현재 강남 부동산은 왜 떨어지나?
현재 강남 부동산은 왜 떨어지나?
中 자본 美부동산 투자 7분의 1 토막
한때 세계 부동산 시장을 주름잡던 차이나머니가 쓸쓸하게 퇴장하고 있다.
29일(현지시간) 월스트리트저널(WSJ)은 중국 투자자들이 지난해 미국 상업용 부동산에 투자한 금액이 26억3000만달러(약 3조원)로 최근 6년간 최저치를 기록했다고 보도했다. 투자가 정점을 찍었던 2016년(191억2000만달러·약 21조원)과 비교하면 7분의 1로 쪼그라든 수치다.
WSJ는 중국 컨소시엄이 지난해 116억달러(약 13조원)어치 빌딩을 사들인 건 하나를 제외하면 사실상 매도가 매수보다 더 많았던 셈이라고 분석했다.
2년 전엔 정반대였다. 중국 자금은 세계 요지의 주요 부동산을 엄청난 기세로 사들였다. 그러나 중국 정부가 자금유출과 부채비율 증가 등을 우려해 해외 투자를 단속하면서 기세가 꺾였다.
중국 안방보험그룹은 최근 뉴욕 맨해튼의 에식스하우스호텔 등 15개 호텔을 처분하기로 했다. 하이난항공(HNA)그룹도 200억달러 규모의 해외 부동산을 매각했다. WSJ는 경기 침체를 우려한 중국 당국의 강한 규제가 이어지면서 중국의 대(對)미국 부동산 투자가 더욱 줄어들 것이라고 예측했다.
정연일 기자
neil@hankyung.com
http://news.hankyung.com/article/2019013085381
중국의 자본이 전세계 부동산에서 빠져 나가고 있다는 기사다.
왜 빠져 나갈까?
미국이 금리를 올렸고 미중 무역전쟁 때문에 그렇다.
중국은 왜 전세계 부동산을 샀을까?
중국은 미국에 스마트폰을 팔고 미국에서 달러를 받아온다.
미국은 달러를 주고 중국의 스마트폰을 사온다.
그러면 서로 어떻게 되는가?
중국은 달러가 생겼고 미국은 빚이 생겼다.
그래서 중국은 무역흑자가 미국은 무역적자가 된다.
중국은 들어온 달러가 부담스럽다.
왜냐하면 달러가 많아지면 중국 위안화의 가치가 올라가기 때문이다.
당연한 얘기 아닌가?
그런데 중국 입장에서 보면 위안화의 가치가 올라가면 안 된다.
왜냐하면 위안화의 가치가 올라가 중국의 스마트폰이 더 이상 싸지 않기 때문에 미국 시장에서 안 팔린다.
그리고 달러가 흔해지면 자국의 내수 산업조차 망한다.
왜냐하면 내수산업은 싼 맛에 사는데 위안화의 가치가 올라가는 대신 달러의 가치는 내려가니 고급의 해외 식품이 더 싸지는 효과가 나타난다.
그래서 수입품 수입이 늘어난다.
게다가 여행수지가 악화된다.
한국도 원화가치 올라가면 일본 등으로 여행가는 것이 아닌가?
중국도 마찬가지다.
그래서 서비스 수지가 악화된다.
그러니 중국은 위안화 가치를 내리기 위해서 두 가지 전략을 쓴다.
벌어들인 달러화를 가지고 미국의 국채를 산다.
그래서 중국의 외환보유고가 3조 달러가 넘는 것이다.
다음으로 미국의 부동산을 산다.
국채는 수익률이 얼마 안 되는 대신 안전한 자산이고 부동산은 임대수익과 더불어 안정적으로 올라가는 자산이다.
그러나 이것은 미국과 중국이 사이가 좋을 때는 괜찮다.
그러나 미국과 중국이 사이가 안 좋을 때는 어떻게 되는가?
미국은 일단 중국에 환율 조작국이라 한다.
왜냐하면 중국은 인위적으로 달러를 국외로 빼돌리면서 가치 하락을 나라에서 조직적으로 하는 것이기 때문이다.
환율조작국으로 걸리면 강제로 환율을 올려야 한다.
그래서 그러한 직접적인 충돌보다는 미국은 쿼터제를 실시해서 일정액 이상 팔지 못하게 하거나 관세를 때리는 것이다.
그래서 미국은 중국에 관세를 때린다.
그것이 미중무역전쟁의 한 단면이다.
미중무역전쟁으로 사업환경이 나빠진 외국기업과 투자자들은 중국에서 돈을 뽑아 다른 나라에 투자를 하려고 한다.
결국 중국은 달러가 많이 필요하다.
국채를 팔아서 줄 수도 있지만 그러다가 중앙은행 달러 고갈되면 IMF 위기 맞는다.
그러니 있는 자산을 팔아서 빠져 나가는 외국인들에게 달러를 주는 것이 낫다.
어쨋든 달러 안 주면 디폴트(채무 불이행)이니가 말이다.
그러니 국채는 못 팔고 해외 자산을 판다.
그래서 미국을 비롯한 해외의 부동산 파는 것 아닌가?
게다가 미국의 연준이 금리를 작년에 지속적으로 올렸다.
중국은 더더욱 금리 인상으로 인해 자산의 이자 때문에 보유를 할 필요가 없다.
그래서 현재 전세계의 부동산 가격이 떨어지고 있다.
물론 강남도 떨어진다.
강남이 세금 때문에 떨어진다고 생각하지만 결코 그렇지 않다.
얼마전까지만 하더라도 세금과 관련없이 올랐던 곳이 강남이다.
그러나 중국이 강남 부동산을 팔고 미중무역전쟁으로 세계경기가 어려워지니 자산가들은 강남 부동산 매입에 신중할 수밖에 없다.
그래서 은마아파트 85m2가 17억에 실거래가를 찍은 것 아니겠는가?
무려 2006년도 11월에 14억 찍었는데 13년동안 3억 오른 것인가?
강남 부동산이 떨어지면 상대적으로 서울 부동산이 빠지고 다음으로 수도권 부동산, 지방 부동산이 영향을 받는다.
그런데 이런 사정도 모르고 싸다고 아파트 갭투자 들어가면 눈탱이 맞는다.
지금은 오히려 갭투자 자제하고 있는 부동산도 팔아야 할 때다.
글로벌 금융환경이 안 좋고 중국이 미중무역전쟁이 이제 시작이니 지속적으로 부동산을 팔 것이기 때문이다.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
