과천동 일대가 후보지로 거론된 과천시에선 지방자치단체까지 반발하고 있다. 과천시 신규 택지공급 면적은 115만6000㎡로 7100가구가 들어선다는 목표가 세워져 있다. 강남에 인접한 ‘미니신도시’급이란 평가다. 과천시는 “행정기관 지방 이전으로 텅 빈 지역에 임대주택을 더 짓겠다는 정부 방침에 반대한다”는 의견을 냈다.
일부 주민은 비상대책위원회를 꾸려 집회와 시위를 추진하고 있는 것으로 알려졌다. 김종천 과천시장은 이날 “개발을 하더라도 정부청사의 지방 이전 이후 시 주도로 지속가능한 성장을 위한 개발사업을 해야 한다”며 “시민의 항의 전화가 아침부터 쏟아져 일을 못할 정도”라고 말했다.
과천 일대 중개업소에는 매수 문의가 쏟아졌다. 과천동 S공인 관계자는 “오늘 하루만 문의 전화를 열댓 통 받았다. 선바위역 2번 출구 주변 그린벨트 땅은 3.3㎡당 2000만원에 사겠다는 사람까지 나타났다”고 전했다. 주암동 K공인 관계자는 “쓸모없는 땅을 쪼개 파는 기획부동산업자들도 나오고 있다”고 현장 분위기를 전했다.
◆“그린벨트엔 투기바람”
반면 일부 지역은 환영하는 분위기다. 의왕시는 시 전체 면적의 86.6%가 그린벨트로 묶여 있다. 의왕시 청계동 H공인 관계자는 “어제 오늘 매수 문의가 두 배가량 늘었다”며 “강남까지 차로 30분밖에 안 되는 거리여서 그린벨트를 풀어 아파트를 짓는다는 소식에 주민들도 찬성하는 분위기”라고 전했다. 소규모 공공택지가 들어설 예정인 성남시(6만8000㎡·1000가구) 등도 크게 반대하지 않는 분위기다.
전문가들은 입지 선정이 잘못됐다고 우려했다. 정부가 안산 의정부 시흥 등 서울 주택 수요를 분산시키기 어려운 지역에 주로 택지를 공급하겠다고 나서고 있어서다.
곽창석 도시와공간 대표는 “서울시 반대로 정작 아파트가 부족한 서울에선 택지 조성을 할 수 있는지조차 불투명하다”며 “경기도 미분양 과다 지역에 택지를 조성하면 오히려 지역 부동산시장만 더 침체시킬 것”이라고 지적했다. 그린벨트 매물에 매수세가 모이면서 부동산 과열을 더 조장하는 것 아니냐는 목소리도 나온다.
박원갑 국민은행 수석부동산전문위원은 “택지조성 과정에서 풀린 보상금이 대거 주변 지역으로 유입되면서 서울과 준서울지역 집값을 더욱 자극할 가능성도 배제할 수 없다”고 설명했다.
안산·과천=양길성 기자 vertigo@hankyung.com
http://news.hankyung.com/article/2018090687571
왜 이런 일이 일어날까?
서울에 공급을 늘리지 않고 지방에만 늘리기 때문이다.
그래서 지방은 가뜩이나 집이 많은데 또 지방에 집을 늘리니 죽어나는 것이다.
그렇다면 왜 서울에 집을 늘리지 않을까?
그것은 부자들 집값이 더 올라가기 때문에 서울에 집을 늘리는 것은 반대다.
그런데 반대 아닌가?
서울에 집을 늘려야 집값이 잡히고 지방에 집을 줄여야 지방 집값이 올라갈 것 아닌가?
이것은 수요와 공급만 알더라도 금방 알 수 있는 상식 아닌가?
그런데 이것을 반대로 하고 사람들이 원하는 서울은 공급을 안 늘리는 정책을 편다.
서울에서 집 사면 종부세로 세금을 더 걷고 대출을 규제하고 초과이익환수제를 통해 재건축으로 인한 공급을 막아버린다.
그리고 집값이 올라가면 세무조사를 더 한다.
집을 안 늘리겠다는 얘기다.
