안 하면 어떻게 할 것인가?

안 하면 어떻게 할 것인가?

가끔 강의 끝나면 질문을 받는다.

농지연금이 이렇게 획기적인데 만약 없어질 확률이 없나요?

두 가지로 대답한다.

첫째 농민은 거대한 이익집단이다.

안 주다 줄 수는 있어도 줬다가 뺏기는 힘들다.

그러니 주는 것은 계속 줘야 한다.

둘째 안 하면 어떻게 할 것인가?

1억 원 심지어 5천만 원을 투자해서 65세부터 월 300만 원씩 나오는데 그럼 안 하면 대책은 있는가?

대책이 없다.

그러니 나올 것으로 생각하고 최소한의 금액을 투자해야 한다.

1억 원이라 하더라도 80% 대출이 나오니 실제 들어가는 것은 3000만 원 정도다.

빌라 하나 샀다고 생각하고 투자하시라.

그 정도 빌라 사면 월 10만 원 나온다.

그런데 300만 원이 나온다는데 일단은 투자하고 볼 일 아닌가?

정말 이젠 재테크는 필수다.

왜냐하면 이젠 정말 30억 원을 은행에 예치해야 월 300만 원이 나오는 시대다.

그러니 그냥 부동산을 사고 팔거나 노동에 기대어 살다가 덜컥 60이 넘으면 정말 대책이 안 선다.

그래서 무엇을 하는가?

자영업을 하다가 망하거나 퇴직금을 은행에 집어넣고 허드렛일 다니는 것 아닌가?

그런데 노후 준비 안 했는데 엎친 데 덮친 격이다.

점점 더 평균수명이 늘어난다.

한국 여성 기대수명 세계 첫 90살 돌파…남녀 모두 1위

http://www.hani.co.kr/arti/international/international_general/783684.html

세계 최고 수준이란다.

게다가 구글에서는 califonia life company(http://www.calicolabs.com/)를 만들어 인간을 500살 까지 살게 해주는 것이 목표다.

이러다 재수없으면 120살까지 산다가 아니라 500살까지 살 수도 있겠다.

그렇다면 우리나라의 금리는 올라갈 여지가 있는것인가?

한국, 선진국 문턱서 주저 앉나…잠재성장률 하락 속도 OECD 최고

http://news.jtbc.joins.com/article/article.aspx?news_id=NB10981315

29일 OECD의 '장기 경제전망'에 따르면 올해 3.66% 수준인 한국의 잠재성장률은 7년 후인 2022년 2%대(2.94%)로 떨어지는 것으로 나타났다.
이후에도 잠재성장률은 급격히 하락해 2034년에는 1.97%에 그쳐 1%대로 추락한 뒤 2060년 1.29%까지 추락할 것으로 전망된다.

우리나라는 1%까지 추락하고 OECD발표에 의하면 0%대로 수렴한다고 한다.

금리는 어떻게 결정되는가?

물가와 경제성장률 아닌가?

물가가 엄청나게 올라주지 않는다면 우리나라의 금리는 지속적으로 저금리로 갈 수밖에 없다.

그렇다면 이젠 30억을 맡겨도 300만 원이 아닌 30만 원이 나오는 시대를 살 수도 있다.

그런 면에서 우리는 재테크를 해야 한다.

재테크는 농지연금, 주택연금, 국민연금으로 만들어 놓는 것이 가장 우선이다.

왜냐하면 내가 할 일이 없다.

노인이 되어서 할 일이 많은 다른 것보다는 국가에서 주는 연금으로 죽을 때까지 편안히 받는 것이 낫다.

그런면에서 위의 3대 연금은 할수 있다면 들어야 한다.

다른 것은 어떠한가?

부동산 임대소득을 생각하는 사람이 있다.

그러나 갭투자로 인한 부동산 임대소득은 허구가 존재한다.

먼저 주택을 보자.

지은 지 48년, 월세 7만원… "붕괴위험 경고장 보고도 그냥 살죠"

서울 지하철 2호선 구로디지털단지역 1번 출구. 3분쯤 걸어가자 1974년 준공한 B아파트가 보였다. 870여 가구 규모의 지하철 초역세권 아파트. 하지만 아파트 앞 인도엔 공사 현장에서나 볼 수 있는 낙하 방지용 지붕이 설치돼 있었다. 입구에는 2001년 '재난위험시설(D등급)'을 받았다는 노란 표지판이 붙어있었고, 단지 안은 외벽이 반쯤 뜯겨나가고 공터엔 쓰레기가 언덕처럼 쌓였다. 창문이 깨진 채 방치된 빈집도 곳곳에 눈에 띄었고, 아파트 경비원은 "겨울이면 노숙인들이 억지로 문을 뜯고 들어가 살기도 한다"고 전했다.

http://news.chosun.com/site/data/html_dir/2017/03/29/2017032900414.html

오늘자 조선일보 기사에 나온 아파트다.

