종로 30층 빌딩에…30억 고가주택 + 서민 임대주택

종로 30층 빌딩에…30억 고가주택 + 서민 임대주택 `소셜믹스`

서울시가 4대문 내 건축물 고도제한 완화를 추진하는 건 박원순 서울시장이 최근 스페인 바르셀로나에서 밝힌 도심 고밀 주거·업무 복합개발을 위해서다. 서울시는 국토교통부가 요구하는 개발제한구역(그린벨트) 해제를 피하는 대신 상업지역과 준주거지역 용적률 완화, 역세권 용도지역 상향 등 도심 규제 완화를 통해 2023년까지 3만4000가구를 추가 공급하는 방안을 세우고 이를 현실화하기 위한 후속 작업을 하나씩 실행하고 있다.

8일 매일경제신문은 복수의 서울시 주택정책 관계자와 전문가들 의견을 종합해 4가지 핵심 포인트를 중심으로 서울 도심 복합개발 가능성과 미래를 예상해 봤다. 서울시 구상이 구체화돼 사업이 추진되면 종로 도심에 30층 높이 주거·업무 복합빌딩이 세워지고 여기에 30억원짜리 분양 고급주택과 월 임대료 100만원대의 중산층 임대주택, 월 임대료 30만원대의 저렴한 임대주택이 공존하게 될 전망이다. 다양한 계층이 어우러져 사는 '소셜믹스(social mix)' 시대가 서울 도심에 열리게 되는 셈이다.

◆ 박원순 구상 지역은

박 시장은 지난달 30일 바르셀로나에서 "그린벨트를 풀지 않는 범위에서 주택을 공급해야 한다"면서 "도심 업무빌딩 일부에 공공임대주택이나 분양주택을 만들겠다"고 밝혔다. 집값 안정을 위한 주택 공급 확대가 시장으로서 풀어야 할 최우선 과제로 부상한 가운데 서울 도심에서 공실률이 증가하는 오피스빌딩 일부를 주거 용도로 전환하고 새 건물은 시작 단계부터 복합개발을 추진하겠다는 얘기다.

박 시장 구상은 광화문, 강남 등 도심에서 뉴욕 맨해튼이나 일본 롯폰기힐스 등과 같은 업무·상업·주거 복합개발을 노리는 것이다.

박 시장의 도심 복합개발 대상으로는 서울의 3대 중심업무지구로 꼽히는 광화문·종로·을지로 등 도심권(CBD), 여의도권(YBD), 강남권(GBD) 등이 우선 대상지로 꼽힌다.

다만 기존 오피스빌딩 리모델링은 층고, 주차장, 엘리베이터 등 오피스와는 크게 다른 주거여건 문제로 쉽지 않을 것이란 게 대다수 전문가들 견해다. 이 때문에 도심 복합개발이 우선 유휴용지가 많은 용산이나 아파트 전면 재건축이 필요한 여의도 등을 중심으로 진행될 가능성이 높을 것으로 예상된다.

◆ 구도심도 바뀔까

종로·광화문 일대는 조선시대 4대문과 한양도성 문화재, 청와대 등이 위치해 있어 엄격한 고도제한을 적용받고 있다. 실제 최근 사업시행인가가 난 세운4구역은 2004년 최초 사업계획 수립 당시 높이 122m, 최고 36층의 고층 개발이 추진됐으나 문화재청이 세계문화유산인 종묘 앞에 고층 빌딩을 지으면 안된다고 제동을 걸면서 현재 최고 높이 72m, 최고 18층으로 사업이 추진되고 있다.

서울시가 검토에 착수한 대로 4대문 내 고도제한이 완화되면 구도심도 신축을 중심으로 업무·주거 복합개발 사업성이 높아질 수 있다. 서울시와 서울주택도시공사(SH공사)는 세운재정비촉진지구에서 주거비율 상향과 고도제한 완화, 용적률 인센티브 등으로 주택 공급 1000가구 이상 확대를 목표로 계획 변경을 검토하고 있다.

◆ 공급 대상은 누구

박 시장이 거론한 도심 빌딩 주택 공급은 부유층 대상 일반분양, 중산층용 임대, 서민용 공공임대 등 3가지 형태로 이뤄질 전망이다. 서민용 임대주택은 미국 뉴욕시의 '어포더블 하우징(affordable housing)' 제도가 모델이 될 것으로 보인다. 이는 민간사업자에게 용적률 인센티브를 주는 조건으로 전체 공급 주택의 10~20%를 지방자치단체가 기부채납받는 방식이다. 2014년 취임한 빌 더블라지오 뉴욕시장은 어포더블 하우징 제도를 의무화해 10년간 서민 임대주택 20만가구 마련을 목표로 세웠다.

◆ 제도 개선 과제는

다만 민간사업자가 대규모 기부채납을 하고도 사업성을 확보하려면 용적률이 현재보다 크게 높아야 한다. 현재 서울 상업지구 용적률은 800%며 이 가운데 주거용도 부문은 600%(400%에서 상향 예정)다. 현재 공사가 한창 진행 중인 미국 뉴욕 업무·주거 복합개발 사업인 '허드슨야드 프로젝트'는 최대 용적률이 3300%, 일본 롯폰기힐스는 용적률 1083%를 받았다. 서울은 특히 2000년 도입된 '용도용적제(주상복합건물을 지을 때 주거시설이 차지하는 비중이 클수록 허용 용적률을 줄이는 제도)'가 도심 주거 고밀 개발을 막는 원인으로 지목된다.

