"노후아파트, 재건축보단 리모델링을"

"노후아파트, 재건축보단 리모델링을"

박찬식 교수 심포지엄서 주장

노후 아파트를 재생하고 주거의 질을 높이기 위해 재건축보다 리모델링을 활성화해야 한다는 주장이 제기됐다.

17일 오후 서울 논현동 건설회관에서 열린 '고령화 사회보다 심각한 노후 아파트의 미래' 심포지엄 기조발표를 맡은 박찬식 중앙대 교수는 "아파트에 사는 국민 중 절반가량이 층간 소음, 협소한 주차 공간, 녹물 등으로 고통받고 있다"며 "재건축이나 신도시 개발보다 리모델링 활성화가 시급하다"고 말했다.

리모델링은 수선과 재건축의 중간 단계에 해당하는 노후 주택 정비 수단으로 2001년 도입됐다. 건축물은 정비하지만 단지 내 도로 등 기반시설 개선은 포함되지 않는다. 2013년에는 증축을 통해 가구 수를 15% 이내로 늘리는 것이 가능해졌다. 건설산업연구원(건산연)에 따르면 작년 말 전국 아파트 중 리모델링 대상인 '준공 후 18~27년' 아파트는 374만5000가구로, 전체의 36%에 달한다.

리모델링이 확산될 수 있는 기반은 만들어졌지만 지금까지 서울에서 리모델링을 마친 아파트는 13개 단지 2262가구에 불과하다. 대부분 300가구 미만 소규모 단지며 강남3(강남·서초·송파)구, 용산·마포·광진구 등 집값이 비싼 지역에 몰려 있다. 리모델링을 진행 중인 아파트 24곳 역시 강남과 한강변에 집중돼 있다.

이처럼 소규모 고가(高價) 아파트만 리모델링하는 것은 일반분양 물량이 적어 사업성이 떨어지고 비용 부담이 크기 때문이다. 허윤경 건산연 연구위원은 "리모델링을 통해 가구당 면적이 12평(39.6㎡) 늘어나는 경우 약 2억7000만원의 분담금이 발생한다"며 "입지가 좋고 조합원들이 금전적으로 여유가 있어야 리모델링이 가능하다"고 했다. 조주현 건국대 교수는 "서울은 물론, 수도권 1기 신도시에서도 노후 아파트가 쏟아지고 있어 방치하면 국민 주거 복지와 안전에 위협이 될 수 있다"고 했다.

http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2018/10/17/2018101703710.html

심각한 기사다.

사람들은 25년 된 중층 노후 아파트에 살면서 막연히 재건축이 될 것이라 생각한다.

그러나 25년 된 중층 노후아파트가 재건축이 되려면 이미 아파트 정문에 이 플랭카드가 써있어야 한다.

" 경축 OO 아파트 안전진단 의뢰 "

대충 이런 내용이다.

왜냐하면 30년이 지나면 재건축을 할 수 있는데 25년이 되면 안전진단 플랭카드를 강남, 이태원, 목동 등 아파트값이 비싼 동네는 붙이기 때문이다.

그런데 안 붙었다면?

안 되는 거다.

그런데 막연히 재건축이 될 줄 안다.

우리는 어떤 일을 할 때 항상 증거를 찾아야 한다.

증거가 없다면 그것은 될 수도 있고 안 될 수도 있다.

그런데 증거가 없다면?

모험 하는 것이다.

내 돈 내고 나중에 재건축 안 되었을 때 원금상환으로 인한 신용불량에 대비해야 한다.

아파트가 한 두 푼인가?

그렇다면 이 기사를 통해 우리가 알 수 있는 것은 300가구 이하의 소규모 중층은 리모델링을 해야 한다는 사실이다.

17일 오후 서울 논현동 건설회관에서 열린 '고령화 사회보다 심각한 노후 아파트의 미래' 심포지엄 기조발표를 맡은 박찬식 중앙대 교수는 "아파트에 사는 국민 중 절반가량이 층간 소음, 협소한 주차 공간, 녹물 등으로 고통받고 있다"며 "재건축이나 신도시 개발보다 리모델링 활성화가 시급하다"고 말했다.

일단 왜 살기 힘든가?

층간소음, 협소한 주차공간, 녹물이다.

이 얘기는 다른말로 하면 내 아파트에서 나는 살아도 세입자는 안 산다는 얘기다.

왜냐하면 세입자가 열쳤나? 같은 돈 내고 녹물나오고 층간소음 심하고 아파트 층간소음 심한데 억지로 살게?

그러니 오래된 아파트는 리모델링이 되느냐가 중요하다.

그래서 증거를 찾아야 한다.

리모델링은 수선과 재건축의 중간 단계에 해당하는 노후 주택 정비 수단으로 2001년 도입됐다. 건축물은 정비하지만 단지 내 도로 등 기반시설 개선은 포함되지 않는다. 2013년에는 증축을 통해 가구 수를 15% 이내로 늘리는 것이 가능해졌다. 건설산업연구원(건산연)에 따르면 작년 말 전국 아파트 중 리모델링 대상인 '준공 후 18~27년' 아파트는 374만5000가구로, 전체의 36%에 달한다.

다음 단락이다.

15 증축을 통해 늘릴 수 있다.

그리고 18년~27년이니 18년이 지나면 리모델링 한다는 얘기다.

20년이 지난 아파트는?

무조건 리모델링 플랭카드라도 써 붙여 놔야 한다는 얘기다.

안 붙어 있다면?

리모델링도 안 된다는 얘기다.

