강남 집값 3억~4억 급락…작년 상승분 모두 반납
강남 집값 3억~4억 급락…작년 상승분 모두 반납
대출 막히고 보유세 올라
서울 아파트값 하락세 확산
지난해 9월 최고가 대비 거래가격이 3억~4억원 급락하면서 작년 상승분을 모두 반납한 서울 강남권 아파트가 속출하고 있다.
16일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 중순 대치동 은마아파트 전용면적 84㎡가 17억원에 매매됐다. 작년 9월 최고 거래가(20억5000만원)에 비해 3억5000만원 낮은 수준이다. 당시 호가에 비해선 4억원 이상 급락했다. 이번 거래로 이 주택형의 실거래가는 2017년 말 수준으로 회귀했다.
잠실동 리센츠 전용 84㎡는 작년 최고 가격(18억3000만원)보다 4억8000만원 낮은 13억5000만원에 지난달 한 건 손바뀜했다. 잠실동 J공인 관계자는 “현재 급매물 호가는 2017년 수준인 15억5000만원”이라며 “가족 간 증여 거래일 가능성도 있다”고 설명했다.
이외에 잠실동 잠실엘스 전용 59㎡, 목동신시가지 14단지 전용 108㎡, 대치동 대치삼성1차 전용 97㎡ 등의 거래가격이 작년 가을보다 3억원 정도 급락했다. 작년 가을 호가에 비해서는 4억원 안팎 추락했다.
아현뉴타운 마포래미안푸르지오 전용 59㎡, 신길뉴타운 래미안 영등포프레비뉴 전용 84㎡ 등 강북지역 신축 아파트의 거래가도 작년 가을 대비 2억원 가까이 하락했다. 최황수 건국대 부동산학과 교수는 “주택담보대출 규제, 보유세·양도세 강화, 공급 확대 등의 대책이 효과를 나타내고 있다”고 말했다.
민경진/윤아영 기자
min@hankyung.com
http://news.hankyung.com/article/2019011619171
도대체 은마아파트는 최근 얼마가 오른 것일까?
전용면적 85m2의 2006년 11월 1일부터 10일까지의 가격 중 14억 원이었다.
평균 13억 이상 찍힌 것도 실거래가가 이렇게 찍힌 것이 꽤나 많다.
그런데 2018년 12월에 전용면적 85m2의 가격은 얼마인가?
17억 원이다.
2008년도 금융위기는 그야말로 급락해서 10억 원이하로도 떨어졌다.
그럼 오른 것이 바로 3억 원이라는 소리다.
거의 12년 동안 말이다.
수익률로 따지면 17.6% 올랐다.
생각보다 높은 수익률은 아니지 않은가?
만약 그 때 당시에 샀다면 전세 2억 5천 끼고 샀을 것이다.
지금 4억 5천만 원까지 올랐지만 전세 잘 안 나간다.
그렇다면 그 때당시 얼마 대출을 뽑고 후순위로 전세 놓았을까?
약 10억 원은 80% 대출로 뽑을 수 있었으니 잇빠이 뽑았다고 해보자.
11억2천만 원이다.
그래도 갭투자 하려면 갭만 3억 원은 들어갔다.
평균 4% 정도로 이자를 12년 계산을 해 보면 1년 이자가 4천 4백8십만이고 12년 동안 이자가 5억 3천7백만 원이다.
이자로만 오른 상승분 3억 원을 초과한다.
물론 전세가 올랐으니 전세 비용등을 계산한다 하더라도 솔직히 이익은 아니란 얘기다.
게다가 종부세 및 재산세, 복비, 수리비, 제세공과금, 의료보험료 상승은 계산에 넣지도 않았다.
아무리 따져봐도 이익일리가 없다.
게다가 12년간의 수익률로 3억 원이 오른 17.6%는 너무 작은 수치다.
이것도 이자, 재산세, 공과금, 종부세 등으로 날아갈 금액이지만 말이다.
부동산 특히 집은 생각보다 안 오른다.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
