"서울 고층빌딩에 주택 공급"… '한국판 롯폰기힐스'

"서울 고층빌딩에 주택 공급"… '한국판 롯폰기힐스' 나오나

스페인 방문 박원순 시장
'도심 복합개발' 구상 밝혀

박원순 서울시장(사진)이 서울 도심의 고층 오피스(업무용) 빌딩에 공공임대주택과 분양주택을 공급하는 방안을 검토하고 있다고 밝혔다. 정부의 도심 상업지역 용적률(건축물 대지면적 대비 연면적 비율) 완화 방침에 맞춰 서울 도심을 일본 도쿄 롯폰기힐스처럼 고밀도 개발하겠다는 취지다.

스페인을 방문 중인 박 시장은 지난달 30일(현지시간) 기자간담회에서 “도심과 떨어진 외곽에 주택을 공급해선 부동산 가격 상승을 막을 수 없다는 게 전문가들 지적”이라며 “중산층에 도심 임대주택을 공급하고 보증금을 상당한 정도로 받은 뒤 그 재원으로 (서민용) 공공임대주택을 더 지으면 모두가 ‘윈윈’할 수 있다”고 말했다.

도쿄는 지금 주거기능 갖춘 복합단지 개발 '붐'… 경기 활성화에 크게 기여

그는 정부가 추진 중인 3기 신도시에 대해 사실상 무용론을 밝히면서 도심 복합개발을 주장했다. 박 시장은 “(신도시에서 도심으로) 출퇴근하는 데 한두 시간을 투자해야 하다 보니 젊은 직장인들이 몇억원 빚을 내서라도 서울로 들어가려고 한다”며 “주거용 공간이 포함된 높은 건물을 도심에 조금만 지어도 지역을 활성화하는 데 큰 변화가 생길 수 있다”고 강조했다.

박 시장은 그린벨트(개발제한구역) 해제에도 부정적 의견을 밝혔다. 그는 “그린벨트를 풀지 않는 범위 안에서 주택을 공급해야 한다”며 “분양이 많아지면 주택 가격에 문제가 생기니 공공임대를 위주로 하면서 도심에 주거와 업무공간이 복합된 높은 건물을 올리자는 것”이라고 설명했다. 정부는 지난달 21일 부동산 대책을 내놓으면서 서울 상업·준주거지역에서 임대주택을 공급하는 조건으로 용적률을 500~600%까지 올려주겠다고 밝혔다.

이해성 기자 ihs@hankyung.com

http://news.hankyung.com/article/2018100132321

오피스빌딩에 중산층 임대주택 결합… 도심 복합개발로 방향 튼 서울시

서울 도심 복합개발 시대 열린다

'한국판 롯폰기힐스' 구상 밝힌 박원순 시장

상업·준주거지역 용적률 상향
공실 늘어나는 도심 업무빌딩에
공공 주택 추가…중산층에 임대
2023년까지 3만4000가구 공급

"그린벨트 안 풀고도 집값 안정
도심 空洞化 막는 효과도 기대"

임대아파트, 상업시설, 호텔, 영화관, 방송국, 미술관 등 다양한 기능의 건물과 공간을 두루 갖춘 일본 도쿄의 롯폰기힐스. 서울시가 도심 복합단지 개발을 허용하겠다고 밝힘에 따라 서울에서도 롯폰기힐스와 같은 복합건물이 도심에 등장할 것으로 예상된다. Getty Images Bank

서울시내에 주거 상업 업무 문화 등 다양한 기능을 갖춘 복합단지가 들어설 전망이다. 박원순 서울시장(사진)이 도심 복합단지 개발을 허용하겠다고 밝혀서다. 서울시는 그동안 복합개발을 억제해왔다. 주거지역엔 집을, 상업지역엔 업무·상업시설을 짓도록 했다. 원칙적으로 정해진 용도지역에 맞는 건축물만 허용했다. 그러나 박 시장의 발언은 기존 정책을 완전히 뒤집는 것을 의미한다. 상업지역에도 집이 함께 들어설 수 있도록 하겠다는 것이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “일본 도쿄의 롯폰기힐스처럼 주거 업무 상업 문화 기능이 어우러진 복합단지가 가능해진다는 의미”라며 “경제 환경 변화에 맞춰 도심 토지를 효율적으로 활용할 수 있는 길이 열렸다”고 설명했다.

◆“도심 내 빌딩에서 임대·주택 공급”

박 시장은 지난달 30일(현지시간) 스페인 바르셀로나에서 기자간담회를 열고 “도심은 주로 업무 빌딩이어서 저녁엔 텅텅 비어 있다”며 “도심에 들어서는 높은 빌딩 일부에 공공임대나 분양주택을 배치하는 방안을 고려하고 있다”고 밝혔다. 그는 “다만 분양이 많아지면 주택가격 문제가 발생하기 때문에 공공임대를 주로 공급해야 한다”고 덧붙였다. 박 시장은 이런 식으로 확보한 공공임대주택을 중산층에 공급해야 한다고 말했다. 도심 한복판에 중산층이 거주할 수 있는 공공임대주택 공급을 크게 늘리면 집값도 잡고 도심 공동화 문제도 해결할 수 있어서다. 그는 “지금까지는 임대주택을 기초생활수급권자 중심으로 공급해왔는데 앞으로는 도심 고층 건물에도 넣어 중산층에게 제공해야 한다”며 “대신 임대보증금을 상당한 정도로 받아 추가로 공공임대를 짓는 재원으로 활용하면 된다”고 강조했다.