그림을 클릭하면 크게 볼 수 있다.

이것이 아파트의 현실이다.

일본처럼, 늙은 아파트가 쌓여간다

노후 아파트가 '슬럼화'할 조짐을 보이고 있다. 서울 강남 등 일부 지역의 노후 아파트는 재건축 사업이 진행되면서 아파트값이 고공행진을 하고 있지만, 사업성이 낮은 지역에선 안전 진단에서 '위험' 판정을 받고도 방치된 단지가 대부분이다.
부산 보수동 A아파트 역시 노후 주택이 밀집한 '달동네' 꼭대기에 있어 건설사들이 재건축 사업지로 거들떠보지도 않는다. 부산 중구청 담당자는 "40~50년 된 노후 아파트 주민들은 재건축 조합을 만들어도 건설사들이 관심이 없고, 이사를 하고 싶어도 돈이 없어 못 가는 저소득층이 대부분"이라고 말했다.

해외에선 아파트 노후화를 고령화·빈집 증가와 맞물린 심각한 사회문제로 인식하고 있다. 요네야마 히데타카(米山秀隆) 후지쓰경제연구소 연구원은 "2014년 기준 일본 전체 아파트의 공실률은 2.4% 수준이지만, 40년 이상 아파트의 공실률은 10%가 넘고, 45년 이상은 15%로 급증한다"고 분석했다. 전문가들은 뾰족한 대책을 내놓지 못하고 있다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "사업성 없는 노후 아파트는 탈출 전략이 없는 게 사실"이라고 말했다.

http://news.chosun.com/site/data/html_dir/2017/03/29/2017032900420.html?related_all

부산의 72년 된 아파트는 이 모양 이 꼴이다.

이런 곳에 사람이 산다.

기사를 클릭하면 자세히 볼 수 있다.

부동산으로 영원히 임대를 받는 것은 토지가 유일하다.

농사를 지으면 된다.

그러나 주택이나 상가로 임대를 받는 것은 위험하다.

노후 대책이 안 될 수 있다는 것이다.

기사에서 볼 수 있듯이 40년 이상이 된다면 공실률은 급격히 올라가고 45년이 되면 재건축을 해야 한다.

그러나 연구원도 뭐라 했는가?

탈출구가 없다.

그런데 주택이나 상가로 임대를 받으면서 죽을 때까지 살겠다.

그것은 주택연금이나 가능한 일이다.

아파트는 그것도 오래살면 힘들다.

왜 힘든가?

일단 40년이상이 되면 우리는 알 것이다.

재건축이 안 된다는 사실을 말이다.

왜 안 되나?

증거가 없기 때문이다.

증거는 무엇인가?

재건축이 된다는 증거이다.

5층 이하는 용적률로 재건축 하지만 20층짜리라면 재건축은 강남의 은마, 압구정 현대, 잠실주공 5단지 정도만이 얘기가 나오고 있다.

왜냐하면 아파트 평균가가 3500만 원이 넘고 분양하면 4200만 원이 넘기 때문이다.

그런데 중층 아파트를 나중에 재건축 할 수 있다고 보는가?

문제는 무엇인가?

내가 그런 중층 아파트에 산다는 것이 문제 아닌가?

언제쯤 심각성을 느끼는가?

40년 이상이 되면 느낀다.

그 때는 문제가 더 심각해진다.

왜냐하면 다른 동주민까지 전부 알고 있기 때문이다.

그래서 죄다 아파트를 팔려고 부동산에 내놓았기 때문이다.

그럼 리모델링은 되는가?

리모델링도 일부 지역뿐이다.

분당, 목동, 이태원을 비롯한 한강변 말이다.

그 외에는 리모델링도 안 된다.

이에 관해서는 아래에 자세히 써 놓았다.

주택, 상가 재건축, 재개발 할 수 없으면 소비재이다.

http://cafe.daum.net/jordan777/Bm2o/556

상가도 마찬가지다.

상가의 리모델링은 강남역에서나 가능하다.

그것도 5층짜리 20층으로 올리는 재건축이지 다른 곳은 10층, 20층 이미 용적률을 전부 빼먹었기 때문에 불가능하다.

그럼 문제가 생긴다.

어떤 문제가 생기나?

대출 말이다.

3억 원짜리 주택을 내가 샀는데 대출 2억6천만 원 받았다.

그리고 월세 보증금 4000만 원 집어넣고 진짜 잘해야 월세와 이자차이로 10만 원 받는데 10만원씩 받아서 언제 원금까지 도달하는가?

300달이 걸린다.

250년이다.

문제가 무엇인가?

슬럼화가 진행되는 순간 원금상환과 이자 상환을 동시에 해야 하는 경우가 생긴다.

