강남 전셋값 뚝…이 기회에 입성해볼까
강남 전셋값 뚝…이 기회에 입성해볼까
서울 송파구 헬리오시티 전경. [매경DB]
서울 송파구 가락동 일대 1만가구 규모 헬리오시티 입주가 전세가격을 끌어내리면서 매매가격 대비 전세가격 비율(전세가율)이 역대 최저치를 경신했다.
29일 KB부동산 월간주택가격동향에 따르면 서울시 송파구의 전세가율은 49.9%로 역대 최저치를 찍었다. 서울에선 강남구에 이어 두 번째로 전세가율이 절반 이하로 떨어진 것이다. KB부동산이 전세가율 통계를 내기 시작한 2013년 4월 이후 68개월 만에 가장 낮은 수치이기도 하다.
전세가율 50% 이하는 강남권에선 낡은 재건축 아파트에서나 있었던 일이다. 재건축 이후 `미래 가치`에 방점을 둔 사람이 많아져 매매가격은 올라가는 반면, 노후화된 주거환경 영향으로 전세가격이 떨어지며 나타나는 전형적 현상이다.
그러나 최근에는 새 아파트조차 매매가격 대비 전세가격이 절반 수준에서 맴도는 현상이 나타나며 우려를 자아내고 있다. 싼 가격에 소위 `좋은 동네`에, 그것도 새 아파트에 살아보고 싶은 세입자들에겐 희소식이다. 다만 전세금과 매매가격의 차이를 이용하는 소위 `갭투자족`은 확 줄어들 것으로 예상된다.
가락동 인근 한 공인중개 관계자는 "헬리오시티 전용 59㎡ 전세는 4억원대도 쉽게 찾아볼 수 있다"면서 "현재 해당 물건 매매 시세가 11억~13억원 선이라는 점을 감안하면 40% 이하 선에 머무르고 있는 것"이라고 말했다.
그는 "입주가 일시에 몰리면 전셋값 하락 현상이 뚜렷하긴 하지만 헬리오시티의 경우 그 정도가 조금 심한 편"이라고 덧붙이면서 "최근에 안정세를 찾아가고 있긴 하나 전세가율이 떨어진 것은 부담 요인"이라고 밝혔다. 헬리오시티 입주 여파는 강남권 전체 전세가격 하락으로 이어지고 있다. 송파구 가락동과 멀지 않은 강남구 일원동 새 아파트 `래미안개포루체하임`도 전용 84㎡ 전세 매물이 7억원대에 나와 있는 경우가 허다하다. 이 면적 매매가격은 18억~22억원에 형성됐다는 점을 감안하면 역시 전세가율이 절반에 미치지 못한다. 송파구 헬리오시티(9510가구) 입주에 이어 2월 개포동 `래미안블레스티지`(1957가구), 8월 `디에이치아너힐즈`(1320가구)까지 입주하면 경계선을 같이 쓰고 있는 강남-송파라인의 전셋값은 더 추락하고, 전세가율도 더 떨어질 수 있다는 관측이다.
가락~일원~개포 등 신축 단지 입주가 예정된 지역벨트와는 다소 거리가 있는 지하철 2호선 강남역 인근 신축 아파트 전셋값마저도 최근 약세를 면치 못하고 있다.
이 지역에서 공인중개사무소를 운영하는 A씨는 "입주 3년 차를 맞은 `서초래미안에스티지` 매매시세는 1년 만에 3억원 이상 올랐는데, 전셋값은 그대로이거나 내려갔다"고 설명했다.
실제로 서울시부동산정보광장 통계에 따르면 이 아파트 전용 84㎡는 지난해 상반기만 해도 매매 15억8000만원, 전세 10억5000만원에 실제 거래가 성사됐는데, 하반기에는 매매·전세가격이 각각 18억8000만원과 10억3000만원으로 조정됐다. 신축 아파트임에도 불구하고 전세가율이 1년이 채 안 되는 기간에 66.4%에서 54.7%로 뚝 떨어진 것이다.
올해만 1만가구 넘는 대규모 입주가 예정된 송파구 바로 옆 강동구에서도 이미 입주 전부터 전셋값 하락의 징후가 나타나고 있다. 당장 6월 `래미안 명일역 솔베뉴`(1900가구)가 입주를 기다리고 있고 고덕동·상일동 일대 주공아파트 2·3·5·6·7단지도 9월 2단지를 시작으로 2021년 2월까지 1만4444가구의 입주민이 대기 중이다. 이에 따라 강동구 전세가율도 61.3%로 2014년 11월 이후 최저치를 기록했다.