◆‘한국판 롯폰기힐스’ 등장하나

서울시는 이를 위한 제도적 기반도 마련하고 있다. 지난달 21일 정부가 발표한 ‘9·21 주택공급 확대 방안’에 포함된 서울 상업·준주거지역·역세권 규제 완화 방안이 그것이다. 우선 서울 상업지역의 주거용 비율과 용적률을 상향 조정할 예정이다. 현재 상업지역 내 주거복합 건물의 주거 외 비율을 20~30% 이상, 주거용 사용부분의 용적률을 400% 이하로 규정하고 있다. 정부와 서울시는 주거 외 용도비율을 일괄 20% 이상으로 하향하고 주거용 사용부분의 용적률을 600%까지 올리기로 했다.

"서울 고층빌딩에 주택 공급"… '한국판 롯폰기힐스' 나오나

준주거지역 용적률도 완화한다. 현재 서울 준주거지역 용적률은 400% 이하로 규정돼 있다. 앞으로 모든 준주거지역에서 용적률 500%를 허용한다. 늘어나는 용적률의 50%를 임대주택으로 내놓는 조건이다. 역세권(250m 이내)에서도 용도지역 변경을 통해 용적률을 상향한다. 마찬가지로 증가한 용적률의 50%를 임대주택으로 공급해야 한다. 이들 내용은 서울시가 도시계획 조례를 개정한 뒤 시행할 예정이다. 이로 인해 서울시내에 주거 상업 업무 문화 등 다양한 기능을 갖춘 복합건물이 들어설 전망이다.

박 시장은 앞으로 지을 건물은 물론 기존 빌딩에서도 주택공급을 할 수 있도록 규제를 완화하겠다고 밝혔다. 이와 관련, 서울시 관계자는 “기존 건물은 리모델링을 통해 주거용 시설을 추가할 수 있다”며 “이에 대한 검토가 이뤄진 것은 맞지만 구체적인 가이드라인과 조건 등은 아직 확정되지 않았다”고 설명했다. 대형 건설사 관계자는 “리모델링은 민간 사업자 주도로 이뤄지는데 공공임대와 분양 조건 등에 따라 사업성이 달라진다”며 “서울시의 정확한 정책이 나와봐야 실효성을 판단할 수 있다”고 말했다.

◆그린벨트 해제 반대 재확인

서울시는 그린벨트 해제 대신 도심 유휴지나 상업지역 용적률 상향 조정 등을 통한 주택 공급을 대안으로 제안해왔다. 서울시는 용적률 완화 등을 통해 2023년까지 3만4000가구를 추가 공급할 수 있다고 추정했다. 박 시장은 이날 기자간담회에서 그린벨트 해제에 반대하는 기존 의견을 재확인했다. 도시 외곽에 주택을 짓는 현 정부의 주거 정책이 잘못됐다는 지적도 했다. 그는 “서울로 출근하는 데 한 시간 반, 두 시간을 투자하다 보니 젊은 직장인들이 몇 억원을 빚내서라도 서울로 들어오려 한다”고 지적했다. 박 시장은 “젊은 직장인이나 청년들에게 공공임대주택을 제공하면 동네가 확 살아나는 효과가 있다”며 “도심 고층 주상복합을 통한 공공임대주택 공급은 도시재생과 도시 중심부의 활력을 꾀할 수 있는 그야말로 ‘양수겸장’”이라고 강조했다.

최진석 기자 iskra@hankyung.com

http://news.hankyung.com/article/2018100132321

이게 무슨 얘기인가?

바로 일본처럼 개발한다는 얘기다.

일본이 어떻게 개발 했는가?

바로 고이즈미 시절 시작된 도심지 개발로부터 도쿄는 완전히 천지개벽을 했다.

어떻게 했나?

컴팩트 시티를 개발하면서 부터이다.

컴팩트 시티란 도심에 주거와 직장, 생활공간(극장, 마트, 편의시설 등등)을 모두 한꺼번에 모아서 걸어서 생활을 할 수 있는 도시를 만드는 것이다.

컴팩트 시티는 록폰기힐스처럼 100층짜리 건물을 주변에 여러개 지어 한 건물에서 엘리베이터 타고 직장과 주거를 동시에 하며 지하로 내려가면 극장과 마트 등이 있어서 굳이 차가 필요 없는 도시를 만드는 것이다.

그리고 이런 곳은 역세권 개발인데 지하철 역을 통해 도쿄 어디든 이동이 가능하다.

결국 이러한 컴팩트 시티는 도심의 용적률을 엄청나게 올리는 것에서 부터 시작한다.

그래서 여의도 통개발 용산 통개발 과 같은 얘기를 한 것이다.

나는 박원순 시장이 바뀌고 이것이 가능할 줄 알았는데 오히려 그 시기가 더 빨라졌다.

그러면 여파는?

서울로 대거 주거지의 공급이 일어나고 그로인해 연쇄적으로 신도시에서 서울로 이동이 이뤄진다.

5년 후면 1기 신도시가 30년 가까이 되는데 그곳을 재개발, 재건축 하는 것보다 서울에 이렇게 초고층 건물이 들어서고 컴팩트 시티처럼 꿈의 걸어다니는 도시가 실현되면 굳이 신도시 오래된 아파트를 재건축 할 이유가 없어진다.

그래서 서울로 이동하게 된다.

물론 세입자 먼저 이동이다.

그런데 세입자가 빠지면 집값은 떨어지게 되어 있다.

왜냐하면 전세가, 월세가가 빠지니까 말이다.

박원순 시장 때 안 될 것이라고 생각했는데 오히려 박시장 때 그 초석이 놓아질 수도 있을 것 같다.

부동산은 감정이입하지 말기를 바란다.

덩치가 크므로 만약 잘못 되었을 경우 신용불량자가 될 수도 있다.

합리적으로 생각하기를 바란다.

팔 수 있을 때 팔아야 한다.

JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777