■ <용어 설명>

▷ 소셜믹스(social mix) : 하나의 건물이나 단지 안에 분양과 임대를 함께 조성해 사회·경제적 배경이 다른 주민들이 어울려 살 수 있도록 하는 것.

[최재원 기자]
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http://estate.mk.co.kr/news2011/view.php?year=2018&no=627316

美 도심 용적률 최고 3000%…주거·쇼핑·업무까지 한곳에

해외에서는 복합개발단지(Mixed Use Development)가 차세대 도시 형태로 급부상하고 있다. 인구 밀도가 높은 미국 뉴욕이나 일본 도쿄 등 주요 도시에서 직장과 거주지가 한곳에 있는 `직주근접형` 복합단지 개발이 대세가 됐다. 집은 주거 지역에, 상가와 사무실은 상업·업무 지역에만 짓도록 하는 편 가르기식 도시 개발에서 벗어나 상업 지역이나 업무 지역에도 집이 함께 들어서고 있는 것이다.

일본 롯폰기힐스와 독일 베를린 포츠다머플라츠 등이 대표적이다.

일본 도쿄 중심부 롯폰기에 자리한 롯폰기힐스는 2000년대 초 10만㎡ 규모의 슬럼화한 도심을 재개발해 주거와 오피스는 물론 미디어센터, 미술관, 쇼핑센터, 모리정원 등을 지었다. 최고급 주거 공간인 `롯폰기힐스 레지던스`는 사생활 보호가 철저해 기업인이나 연예인 등 유력 인사가 다수 거주하고 있다. 연간 관광객 3000만명이 몰리는 관광 명소이기도 하다. 도쿄 도심의 복합개발이 이처럼 활발한 것은 정부의 파격적인 규제 해제 때문이다. 두성규 한국건설산업연구원 연구위원은 "도쿄 역세권은 평균 용적률이 1000% 정도지만 이 제도로 인해 용적률을 1700~1800%까지 끌어올린 사업지가 수두룩하다"며 "이제 와서 기껏 해야 준주거지 용적률을 400%에서 500% 수준으로 올리는 것을 검토하는 한국과는 큰 차이가 있다"고 지적했다.

도심 초고층 빌딩 허가 과정에서 용적률과 건폐율을 파격적으로 높여주고 기존 건축 규제를 풀어주는 대가로 사회적 기여를 받아 그 돈으로 도시 유휴 용지에 서민용 임대아파트를 짓는 개념이다. 이른바 소셜하우징(social housing) 정책으로 통하기도 한다.

포츠다머플라츠는 베를린 장벽이 자리 잡고 있던 베를린 중심부 23만㎡ 공간에 기업 사무실에서 아파트·영화관·쇼핑몰·호텔·카지노에 이르기까지 현대인이 필요로 하는 모든 것을 집약했다. 서베를린에서 열리던 베를린 국제영화제도 이전해 왔다.

지하철 4개 노선과 연결돼 교통 체증도 거의 없다. 베를린시는 직접 포츠다머플라츠 재개발을 주도하는 대신 세계적 전문가들을 상대로 대대적인 개발 계획 공모를 실시했다. 그렇게 해서 결정된 계획을 베를린시는 성급히 실행에 옮기지 않고 먼저 철저한 법제화 작업을 진행했다. 상하수도 연결과 버스 노선 등 개발에 필요한 사항을 규정한 법안이 통과되기까지 4년이 걸렸다.

[용환진 기자]
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http://news.mk.co.kr/newsRead.php?sc=30000020&year=2018&no=627315



박원순 시장의 발언과 동시에 경제신문에서 서울 록폰기 힐즈처럼 개발해야 된다고 펌프질 하고 있다.

미국이나 일본의 상업지구 용적률은 2000~3000%에 이른다.

그리고 이것을 통해 주거지역과 상업지역이 들어선다면 기존의 상권과 주거지의 변화가 일어날 것이다.

생각을 해보라.

100층짜리 건물은 어디서든 한강이 보일 것이다.

그러니 집값은 강남의 아크로리버를 넘어갈 수 있다.

그런데 이런 것들은 어디서 짓나?

역세권 개발이다.

역세권에 달려 있는 주택지도 눈여겨 보자.

혹시 아나 딸려 들어가 100층짜리 될지.

그래서 부동산 개발업자는 상상을 해야 한다.

개발하지 않았을 때는 남의 땅, 남의 건물이지만 상상을 해서 개발을 하면 남은 것은 자기 것이 아닌가?

그래서 상상력이 필요한 것이 부동산 개발업자다. 

우리가 항상 신경 써야 할 것은 서울의 요지가 될만한 땅이다.

한강변, 역세권이다.

한강변이면서 역세권은 더 좋다.

명심하자.

현재는 안 좋더라도 앞으로는 좋아지는 지역은 미래에 투자하는 것이기 때문에 돈이 들지 않고 미래의 이익의 기대치는 높아진다.

다만 언제 될지 모르기에 최대한 돈이 적게 들어가는 신축을 사는 것이 좋다.

그리고 늦게 지어질수록 좋은 것이다.

그래야 용적률도 높고 새 것이 될 것 아닌가?

지금 신축 아파트는 10년이 지나면 헌 아파트가 된다.

그러니 신축 아파트가 오르는 속도 보다는 뜻하지 않은 개발로 벌어들이는 소득이 훨씬 커질 것이다.

JD 부자연구소
소장 조던
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