300가구 갭투자자, 집값 하락으로 손실보자 세입자에
300가구 갭투자자, 집값 하락으로 손실보자 세입자에 '덤터기'
동탄·천안·대전 일대 아파트 무더기 경매 이유는
지난해 59가구 이어 또…이번엔 세입자가 신청
"전세보증금 돌려받을 길 없어…막다른 선택"
갭투자자 A씨 소유 물건의 경매가 잇따르고 있는 경기 화성 동탄1신도시 ‘푸른마을모아미래도’ 아파트. /전형진 기자
지난해 봄 경기 화성 동탄신도시에서 한 갭투자자 소유의 아파트 59가구가 무더기로 경매에 나왔다. 올 들어 다시 이 갭투자자 소유 아파트의 경매가 줄을 잇고 있다. 작년엔 갭투자자가 집값이 떨어지자 세입자에게 피해를 떠넘기기 위해 고의로 경매를 신청했다. 이번엔 세입자들이 보증금을 돌려받기 위해 다시 강제경매를 신청했다. 이 갭투자자 소유 주택은 경기와 충청권을 통틀어 300가구가량 되는 것으로 알려졌다.
15일 수원지방법원에 따르면 감정가 2억4400만원인 화성 능동 ‘푸른마을모아미래도’ 아파트가 지난 9일 첫 경매에서 유찰됐다. 이 아파트 세입자 김모씨가 집주인 A씨를 상대로 강제경매를 신청한 물건이다. 김씨가 집을 경매로 넣은 건 A씨가 전세보증금을 돌려줄 생각조차 하지 않고 있어서다. 다음달 2차 기일엔 최저 입찰가격이 1억7080만원으로 내려가지만 역시 아무도 입찰하지 않을 가능성 높다. 낙찰자가 등기부상 최선순위인 김씨의 전세보증금 2억3800만원을 떠안아야 해서다. 김씨는 보증금을 회수하기 위해 이때 낙찰받은 뒤 집을 매도할 계획이다.
다른 집 세입자인 이모씨도 사정이 비슷하다. 그 또한 A씨 소유 아파트의 임차인이다. 강제경매로 넣은 집을 다음 입찰에서 낙찰받기 위해 기다리는 중이다. 이씨는 “몇년 전 분양받은 아파트에 최근 입주했다”며 “세 들어 살던 집마저 떠안게 돼 졸지에 2주택자가 된다”고 하소연했다.
전세보증금을 돌려받지 못한 세입자들이 지급명령을 통해 강제경매를 하고 있다. 26건이 강제경매 절차를 끝냈거나 진행 중이다. 경매가 끝난 8건 가운데 5건은 임차인이 낙찰받았다. 앞으로 이뤄질 나머지 경매도 사실상 임차인들이 떠안게 될 전망이다.
작년엔 무더기 고의경매
지난해 봄 A씨 소유의 아파트 59가구가 한꺼번에 경매로 나왔다. 전세를 끼고 1000만~2000만원 정도의 갭투자를 하던 A씨는 동탄2신도시 입주로 집값이 떨어지자 일괄 경매 처분을 선택했다. 아버지와 어머니, 처형 등 친인척 이름으로 후순위 근저당을 설정한 뒤 경매에 부친 것이다. 근저당을 설정한 지 보름 만에 경매에 넘긴 것도 19건이다. 전형적인 고의경매 수법이다. 그는 집을 경매로 넣으면서 “전세보증금을 날릴지 모르니 차라리 매수하라”고 세입자들을 회유하기도 한 것으로 전해졌다. 그조차 자신이 산 가격에 웃돈을 붙여 매도가를 불렀다.
A씨가 이 같은 전략을 편 건 손실을 최소화하기 위해서다. 집을 세입자에게 떠넘기면 자신은 투자 원금만 손해 보기 때문이다. A씨가 고의경매로 넘긴 59건 가운데 대부분은 무잉여 기각 처리됐다. 유찰이 거듭되면서 경매 신청자인 후순위 채권자 A씨의 아버지 등이 배당받아갈 돈이 없어지자 법원이 경매를 중단했다. 이에 따라 손실을 세입자에게 떠넘기려던 A씨의 시도는 무산됐다.
이 같은 경매는 동탄에만 국한된 얘기가 아니다. 최근 충남 천안에서도 비슷한 경매가 여러 건 진행 중이다. A씨 아내인 B씨 명의로 된 주택의 경매가 이뤄지고 있다. B씨의 아파트 경매가 기각되거나 취하된 뒤엔 A씨 어머니가 이를 되사기도 했다. A씨의 어머니는 동탄 경매에서 채권자로 등장했던 인물이다. 일가족이 조직적으로 움직이고 있는 셈이다.