그러면 결국 서울에 집이 모자르니 서울의 집값은 올라간다.
지방은 가뜩이나 죽어 나가는데 더 공급을 늘리겠다고 한다.
지금은 돈만 주고도 살 수 있는 아파트들이 넘쳐나는데도 불구하고 더 아파트를 짓겠다니 공급이 넘쳐나서 당연히 집값이 떨어진다.
집을 가지고 있는 집주인만 망하게 생겼다.
그런데 더 문제는 있다.
이러다가 갑자기 서울의 집을 과다 공급하게 된다면 어떻게 될까?
수도권에만 집을 엄청나게 늘리다가 수도권에 미분양천지가 되고 수도권에 공실이 넘쳐 날 때 갑자기 서울에 초고층 빌딩을 늘려 컴팩트 시티를 만든다면 어떻게 될까?
일본처럼 16개의 역세권 개발을 100층짜리로 도배하면 어떻게 될까?
인구는 주는데 서울에 공급폭탄을 일시에 만들어 버린다면?
그러면 서울의 엄청난 공급으로 인해 모든 수도권의 출퇴근 하려는 사람은 서울로 몰려들게 되어 있다.
그리고 수도권은 완전히 무너진다.
인구의 감소와 더불어 지금 지방대학가 완전 초토화 상태다.
왜냐하면 대학에 들어가려는 아이들이 줄어서다.
1970년생만 하더라도 107만명이 태어났는데 지금은 30만 명 대다.
1/3보다 더 줄었다.
그럼 대학수를 줄여야 한다.
그런데 서울과 지방대학과 학생들의 분배가 어떻게 될까?
서울로 95 그리고 지방으로 5가 간다.
즉 서울로 어떻게서든 올라오려는 것이다.
지방의 5는 무엇인가?
일부 인기있는 의대나 공대를 빼면 그냥 망하는 것이다.
사람들은 10년 후를 보지 못한다.
그냥 당장 오늘만을 본다.
주식이 떨어지면 오늘 상장폐지다.
아무리 삼성전자라 하더라도 말이다.
오늘 주식이 오르면 따블에 따따블 치는 것이다.
아무리 허접한 주식이라 하더라도 말이다.
장기로 바라보자.
그래야 망하지 않는다.
GTX와 같은 것도 일본에서는 완전 무력화 되었다.
이런 것은 사람이 현재처럼 많을 때 써먹는 방법이다.
그러나 이것이 완성될 때쯤에는 가격이 너무 비싸서 출퇴근 하는 사람이 적고 서울에 공급이 많아지는 순간 누가 GTX를 타는가?
서울에서 광명까지 KTX 가격이 얼마인줄 아는가?
일반석이 8400원이다.
요즘에 KTX 있는데 천안에서 서울까지 출퇴근 하는 사람이 있는가?
그런데 예전에는 서울에서 천안까지 출퇴근 한다고 했다.
그런데 편도가 14000원이 넘고 25일 다니면 교통비만 35만 원인데 왕복이면 70만 원이다.
이것은 서울에 아파트 월세와 맞 먹는다.
그런데 미쳤다고 서울에서 천안까지 출퇴근을 하는가?
GTX만 생기면 생기면 그러는데 가격이 얼마일 것 같은가?
광명정도의 가격이 아닐까?
KTX보다 GTX가 땅을 더 깊이 판다는데?
상식적으로 생각하자.
현재는 사람이 넘쳐나니 GTX가 생기더라도 의미는 있다.
그러나 갈수록 서울에 더 많은 공급으로 인하여 서울로의 출퇴근은 줄어들 것이다.
그러면 GTX는 사업성이 떨어지고 의정부, 용인 경전철의 전철을 밟을 가능성이 커진다.
결국 GTX도 대안은 아니다.
GTX역이 강남에 있는데 GTX역하고 내 회사에 붙어 있다는 보장이 없지 않나?
그러면 또 지하철 타고 이동해야 하는데 그러면 또 교통비에 환승하는데 걸리는 시간 등 하루 이틀 힘들고 말 것이 아니다.
결국 집은 서울에 사야 한다.
그런데 집을 꼭 사야 할까?
