가장 쉽게 부자 되는 법
가장 쉽게 부자 되는 법
우리가 부자되는데 신경 써야 할 것은 무엇인가?
바로 증거이다.
부자된 증거가 없는데 하염없이 잘못된 방향으로 투자를 한다면 어떻게 되는가?
시간을 허비하는 것이다.
그렇다면 바로 어떠한 상품을 투자했을 때 얼마나 수익률이 나는가? 가 증거를 찾는 과정이다.
투자는 합리적으로 생각하고 투자를 옳바르게 해야 부자가 될 수 있다.
그런데 대부분의 사람들은 증거도 찾지 않고 그냥 자신이 옳다고 생각하는 방향으로 투자한다.
그래서 가장 중요하게 생각해야 할 것이 과연 이 상품은 매년 얼마의 수익률이 부자가 되는지를 판단하면 되는 것이다.
그래서 여기서는 인덱스펀드, 세계 1등 주식, 강남 아파트를 비교할 것이다.
워렌 버핏, '10년 수익률 내기'서 헤지펀드에 승리
버핏은 뱅가드의 스탠더드앤드푸어스(S&P) 500 인덱스 펀드에, 프로테제 파트너스는 5개 헤지펀드 묶음에 걸었다.
2008년 1월 1일부터 10년간 이어진 이 내기는 지난해 뉴욕 증시의 마지막 거래일이던 지난달 29일(현지시간) 버핏의 승리로 끝났다. 버핏의 인덱스펀드는 연평균 7.1%의 수익을 낸 반면, 프로테제 파트너스의 헤지펀드 수익률은 2.2%에 머물렀다. 지난해 S&P 지수가 연초 대비 19.5% 오르는 등 상승세를 이어간 것이 버핏의 승리에 원동력이 됐다.
http://www.econovill.com/news/articleView.html?idxno=329379
이 기사는 워렌버핏과 해지펀드가 붙은 사건이다.
워렌버핏이 왜 해지펀드한테 돈을 갖다 바치냐?
그냥 인덱스펀드 즉 S&P500에 투자하면 돈 번다.
S&P 500은 500이란 S&P 500은 500개 대형기업의 주식을 포함한 지수이다. 500개의 기업 중 대부분이 미국 기업이다. 맥그로-힐 계열사인 스탠더드 앤드 푸어스가 소유 및 관리를 맡고 있다. S&P 500은 지수 자체를 일컬을 뿐 아니라 지수에 포함된 해당 500개 기업 자체를 지칭하기도 한다.
이런 것이다.
그래서 인덱스펀드에 투자한 워렌버핏이 이겼다는 것이다.
그렇다면 S&P500 인덱스펀드의 수익률이 얼마인가?
바로 7.1%이다.
그런데 해지펀드는 그렇게 돈을 받아 쳐먹는데도 불구하고 수익률은 2.2%에 불과햇다.
그렇다면 왜 워렌버핏은 이러한 내기를 했을까?
우리나라의 국민연금과 같은 연기금이 80% 이상 투자하는 것이 S&P500과 같은 인덱스펀드에 무려 80% 이상 투자하고 있기 때문이다.
연기금은 왜 중요할까?
연기금은 베이비부머들 때문에 생겨났다.
왜냐하면 베이비부머들은 전쟁이후 많이 태어났는데 이들이 은퇴할 때쯤 되면 거의 모든 사람들이 노후준비가 안 되어 있기 때문이다.
그래서 젊었을 때 돈을 모아 나중에 나이들어 노동능력이 떨어지면 바로 이러한 연기금에서 운용한 자산으로 노후를 책임져주는 사회보장제도를 어느나라건 시행한다.
그렇다면 왜 연기금은 이러한 인덱스펀드에 돈을 집어 넣었을까?
그래서 연기금은 규모가 거대하며 운용 보수도 엄청나므로 이를 운용할 펀드매니저는 전문가들의 자문을 통해 최고의 스타 펀드 매니저로 결정된다.
그런데 1987년~1999년 운용된 243개 연기금 중 90% 이상이 시장 수익률(인덱스펀드)을 아래로 떨어졌다.
일반 펀드매니저도 아닌 스타 펀드 매니저 중 90%가 시장 수익률을 넘지 못했다는 사실은 충격적이었고 이후 대부분의 연기금 포트폴리오는 80% 이상 인덱스 펀드로 구성되고 있다.
이러한 이유로 워렌버핏은 해지펀드와 내기를 했던 것이다.
그렇다면 S&P500 인덱스 펀드에 투자하는 것이 가장 좋은 방법인가?