리모델링이 확산될 수 있는 기반은 만들어졌지만 지금까지 서울에서 리모델링을 마친 아파트는 13개 단지 2262가구에 불과하다. 대부분 300가구 미만 소규모 단지며 강남3(강남·서초·송파)구, 용산·마포·광진구 등 집값이 비싼 지역에 몰려 있다. 리모델링을 진행 중인 아파트 24곳 역시 강남과 한강변에 집중돼 있다.

그런데?

서울에서도 리모델링 단지가 거의 없다.

2262가구다.

대부분 300가구 미만이다.

왜냐하면 단지가 더 크면 일반분양분을 크게 늘릴 수 있는 재건축이 가능하기에 리모델링 안 한다.

그런데 주로 된 곳이 강남3구, 용산, 마포, 광진구다.

즉 한강변이다.

다른 곳은 안 되었다.

그러니 강북이나 강서 등 오래된 아파트는 리모델링도 힘들 수 있다는 말이 된다.

이것은 이미 강남, 용산에서도 리모델링이 안 되는 곳이 속출하기 때문이다.

서울 용산구 C아파트는 지어진 지 43년 됐지만, 용적률이 263%에 달해 재건축 추진이 되지 않고 있다.

http://news.chosun.com/site/data/html_dir/2017/03/30/2017033000490.html

이촌현대·잠원한신로얄 등 48곳 리모델링 길 트였다
11일 서울시에 따르면 지난 5일 열린 도시계획위원회에서 ‘아파트지구 내 공동주택 리모델링 사업 방안’ 안건이 자문을 받았다. 아파트지구는 옛 도시계획법상 용도지구 중 하나로 아파트를 집단적으로 건설하기 위해 지정한 지구다. 서울시가 1976년 지정한 잠실, 반포, 여의도, 서초, 압구정, 이촌동 등이 대표적인 아파트지구다. 이들 지역 아파트 대부분이 노후주택이지만 현행법상 아파트지구에서는 ‘도시 및 주거환경정비법’이 적용돼 재건축만 가능했다. 주택법 적용을 받는 리모델링이 불가능해 리모델링 사업이 중단돼 있었다.
서울시 관계자는 “아파트지구 내에서 기존 용적률이 높은 48개 중층단지(10~15층)는 재건축이 불가능했다”며 “법적 장치가 마련돼 있지 않아 대안인 리모델링사업마저 불가능한 상황이었다”고 설명했다. 용적률은 건축물 총면적을 대지 면적으로 나눈 비율이다.
http://land.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2017041118331

용산도 리모델링이 안 되는 아파트가 있으며 심지어 서울의 잠실, 반포, 여의도, 서초, 이촌동 등 부자동네도 재건축이 안 되어서 용도변경해서 겨우 리모델링을 한다는 얘기다.

그렇다면 왜 리모델링이 힘들까?

그것은 이 기사의 마지막에 나와 있다.

이처럼 소규모 고가(高價) 아파트만 리모델링하는 것은 일반분양 물량이 적어 사업성이 떨어지고 비용 부담이 크기 때문이다. 허윤경 건산연 연구위원은 "리모델링을 통해 가구당 면적이 12평(39.6㎡) 늘어나는 경우 약 2억7000만원의 분담금이 발생한다"며 "입지가 좋고 조합원들이 금전적으로 여유가 있어야 리모델링이 가능하다"고 했다. 조주현 건국대 교수는 "서울은 물론, 수도권 1기 신도시에서도 노후 아파트가 쏟아지고 있어 방치하면 국민 주거 복지와 안전에 위협이 될 수 있다"고 했다.

겨우 12평 늘리는데 2억 7000만 원이 들어간다고?

그렇다면 경기도는?

안 되는 것이다.

왜 그럴까?

“착한 분양가” 한강신도시 운양동 마지막 900만원대 단지는?

http://news.donga.com/3/01/20151118/74859358/2

이 기사를 보라.

김포의 한강신도시다.

그런데 운양동에 얼마에 분양하는가?

평당 900만 원에 분양한다.

그러면 32평은?

평당 900만 원으로 따지면 아파트 분양가가 2억8천800만 원이다.

그런데 얼마 들어간다고?

2억 7000만 원이 리모델링으로 들어간다.

그러면?

2억9천만 원 정도면 새 아파트 32평을 살 수 있는데 노후 아파트를 열쳤다고 리모델링 한다고?

그것도 선호하지 않는 구도심을?

그리고 돈이 어디 있는가?

심지어 2억 7000만 원 생돈 들어 가는 것인데.

신도시를 경기도, 인천 사람들은 겁나게 좋아하는데?

그러니 안 되는 것이다.

강의 때도 항상 얘기하지만 앞으로 딱 10년 남았다.

그 때가 되면 아무도 노후 아파트에 살지 않는다.

세입자는 무조건 떠난다.

본인이 들어가 살던지 아니면 세입자가 떠나간 아파트에서 KB시세가 떨어져 담보대출 원금상환을 몇 억씩 하던지 말이다.

결국 선택은 본인에게 달렸다.

나이 80에 원금상환 몇 억 들어와 신용불량자가 될 것인가?

눈치 빠른 사람은 경기, 인천, 지방은 아예 리모델링도 안 된다는 사실을 알고 빨리 팔아라.

폭탄 돌리기 할 때 제일 좋은 것은 폭탄을 남에게 주고 나는 썩지 않는 것 사는 것이다.

이것이 다 썩어서 문제가 생긴 것이다.

JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777