현지 중개업소에 따르면 A씨가 천안에 나타난 건 2008년께다. 수입차 딜러였던 그는 갭투자 강의를 들은 뒤 저렴한 빌라부터 야금야금 사 모으면서 본격적인 투자에 나섰다. 자신이 매수한 가격보다 전세보증금을 높게 맞추는 등 사실상 돈을 한 푼도 들이지 않은 사례도 많았다. 그와 오랫동안 거래했다는 한 중개업소 관계자는 “A씨 명의 주택이 천안에만 140가구가량 될 것”이라며 “충청과 대전 동탄 등을 모두 합쳐 270가구 정도 보유한 것으로 안다”고 귀띔했다. 차명 소유 부동산을 모두 합치면 300가구가 넘을 것이란 얘기도 나온다. 다른 중개업소 관계자는 “최근엔 집을 법인 명의로 돌리는 작업을 하고 있는 것으로 보인다”고 전했다.
동탄과 천안을 합쳐 경매 기일이 다가오고 있거나 경매 개시일을 앞둔 물건은 24건이다. 가압류를 당해 경매로 나올 가능성이 높은 집도 12가구 더 있다. 전문가들은 투자 실패의 출구전략으로 경매를 활용한 나쁜 사례라고 지적한다. 자신의 피해를 세입자에게 그대로 전가해서다.
김은유 법무법인 강산 대표변호사는 “형사적으로 사기죄나 강제집행면탈죄 또는 경매방해죄가 성립될 여지가 있다”며 “세입자들은 저가로 낙찰받은 뒤 차액에 대해선 지급소송을 제기해 민사적으로도 대응해야 한다”고 말했다.
전형진 기자
withmold@hankyung.com
http://news.hankyung.com/article/2019011573961
수도권, 지방의 신도시에 살고 있다면 전세보다 월세 추천한다.
왜냐하면 이러한 사례가 있을 수 있으니 말이다.
이렇게 된 이유는 무엇인가?
새로운 아파트가 지속적으로 지어지면서 기존의 아파트 가격이 떨어지는 것이 문제다.
그러니 새로운 아파트 지속적으로 지어지는 곳은 아파트 가격이 떨어지면서 전세가격보다 아래로 떨어지면 역전세난이 일어날 수 있다는 것이다.
그런데 문제는 올해부터다.
전세가 만료되면 새로 전세를 놔야 하는데 지난번에도 얘기했듯이 임대사업자로 등록을 하면 2채 이상부터는 세입자의 전세자금대출을 막는 법을 만들고 있다고 세법전문가인 투에이스님께 들었다.
이것은 300가구 갭투자자의 지옥에 빠지는 법이다.
그럼 전세자금대출이 안 되면 그 많은 집을 어떻게 하나?
그러니 경매로 집어 넣은 것이다.
게다가 더 문제는 이제 재산세도 오르지만 전세금에 대해 은행이자에 준하는 세금을 내야 한다.
사실 갭투자자는 전세금을 받은 적이 없다.
전세를 끼고 샀을 뿐이다.
그런데 나라에서는 전세금을 받았으니 은행이자를 내야 한다는 것인데 그것이 아마도 2000만 원 정도까지는 임대사업자 내면 면제가 될 것이다.
전세금 40억 원 정도 되면 2000만 원 정도 세금 내는 것으로 알고 있다.
그러니 전세금 40억 원까지는 아마도 전세금에 대해 세금이 없을 것으로 보이는데 이렇게 300가구 되는 사람은 어떻게 하나?
수 천만원 혹은 수 억원의 전세금에 대한 세금을 1년에 한꺼번에 납부해야 한다.
그러니 어차피 견딜수가 없다.
그래서 옮기는 것이 법인이다.
차명 소유 부동산을 모두 합치면 300가구가 넘을 것이란 얘기도 나온다. 다른 중개업소 관계자는 “최근엔 집을 법인 명의로 돌리는 작업을 하고 있는 것으로 보인다”고 전했다.
그래서 이렇게 집 많은 사람들이 법인으로 자산을 옮기고 있다.
그러나 법인도 문제가 없는 것은 아니다.
왜냐하면 법인은 세입자 전세자금 대출이 안 나온다고 한다.
개인은 개인에게 구상권을 가지고 청구할 수 있지만 법인은 청산하면 은행에서 받을 돈이 없으니 아예 전세자금 대출이 안 나온다는 것이다.
결국 무리한 갭투자를 한 사람은 앞으로가 정말 문제가 된다.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
