'35층 룰' 풀리나…김칫국부터 마시는 재건축
'35층 룰' 풀리나…김칫국부터 마시는 재건축
서울시 '기본계획' 재정비
높이·경관 등 개선방안 검토
내년부터 '2040 플랜' 적용
강남구도 '재검토' 용역 발주
한강변 단지 등 "혹시나" 기대
서울시 "정기적인 검토일 뿐"
서울시가 일반주거지역에 짓는 새 아파트 높이를 최고 35층으로 제한하는 규제를 재검토하기로 하자 한강변 재건축 추진 단지들이 잇따라 초고층 재건축을 추진할 움직임을 보이고 있다. 풍부한 녹지공간과 한강 조망권을 갖춘 가구를 많이 확보할 수 있어서다. 그러나 서울시가 층수 규제를 그대로 유지할 가능성도 높은 만큼 섣부른 기대는 금물이라고 전문가들은 조언했다.
서울시 도시기본계획 재정비
14일 정비업계에 따르면 서울시는 다음달 ‘도시관리 차원의 지상공간정책 가이드라인 연구용역’을 발주한다. 기존 서울 도시기본계획인 ‘2030 서울플랜’에 의한 높이 관리와 경관기본계획, 용도지역·지구, 건축 사업기준 등 원칙을 검토해 지역 특성별로 높이 관리 개선 방안을 마련하는 것이 주요 내용이다. 일반주거지역에 있는 건물을 지상 35층보다 높은 층수로 조성할 경우를 가정해 일조·조망권 영향 등을 따져볼 계획이다. 이 용역 사업 기간은 내년 10월까지다.
이번 용역은 내년부터 20년간 서울 도시계획 밑그림 역할을 할 ‘2040 서울시 도시기본계획(서울플랜)’ 수립 과정의 일환이다. 서울시는 작년 말부터 2040 서울플랜 수립 절차에 들어갔다. 이 계획은 주택, 공원, 교통, 산업, 환경, 문화 등 각 분야 기본계획을 망라한다. 서울시 용도지역별 층수 제한 높이 등도 여기에 포함된다. 서울시는 이 계획을 이르면 내년 말께 발표할 예정이다.
서울시 지방자치단체 일부도 서울플랜 재정비 연한을 맞아 자체 용역에 나섰다. 강남구는 작년 말 ‘공동주택 재건축 관련 합리적인 개발방안’ 용역을 발주했다. 한강변 재건축 단지 35층 규제를 재검토하고 종상향 등을 통해 기존 층수 규제의 대안을 마련하는 것이 골자다. 강남구는 이르면 오는 9월 용역 결과가 나오면 이를 토대로 서울시에 대안을 제안할 계획이다. 강남구 관계자는 “강남 주거환경과 입지 여건에 적합한 미래형 명품 주거단지를 조성하기 위한 것”이라며 “우리가 설득력 있는 대안을 제시한다면 서울시도 35층 규제를 고집할 수만은 없을 것으로 본다”고 말했다.
초고층 아파트 맥 끊겨
서울시는 서울플랜 등을 통해 한강변을 포함한 주거용 건축물 층수를 지상 35층 이하로 제한하고 있다. 준주거지역과 상업지역에선 35층을 초과하는 건물을 지을 수 있으나 일반주거지역에선 허용하지 않고 있다. 제2종일반주거지역은 25층 이하, 제3종일반주거지역은 35층 이하로만 건물을 올릴 수 있다.
서울시는 제한 층수를 35층으로 정한 근거로 기존 단지 개발 전례와 주변 조망권·일조권, 도시 자연경관 조화 등을 들고 있다. 서울시에 따르면 오세훈 전 시장이 추진한 ‘한강공공성 재편 계획’ 이전까지 서울 시내 아파트 최고 층수는 35층이었으나 오 시장 재임 시 일부 한강변 일반주거지역에 초고층 아파트 정비사업을 허용했다. 상대적으로 높은 비율(25~35%)로 기부채납한다는 조건을 붙였다. 이때 인허가를 받은 아파트가 용산구 이촌동의 ‘래미안 첼리투스’(지상 56층)와 광진구 성수동 ‘서울숲 두산 트리마제’(지상 47층)다. 이 정책은 박원순 서울시장 취임 후 폐지됐다.