나중에는 지금보다 훨씬 집이 늘고 집이 모자르지 않으니 그냥 돈 주고 살 수 있을텐데 말이다.
특히 수도권은 빈땅이 많아 계속 때려 지으면 팔 때가 문제지 사는 것은 얼마든지 세일해서 살 수 있는데 왜 자꾸 집을 사려고 하는가?
게다가 수도권 집은 조금 있으면 1기 신도시들은 너무 낡아서 살 수 없고 새로 지은 새로운 아파트 때문에 가격이 떨어져서 아파트가 오른다는 것은 예전 일이라고 생각이 들텐데 말이다.
그냥 돈 주면 얼마든지 살 수 있는데 말이다.
지금 단타는 의미가 있다.
그러나 장기적으로 봐서는 의미가 없다.
그러나 단타도 세금내고 나라에서 임대사업자 때려 잡는 것을 보니 집도 8년씩 10년씩 묶어 놔야 하고 10년 후에 어떤 일이 벌어질지도 모르는데 그 돈을 오르지도 않고 나중에 폭탄이 될지도 모르는 수도권 집에 묶어 놓는다?
집을 사려는 사람은 은마아파트를 꼭 가보라.
35년 되었다.
거기에는 세입자들이 정수기 3대를 돌려서 녹물을 빼내며 정수해도 녹물이 나온다고 한다.
그래도 거기에는 세입자가 산다.
왜냐하면 그곳은 학군이 8학군으로 좋고 대치동 학원가를 이용할 수 있기 때문이다.
게다가 재건축도 가능하다.
우리나라 수도권에 35년 된 아파트가 그것도 중층이 재건축 된 예가 있는가?
재건축은 서울만 일부 되며 그것도 우리가 알고 있는 재건축 중층 단지들은 모두 대단지이다.
은마, 압구정 현대, 신현대, 잠실주공5단지 등등 그렇다면 나머지 나홀로 아파트들은?
재건축이 안 되어서 리모델링 하려고 하는데 그것도 사업성이 안 나와 못하고 버티는 서울에 그것도 강남에도 수두룩하다.
이촌현대·잠원한신로얄 등 48곳 리모델링 길 트였다
11일 서울시에 따르면 지난 5일 열린 도시계획위원회에서 ‘아파트지구 내 공동주택 리모델링 사업 방안’ 안건이 자문을 받았다. 아파트지구는 옛 도시계획법상 용도지구 중 하나로 아파트를 집단적으로 건설하기 위해 지정한 지구다. 서울시가 1976년 지정한 잠실, 반포, 여의도, 서초, 압구정, 이촌동 등이 대표적인 아파트지구다. 이들 지역 아파트 대부분이 노후주택이지만 현행법상 아파트지구에서는 ‘도시 및 주거환경정비법’이 적용돼 재건축만 가능했다. 주택법 적용을 받는 리모델링이 불가능해 리모델링 사업이 중단돼 있었다.
서울시 관계자는 “아파트지구 내에서 기존 용적률이 높은 48개 중층단지(10~15층)는 재건축이 불가능했다”며 “법적 장치가 마련돼 있지 않아 대안인 리모델링사업마저 불가능한 상황이었다”고 설명했다. 용적률은 건축물 총면적을 대지 면적으로 나눈 비율이다.
http://land.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2017041118331
잠실, 반포, 여의도, 서초, 압구정, 이촌동도 재건축이 안 되어서 리모델링으로 바꿔 달라고 하는 기사다.
그런데도 재건축이 수도권에 될까?
수도권은 저층에 광명, 과천 등 서울과 딱 붙어있는 아파트들만 일부 가능하며 앞으로는 점점 더 힘들어질 것이다.
왜냐하면 나이들이 너무 들어가기 때문이다.
나이 60일 때는 재건축 해서 넓은 평수 가진다고 하겠지만 70만 넘어도 평수 줄이고 서울로 올려고 하는데 누가 재건축해서 큰 평수 준다면 좋아할까?
그냥 월세나 산다고 하던지 아니면 서울에 병원 근처 이사간다고 할 것이다.
지금은 우리나라 부동산 초호황기다.
단타도 가능하다.
