1억을 투자해 100억이 되려면 어떻게 해야 하나?
1억을 투자해 100억이 되려면 어떻게 해야 하나?
1억을 투자해 100배가 오르면 100억이다.
그럼 왜 100억이 되어야 하는가?
부자의 기준이 20년 전에는 10억 이었지만 지금은 100억은 되어야 한다.
왜냐하면 2000년대 초반에는 10% 가까이 고금리여서 10억을 은행에다 넣어두면 1000만 원씩 나왔는데 지금은 금리가 1%까지 떨어졌기 때문이다.
그러니 10억을 묻어두어도 한달에 100만 원 밖에 안 나온다.
100만 원 한달에 버는 사람이 부자인가?
아니다.
100억을 은행에 넣어야 1000만 원이 나온다.
그럼 왜 은행인가?
안전한 곳에 넣어두어서 안정된 생활비를 버는 것을 의미한다.
상권의 변화, 공실의 위험, 노동력의 저하 등을 감안한 노인이 되었어도 얼마든지 버틸 수 있는 것 말이다.
여기에는 1억원이 100억원이 되는 방법은 두가지가 있다.
첫째 10배 싸게 사고 10배만 오르면 100억이 된다.
둘째 100배가 오르면 100억이 된다.
첫째 방법은 토지에서 일어난다.
왜냐하면 토지는 싸게 살 수 있기 때문이다.
어떻게 싸게 사는가?
공시지가의 1/10에도 싸게 사는 것이 가능하다는 것이다.
임야는 물론이고 농지도 1/10의 가격에 사는 것이 가능하다.
물론 바로 농사를 짓고 개발이 가능한 쓸모있고 좋은 땅은 아니다.
그러나 싸게 사 모을 수 있는 땅이다.
이 경우 경매를 이용하면 싸게 살 수 있다.
그리고 10배만 오르면 된다.
제주, 땅값 상승률 1위…서울 마포구 3위 '약진'
http://land.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2017022292821
여기서 우리가 눈여겨 보아야 할 기사가 있다.
국토교통부는 올 1월 1일 기준 전국 표준지 50만필지 공시지가가 지난해보다 평균 4.94% 올랐다고 22일 발표했다.
전국 평균이 5% 가까이 된다는 얘기다.
그럼 20년이 지나면 어떻게 되는가?
2배가 된다.
아니 2배 정도는 무조건 되는 것 아닌가? 하는 사람도 있는데 그러지 않은 부동산이 주택과 상가다.
주택, 상가 2배가 되는 경우를 본 적이 별로 없다.
물론 2000년대 초반에 강남의 재건축 아파트 1억 주고 샀는데 10억 되엇다는 것은 있다.
그러나 그경우는 드문 경우다.
그런 것으로 따지면 토지가 훨씬 높다.
50년간 땅값 변화 살펴보니..밭 971배·대지 2309배 올랐다
http://land.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2015111688851
20년간 2배가 아닌 50년간 1000배에서 2000배 오른 것이 땅이다.
게다가 그런 논리를 펴기에 맞지 않는 경우가 있다.
10배 싸게 사서라는 관점 말이다.
100배가 오르려면 10배 싸게 사서 10배가 오르는 것인데 주택은 1억짜리 아파트를 1천만 원에 살 수 없다.
왜냐하면 거의 대부분 국토교통부 실거래가가 페이지에 주택의 실거래가가 찍히기 때문에 더 싸게 살 수 없다.
그러니 주택은 10배는 아주 드물게 오를 수 있지만 10배 싸게 살 수 없기 때문에 조건에 맞지 않고 불가능하다.
아파트는 사는 순간 떨어지고 많이 오르면 2배다.
그게 평균이다.
그러나 땅은 2배 오르는 것이 기본이다.
상가는 더 심하다.
왜냐하면 상가는 고분양가로 분양한다.
신도시 상가 전용면적 10평 기준 1층 상가의 분양가가 14억에 달한다.
월세는 없다.
렌트프리(3년 정도 월세 안 받고 상권을 활성화 시킬 목적으로 무상임대 주는 것) 해야 한다.
그리고 상권이 활성화되면 월 400만 원 받을 수 있다고 한다.
그러나 거짓말이다.
왜냐하면 서울 강남의 선릉역 라마다르네상스 인근 대로변 1층 상가 전용면적 10평 기준으로 14억원에 분양했다.
그러니 동탄, 판교, 광교 등에 분양한 상가가 14억 원에 분양하는 것은 어불성설이다.
그럼 강남의 1층 10평 상가의 월세는 얼마인가?
350만 원에 불과하다.
500만 원까지 받을 수 있다고 분양팀은 얘기하지만 계속해서 월세를 안정적으로 주려면 350만 원정도가 적당한 가격이라는 것이다.
그럼 왜 거짓말인지 알 것이다.
그렇다면 얼마까지 떨어져야 정상인가?
4억정도 떨어지면 정상이다.
왜냐하면 1기 신도시 일산, 부천, 분당의 핫플레이스 1층 전용면적 10평짜리 상가가 5억5천만원이면 사기 때문이다.
그리고 월세가 200만 원이다.
2군데는 강남과 1군데는 강북과 직통으로 가는 전철이 있는 곳이 저정도고 핫플레이스라 부를만큼의 빨대효과(주변지역의 상권을 빨아 들여 집객하는 효과)가 있는 곳인데 월세가 200만 원이다.
그러니 새로 분양하는 상가는 14억이란 금액도 월세 400만 원이라는 것도 거짓말이다.
그러나 사람들은 상가에 대한 정확한 가격기준이 없기 때문에 저런 상가를 받고 패가망신한다.
즉 상가는 사면 떨어지는데 신도시 상가 잘못 받으면 10억 떨어진다.
그런데 10배 오를 수 있을까?
그럴리 없다.
다만 신도시 핫플레이스 상가를 제값에 살수는 있다.
그러나 땅들은 시골 산꼭대기에 있는 임야도 최소 2배는 오른다.
기사에 제주도 땅은 거의 20% 올랐다고 하지 않았나?
20%면 5년이면 2배 20년이면 4배 오르는 것 아닌가?
그러니 10배 오르기 쉬운 것은 주택과 상가가 아닌 토지다.
그래서 첫번째 경우를 만족하는 것은 토지다.
10배 싸게 사고 10배 오르면 100배 오르는 것이 토지다.
둘째 1억을 투자해 100배가 오르면 100억이다.
이런 경우는 주택과 상가는 일어날 가능성이 0%에 가깝다.
그러나 주식과 토지는 이런 경우가 있을 수 있다.
네이버가 2003년도 우리나라 시장 점유율 1위 였을 때 8800원이었다.
얼마전 88만 원까지 간적이 있다.
우리가 하찮게 보는 식품주는 모두 최소 4배 이상 올랐으며 우지파동 겪었던 삼양식품도 2000년대 초반에 비해 10배가 올랐고 오뚜기, 오리온 등 세계적인 히트상품이 있는 주식은 100배까지도 올랐다.
토지는 싸게 샀다면 1000배 오르는 것도 있다.
위에 기사 중에
50년간 땅값 변화 살펴보니..밭 971배·대지 2309배 올랐다
http://land.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2015111688851
을 보면 된다.
주식은 앞으로 시장이 커질 우량주를 사 두고 기다리면 100배가 오른다.
토지는 우리나라가 신흥국에서 선진국으로 갔기 때문에 개발가능성이 떨어지지만 그래도 매년 공시지가의 상승을 바라볼 수 잇다.
그러니 1억에 사서 100억이 되는 것은 주식과 토지이다.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
