고령화·인구 감소 심각한데 유독 도쿄만 10년째 몰려
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국토교통성이 발표한 2019년 7월 기준 지가는 전국적으로 전년 대비 0.4% 상승한 것으로 나타났다. 수도 도쿄와 지방 대도시 오사카·나고야 등 3대 도시권이 지가 상승을 이끌었다. 하지만 도쿄에서 가장 땅값이 비싼 곳인 긴자의 '야마노 악기 본점'의 경우 1㎡당 지가는 5720만엔을 기록했다. 버블 경제기의 3580만엔을 웃도는 가격이다.
버블이 꺼지고 잃어버린 20년이 지난 후 일본의 도쿄는 더 강해져서 돌아왔다.
인구도 늘고 부동산 가격도 올랐으며 초고층 건물들이 더 많이 들어섰다.
일본 방문 외국인 관광객의 혜택을 최고로 누린 오사카의 상업지구의 경우 1㎡당 1980만엔으로 버블기 3500만엔에 미치지 못한다. 나고야 역시 올해 1㎡당 최고가는 1620만엔으로 버블기 2800만엔을 넘지 못했다. 경제 전문 주간지 동양경제는 "최근 땅값 상승의 혜택도 도쿄 일극 집중 현상을 보인다"고 했다.
그러나 일본의 제2도시 오사카나 나고야 같은 경우는 아직도 부동산 가격을 회복하고 못하고 헤매고 있다.
전체 인구에서 도쿄도 인구가 차지하는 비율 역시 2000년대 이후 계속 높아지고 있다. 버블 경제가 무너진 1990년대 도쿄도 인구 비율은 9.4%에 머물렀지만, 2017년에는 10.8% 상승했다. 신문은 "지난 10년은 '도심 회귀' 현상이 강해졌다"고 분석했다.
도쿄에 인구가 늘고 그로인해 부동산 가격도 늘었다는 얘기가 된다.
도쿄 일극 집중 현상의 뒷면엔 지방의 인구 감소가 있다. 일본 47개 지방자치단체 중 43개 지방자치단체가 도쿄에 인구를 뺏기고 있다. 오사카·아이치·후쿠오카와 같은 대도시권도 마찬가지다. 일손 부족에 시달리는 도쿄 기업들이 지역에서도 인재를 빨아들이며 이 같은 상황은 더 심화되고 있다. 이 때문에 도쿄 도심 내에는 기본적인 보육 시설, 노인 시설 부족 문제에 시달리는 지역이 적지 않다고 니혼게이자이는 전했다.
일본의 인구는 줄어드는데 도쿄가 늘었다면?
다른 곳에 인구가 줄었다는 얘기가 된다.
지방 대도시도 인구가 줄고 있다.
그러니 지방 대도시에 산다고 부동산 안 떨어진다고 장담 말라.
우리는 한국의 부동산이 어떻게 될지 모른다.
다만 청년실업, 노인의 도심회귀, 교통여건, 대기업 본사 집결, R&D 연구소 집결, 컴팩트 시티 등등의 이유들과 일본의 예에서 짐작할 뿐이다.
따라서 서울은 오르고 서울 이외의 지방은 떨어질 것이다.
대구, 부산, 광주와 같은 곳도 일본의 오사카처럼 말이다.
결론 : 앞으로의 부동산은 양극화가 점점 더 심해질 것이다.
JD 부자연구소
소장 조던
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