그러나 장기적으로 임대사업자까지 내서 집을 가지고 가다가는 집값 떨어져서 대출 받은 것 원금 상환해야 하는 경우가 생긴다.
그것도 나이 70에 말이다.
그 때 돈 1, 2억이 어디가 있는가?
생활비 쓰기도 바쁜데 말이다.
일단은 알고나 있자.
수도권이 왜 어려워지는지 말이다.
그렇다면 왜 서울로만 사람들이 몰릴까?
세계화 되어서 그렇다.
세계화는 선진국 공장을 죄다 후진국으로 도망가게 만들었다.
그러다보니 선진국 지방의 노동자들은 완전 물먹었다.
강력히 노조로 버틴다 하더라도 회사 자체가 경쟁력을 잃어 버리면 소용없다.
그것은 이미 시작되었다.
트럼프의 미국이 일자리를 빼앗아가고 원래 중국이 더 많이 빼앗아 갔다.
저렴한 인건비로 세계의 공장이 되면서 말이다.
그럼 남는 일자리는 바로 서울의 일자리이다.
서울의 일자리는 어떤 일자리인가?
바로 대부분의 대한민국 사람들이 미워하는 대기업의 일자리만 남는다.
왜냐하면 공장은 이미 중국으로 이전해 버렸기 때문이다.
대기업의 일자리는 본사나 R&D센터다.
왜 이것은 여기에 있어야 하는가?
이것은 일단 양질의 교육을 받은 사람들을 만날 확률이 대도시일수록 높기 때문이다.
지방의 산골로 가면 4년제 대학을 나온 사람도 드물다.
노인밖에 없는 경우도 많기 때문이다.
그렇다면 반대로 4년제 대학을 나온사람이 가장 많은 동네는 서울이다.
서울은 4년제 대학을 나온 사람들 중 더 좋은 대학을 나온 사람을 찾기도 편하다.
스카이가 다 여기 있지 않는가?
외국유학을 갔다 오더라도 대도시로 몰리니 서울에 인재가 많다.
인재가 많아야 좋은 사람을 찾을 확률이 높지 않은가?
예를들어 미팅하는 사이트에 들어갔다고 치자.
하나는 여자 100명 남자 100명이 있는 사이트이고 다른 하나는 여자 10만 명 남자 10만 명이다.
당신은 어디에 가입하겟는가?
당연히 후자 아닌가?
기업도 당연히 그렇게 생각한다.
그래서 서울에 대기업 본사가 100개중 64개가 있다.
그것도 요즘에 더 늘어나고 있다.
마곡 사이언스파크, 현대차 부지 등등 계속해서 서울로 몰리면 몰리지 지방으로 흩어지지 않는다.
그리고 젊은이들은 서울을 선호한다.
드라마를 보건 무엇을 보건 다 도시의 생활을 꿈꾼다.
서울의 홍대 노천카페 노트북 켜고 커피 한잔 마시며 주변의 선남선녀들을 보는 것을 선호하지 논바닥이 끝없이 펼쳐진 넘실거리는 황금들녁을 선호하지 않는다.
그래서 서울로 몰리는 것이다.
서울의 아파트는 비싸다.
그러니 꼭 서울의 아파트를 살 필요는 없다.
아파트가 될만한 곳에 몇 개 사두고 그 다음은 주식투자를 하자.
세계적인 주식이 더 많이 오른다.
더 안정적이고 말이다.
애플, 아마존은 세계 1등이다.
그래도 내가 빚지지 않고 살 수 있다.
그러나 서울의 압구정 현대라 하더라도 세계의 등수로 따지면 몇 십만등일 수 있으며 세계인 어느누구나 다 아는 아파트가 아니다.
그냥 우리만 좋다고 생각하는 아파트다.
그런데 어떻게 서울의 아파트가 더 안정적이라 생각하는가?
생각을 바꾸면 빚을 지지 않고도 얼마든지 안정적인 노후를 꿈꿀 수 있다.
시간이 얼마 남지 않았다.
괜히 쓸데없이 시간을 낭비하고 돈을 쓰면 재테크가 아닌 지옥이 늙었을 때 펼쳐진다.
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