또 올해 9월로 예정돼 있는 1만2000여 가구 규모 `둔촌주공아파트` 분양까지 있어 전세시장은 더욱 혼란스러워질 수 있다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "올해에만 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동구)에 2만5000가구 아파트 입주가 예정돼 있다"면서 "대출, 세금 규제가 강한 데다 이미 입주를 시작한 헬리오시티 물량까지 더하면 당분간 전셋값은 약세를 이어갈 것"이라고 말했다.
이 같은 전세가율 하락에 갭투자는 일단 스톱될 것으로 전망된다. 갭투자를 한다고 가정하면 전세세입자가 있어야 하는데, 세입자들은 융자가 있는 집에는 잘 들어오려고 하지 않기 때문에 전세금을 뺀 나머지는 자기 자본으로 충당하곤 한다. 전세가격과 매매가격의 격차가 커지면서 투입해야 할 자기 자본금이 너무 커져 갭투자가 현실적으로 어려워진 것이다.
실거주보다는 투자 목적으로 분양을 받은 사람들도 자꾸 전세가격이 떨어지면서 잔금 마련에 대한 우려를 하지 않을 수 없게 됐다. 다만 현재 입주 중인 헬리오시티나 곧 입주할 래미안블레스티지의 경우 전세가격이 많이 떨어졌다고 해도 아직은 분양가격보다 조금 높은 수준에서 형성돼 있어 부담이 적다. 다만 부동산 경기 악화로 매매가격이 빠지면 상황은 달라질 수 있다.
[박윤예 기자]
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집주인 입장에선 전세값 떨어지는 것이 무섭다.
왜냐하면 난 받은 적이 없기 때문이다.
정확히 말하면 전세를 끼고 샀기 때문이기도 하다.
그러므로 갭만 가지고 투자를 했는데 갑자기 이렇게 5000세대씩 들어와 전세가를 떨어뜨리면 어디서 그 전세값 가지고 오나?
경매를 넘기나?
일시적인 자금경색에 빠지는 것이 바로 전세 갭투자자다.
문제는 2008년도 1997년도와 같은 전체적인 전세가 하락이 있었을 때 버틸 수 있는가? 이다.
표를 보면 10억 원이었을 때 65.6%라는 말은 6억5천5백 만원이던 전세가가 52.7%로 하락했다면 5억2천 7백만 원으로 떨어졌다는 말이다.
결국 1억 3천 정도를 개워내야 한다는 말이다.
더 문제는 강남은 그래도 괜찮다.
장기적으로 강남에 전세를 들어오려는 수요가 있기 때문이다.
그러나 한 번 빠져나간 수요가 문제다.
이 기사의 제목이 무엇인가?
강남 전셋값 뚝…이 기회에 입성해볼까
이게 바로 세입자의 속마음인 것이다.
분당과 같은 주변지역의 집주인은 식겁할만한 속마음 아닌가?
그리고 한번 떨어진 전세가 지속적으로 떨어진다면 어떻게 될까?
이유는 아파트가 오래 되고 주변에 새 아파트가 더 많이 지어져서가 될 것이다.
더 식겁한 내용 아닐까?
헬리오시티에 입성하려는 세입자는 지금 현재의 법제도를 잘 이용하면 아주 싼 전세가로 8년을 그냥 살 수 있다고 한다.
집주인이 임대사업자로 등록이 되어 있다면 가능한 일이다.
2년 동안 5% 이상 못 올리고 2년이 지나도 세입자가 원하면 이후 6년 더 거주 할 수 있다고 한다.
법적으로 그렇다고 한다는 것이다.
얼마나 세입자입장에서는 땡큐가 아닌가?
무려 초등학교 1학년 자녀를 뒀다면 중2까지 강남에 4억 대 전세로 살 수 있다는 것이다.
물론 헬리오시티 집주인인데 임대사업 등록이 되어 있는 집주인 입장에서는 정말로 헬리오 시티가 헬(Hell)의 내용이겠지만 말이다.
물론 앞으로 강동구 등 물량이 쏟아질 예정이기에 세입자는 더 땡큐가 되는 것이고 가장 문제는 강남과 가까운 경기 일원의 전세끼고 산 헌 아파트 주인이 될 것이다.
JD 부자연구소
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