아니다 우량한 주식에 투자하면 부자가 될 수 있다.
왜 돈이 없을수록 성장 기업에 투자해야 하는가?
실제로 1944년 은퇴 후 5,000달러를 성장주에 투자한 앤 셰이버라는 미국의 할머니는 101세의 나이로 사망할 무렵, 자산이 무려 2,200만 달러로 불어나 있었다. 그녀는 코카콜라와 셰링 플라우(미국 제약회사) 같이 훌륭한 사업 경쟁력을 가진 대표적인 성장주들에 집중했으며, 연평균 18% 이상의 복리수익률로 이익을 굴리면서 매매는 그리 자주 하지 않았다고 한다.
http://www.itooza.com/common/iview.php?no=2017082210485751406
이 책에는 앤 셰이버라는 여자가 나온다.
돈을 얼마나 벌었는가?
5000달러(550만 원 - 1100원 달러원 환율로 계산)를 투자해 2,200만 달러 (약 242억 원 - 1100원) 가 되었다는 것이다.
우량주에 투자했다고 한다.
코카콜라, 셰링 플라우 ( 잘 모르겠다.)
이 여자의 수익률은 얼마인가?
연평균 18%의 수익률을 거뒀다.
앤 셰이버는 다른 블로그에도 나오는데
2400만 원으로 250억 원 만든 여성 투자자 이야기 – 앤 셰이버 이야기
https://m.blog.naver.com/cinedemian/221449859009
여기서는 연 14.6% 의 수익률을 거뒀다고 한다.
그렇다면 높게 잡는다고 해도 18%의 수익률이라 보면 된다.
그렇다면 이 여자는 인덱스 평균수익률 7.1%보다 두 배가 넘는 수익률을 올렸다는 얘기가 된다.
그런데 문제가 있다.
이 여자는 우량한 기업에 투자를 했다.
과연 우량한 기업은 무엇일까?
내가 알 수 있는가?
알 수 없다.
50년 후까지 살아남을 주식을 50년 전에 추정한다?
그럴 수 없다는 뜻이다.
그러니 오래 우량한 주식에 투자를 하는 것은 550만 원이 220억 원이 되었지만 사실은 뜬구름 잡는 얘기가 된다.
왜냐하면 우량한 주식이라는 것을 특정할 수 없기 때문이다.
지금 코카콜라가 우량하다 하더라도 이것이 50년 후에 상장폐지될지 어떻게 아는가?
그것은 알 수 없다.
그렇다면 우리는 특정할 수 있는 우량한 기업을 찾아 보자.
우리는 이미 알고 있다.
바로 특정할 수 있는 우량한 기업은 세계 1등이다.
세계 1위 기업은 어떻게 30년 동안 217배가 되었나?
http://cafe.daum.net/jordan777/Bm2o/764
여기에 정리를 해 두었다.
바로 세계 1등 기업을 장기간 투자했을 때 연평균 수익률이 어떻게 되는지 말이다.
Nasdaq
GE
MS
Exxon
PTR
Apple
1st
1990
-17.8
-10.99
-10.99
1991
56.84
33.26
33.26
1992
15.45
11.77
11.77
1993
14.75
22.75
22.75
1994
-3.2
-2.75
-2.75
1995
39.92
41.18
41.18
1996
22.71
37.33
37.33
1997
21.64
48.42
48.42
1998
39.63
39
114.54
114.54
1999
85.59
51.71
68.39
68.39
2000
-39.29
-7.06
-7.06
2001
-21.05
-16.4
-16.4
2002
-31.53
-21.95
-21.95
2003
50.01
27.23
27.23
2004
8.59
17.82
17.82
2005
1.37
9.58
9.58
2006
9.52
36.43
36.43
2007
9.81
22.26
22.26
2008
-40.54
-14.79
-14.79
2009
43.89
-14.58
33.69
33.69
2010
16.91
7.23
7.23
2011
-1.8
15.92
25.56
25.56
2012
15.91
31.39
31.39
2013
38.32
5.43
5.43
2014
13.4
37.72
37.72
2015
5.73
-4.64
-4.64
2016
7.5
10.03
10.03
2017
28.24
46.11
46.11
2018
0.5
1.81
1.81
SUM
391.02
611.35
EVR
13.48345
21.08103
30년간이지만 1등이 2등으로 바뀌면 갈아타는 식으로 투자를 했을 때 평균수익률은 21.08% 정도 나왔다.
훌륭하지 않은가?