아파트 35층의 높이가 대략 100~120m에 달해 낙산 높이(125m)와 비슷하다는 점도 서울시의 높이 규제 근거다. 낙산은 서울 종로구와 성북구의 경계를 이루는 산으로 조선시대 한양 성곽이 낙산 능선을 따라 세워졌다. 서울시 관계자는 “시내 어느 지역에서든 주요 산과 구릉을 조망할 수 있도록 하는 것이 바람직하다”고 말했다.
초고층 재건축 문 다시 열리나
이번 용역 결과는 한강변 재건축 단지 등 정비업계에 상당한 영향을 줄 전망이다. 많은 가구가 조망권을 확보할 수 있는 데다 단지 스카이라인 등 외관 디자인을 다양화해 랜드마크로 조성하기도 쉬워진다.
서울 주요 재건축 단지는 벌써부터 초고층 재건축 설계안을 마련하는 등 기대를 나타내고 있다. 강남구 압구정동 일대에서 가장 규모가 큰 압구정3구역은 최고 49층, 평균 35층 높이로 재건축안을 최근 내놨다. 송파구 신천동의 장미아파트도 최근 50층 높이 재건축 추진에 나섰다.
서울시가 35층 규제를 바꿀지는 미지수다. 서울시 관계자는 “이번 용역은 재정비 연한이 도래해 높이 관리 기준 적정성 등을 재검토하는 것”이라며 “지역별로 구체적이고 명확한 높이 관리 원칙을 제시해 향후 불필요한 논란과 고질적 민원을 예방하려는 목적도 있다”고 말했다. 그는 “재건축 35층 규제 등이 바뀔지는 아직 장담할 수 없다”고 덧붙였다.
선한결 기자
always@hankyung.com
http://news.hankyung.com/article/2019021409831
재건축 할 때 층수제한은 법으로 정해져 있는 것으로 사람들이 착각하는데 그렇지 않다.
용적률은 서울시 조례로 얼마든지 바꿀 수 있고 서울시장의 재량이다.
그래서 오세훈 전시장이 65층 한강르네상스 한 것 아니겠는가?
그렇다면 우리는 여기서 알아야 할 것이 있다.
강남도 중층아파트 그것도 대단지가 35층으로 올려도 사업성이 잘 안 나온다는 뜻이다.
그러니 일반 아파트면서 입지가 안 좋은 대단지 아파트는 사업성이 나오려면 강남보다는 높아야 한다는 소리 아닌가?
최소한 40층?
뭐라는 얘기인가?
재건축 안 된다는 얘기다.
그리고 왜 강남은 50층 이상을 그렇게 희망할까?
그래야 아파트를 날씬하게 짓고 타워형으로 지어서 길쭉하게 올리면 한강변을 바라보는 세대가 많아져 분양가를 잇빠이 받을 수 있기 때문이다.
그러면 돈을 거의 안 들이고 재건축이 가능하다.
한강변이 보이는 것과 안 보이는 것의 차이는 평당가 2000만 원차이다.
한강변 안 보이면 4000만원대 보이면 6000만 원대라는 얘기다.
그럼 32평 차액만 7억 정도 된다.
그러니 죽자고 올리자는 것이다.
그리고 이렇게 높이 올리면 저기 대치동의 은마 아파트도 펜트하우스 언저리는 한강변이 보인다.
그러니 분양가 높게 받을 수 있고 사업성이 좋아진다.
그러나 문제는 이렇게 60층으로 지어버리면 앞으로도 재건축 아파트는 누군 이렇게 해주고 누군 안 해주면 형평성에 문제가 된다.
그러면 죄다 60층.
예쁘게 지으면 된다.
한강변이 더 예쁠 것이다.
5층짜리 재건축 아파트보다는 60층짜리 형형색색으로 지어지면 예쁠 것 아닌가?
야경도 멋지고 말이다.
홍콩의 구룡반도 상하이 와이탄, 뉴욕 맨해튼처럼 말이다.
그러나 수도권에서는 헬게이트가 열린다.
서울의 대규모 공급은 경기도의 출퇴근 인구를 쭉 빨아들이는 빨대 효과를 낳게 되고 GTX와 같은 노선의 사업성을 떨어 뜨린다.
지어졌어도 폐지되고 경기 인구가 줄면서 예비타당성에서 효과 없음으로 판명 난다.
특히 25년 이상된 수도권 아파트는 지옥문이 열리는 것이다.
그러나 당장은 아니니 걱정 말고 아직 이런 사실을 대부분은 모르거나 알고 있어도 100년 후에 올 일이라고 애써 외면 한다.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