일단 이 투자법은 주식의 객체를 지정할 수 있다.
바로 세계 1등이다.
그리고 언제 팔아야 할지가 정해져 있다.
바로 2등으로 떨어지는 시점이다.
그리고 2등이 1등으로 바뀌면 다시 바꾸기만 하면 된다.
그리 자주도 안 바뀐다.
이번에 애플이 1등에서 떨어질 것 같은데 애플은 2011년 부터 무려 8년간 1등을 유지했다.
만약 앤 셰이버가 50년간 세계 1등에 투자했다면5000불 투자했을 때 2200만 불 보다 더 많이 벌었을 것이다.
그렇다면 워렌버핏은 매년 얼마의 수익률을 거뒀을까?
매년 23%다.
그러니 시가총액 세계 1등에 투자하는 것은 거의 워렌버핏급으로 투자하는 것이다.
그렇다면 강남의 은마 아파트는 얼마나 올랐을까?
은마아파트는 아파트 실거래가 기준 2006년 11월(11월1일~11월10일 ) 14억 원을 찍었다.
만약 (대출 80% 11억 2000만 원 , 전세 2억 5천 만원 ) 이렇게 했다고 쳐도 넉넉히 취등록세 등을 감안하면 실투자금 2억 정도의 돈이 들어갔을 것으로 예상된다.
최대한 갭투자를 했을 때를 기준으로 봤다.
은마아파트 전용면적 84㎡의 실거래가를 기준으로 했다.
2009년 7월 (7.11일~20일) 은마 아파트 7억 8200만 원 (대출 80% 6억 2천5백만 원, 전세 2억 5천 만원)
2008년 금융위기를 맞아 최고가 대비 매매가 6억1800만 원 하락한다.
일시적으로 상환해야 할 대출금과 전세가 떨어지는 바람에 무려 2008년도 금융위기를 겪게 된다면 갭투자는 일시에 6억 원이 넘는 돈을 상환해야 했다.
대부분 여기서 갭투자자는 파산한다.
그러나 만약 돈이 있어서 그래서 넘겼다고 치자.
대신에 2억 정도의 돈이 아니라 상환을 했으니 8억이 들어가야 했다.
강남 집값 3억~4억 급락…작년 상승분 모두 반납
지난달 중순 대치동 은마아파트 전용면적 84㎡가 17억 원에 매매됐다.
http://news.hankyung.com/article/2019011619171
이 기사는 20억 까지 올랐던 강남의 은마아파트는 다시 17억 원이 되었다는 소리다.
무려 12년간 3억 오랐다는 얘기다.
그렇다면 매매가 대비 수익률 17.6% 가 된다.
2008년도 금융위기를 겪었으니 실투자금은 8억 원으로 늘어났을 것이고 이에 비해서도 수익률은 12년간 2배로 따진다 하더라도 34% 정도 밖에 안 된다.
2배가 안 된다.
그러나 이것도 이자비용을 제외했을 때이다.
그리고 최대한 봐줘서 그냥 최초의 투자금 2억 원이 들어갔다 치자.
그렇다면 이자 비용이 올라간다.
그렇다면 12년간 얼마나 될까?
이자비용 : 11억 2000만 원 * 0.4%(이자율) = 5억3천7백 6십만 원 이다.
이자율 처음에는 7% 계산 해야 하지만 중간에 상환했던 것 감안해서 4%로 계산했다.
그리고 4% 는 말이 안 된다.
아무리 낮아져도 3.5% 정도이니 처음에 7%에서 떨어져 봐야 3.5%이니 약 5% 계산하는 것이 맞다.
그래도 최대한 봐줘서 4% 계산해보자.
무려 5억 원이 넘는다.
결국 남는 것은 무엇인가?
오히려 원금을 까먹고 있는 중이다.
게다가 종부세, 재산세, 갭투자 비용 2억 원에다가 향후 양도세 40% 등등 을 감안하면 이익이라고 보기 힘들다.
아니 2배도 못 벌었다.
이렇게 된 것은 너무 비싼 아파트를 무리해서 대출해서 산 것이 문제이고 현금을 많이 집어 넣었을 경우 수익률이 17% 정도로 떨어지는 것이 문제이다.
그래도 은마아파트는 재건축이라도 되니 다행이다.
만약 재건축 안 되는 썩는 수도권 중층 아파트에 투자했다면 앞으로 재건축이 안 되었을 때 더 문제가 된다.
결론이다.
가장 쉽게 부자가 되는 법은 세계 1등 주에 장기투자하는 것이다.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