내가 예전에 인천에 아파트를 송도 이주수요로 산적이 있다.

6000만 원짜리가 1억8천만 원까지 올랐다.

그런데 은행에서 전화 왔다.

대출 더 받으라고 말이다.

그래서 1억3천6백만 원을 냉큼 더 받았다.

그러나 이 아파트 노무현 정부의 3주택자 중과세 때문에 팔지 못했다.

그러다 2008년도 금융위기가 닥쳤다.

아파트의 이주는 중단 되었고 아파트 감정가가 8000만 원까지 떨어졌다.

은행에서 갑자기 원금상환이 들어왔다.

은행은 KB시세 보고 있지 않나?

감정가 떨어지니 대출 연장시점에 원금을 갚던지 아니면 한달에 100만 원씩 갚으라 했다.

2008년도이고 어려운데도 불구하고 울며 겨자먹기로 갚았다.

이 아파트 갭투자를 많이 해놓았을 경우 어떻게 되었을까?

10채를 샀다면 아마도 한 달에 1000만 원씩 갚아야 하는 경우가 생긴다.

금융위기와 같은 것이 닥치면 순식간에 신용불량자되는 것은 눈깜짝할 새이다.

이래도 아파트와 상가가 노후대비용이라 생각하는가?

진정한 노후대비는 농지연금, 주택연금(내가 사는 집), 국민연금으로 하자.

그리고 주식으로 투자하자.

4차 산업혁명에 관한 주식은 앞으로 100배, 1000배 늘어날 시장에 투자하는 것이다.

중국내수, 헬스케어 등 반드시 올 미래에 월급으로 생활비 제하고 투자하는 것이다.

이들 주식 중 성장성이 높으면서도 배당을 3% 이상 해주는 주식이 많다.

그러니 예금하지 말자.

현재의 금리인 1%라면 원금에 2배가 되는데 72년이 걸린다.

2%라면 36년이 걸린다.

이것이 72법칙이다.

그러나 금리는 지속적으로 낮아진다.

만약 투자를 하려면 해외채권에 투자하는 것이 더 나은 방법이다.

물론 달러화 표시채권이 아닌 현지화 표시채권이다.

투자는 매달 이자를 뽑아먹는 구조가 아닌 우리나라 원화가치가 떨어지고 그 나라의 화폐가치가 올라갈 때 뽑아야 한다.

우리나라가 안전할 것이라 생각하지 마라.

지금은 글로벌 대기업들이 버텨주지만 사실은 굉장히 위험한 산업구조를 가지고 있다.

70년대에 만들어진 산업구조이기 때문에 철강, 조선, 자동차, 석유화학 등은 중국에게 따라잡힐 가능성이 크다.

그렇다면 원화가치가 현재처럼 고공행진 할 수 있을까?

나는 그렇지 않을 가능성이 더 크다고 본다.

그렇다면 원자재를 가진 신흥국의 화폐가치가 올라가고 우리나라의 원화가치가 더 떨어질 가능성도 있다.

그러니 그 때까지 채권에 투자한 것을 그 나라에서 계속해서 넣어둔다면 언젠가는 그 날이 올것이다.

우리가 투자해야 할 것은 무엇인가?

그것은 리셋(Reset)이 되는 종목이다.

무슨 소리인가?

재건축, 재개발 못하면 주택, 상가는 리셋이 안 된다.

그러나 리셋이 되는 것은 주식, 토지이다.

토지는 농사를 지음으로서 매년 수확물이 생산된다.

물론 지력이 떨어지면 비료나 휴경함으로써 지속적인 생산물의 생산이 가능하고 이런 것은 자손에게 물려줘도 영원불멸하다.

그리고 주식이다.

주식은 생물이다.

물론 죽을 수 잇다.

상장폐지나 사업이 망할 수 있다.

그러나 리셋은 가능하다.

왜냐하면 사람이 하는 것이기 때문이다.

새로운 신입사원이 들어와 수혈을 하고 늙은 피는 나가서 항상 혈액순환이 원활하다.

그래서 40년 넘으면 주택은 재건축해야 하는데 100년이 넘는 기업, 일본은 1000년이 넘는 기업도 있지 않나?

물론 쉬운 일은 하니지만 앞으로 시장이 넓어지는 곳에서 세계1위 기업이면서 독점기업에 지속적으로 분산투자한다면 자손에게 물려줄 수도 있다.

선진국은 주식으로 자손에게 물려주는 곳도 많다.

지속적으로 배당도 나온다.

물론 배당은 지속적으로 재투자해야 한다.

그렇다고 당장 주택, 상가가 안 팔리거나 위험하다는 것은 아니다.

그것을 염두에 두어야 한다는 뜻이다.

그러니 그것을 염두에 두고 나만은 40년이 되기 전에 팔고 나오자.

남들이 알기전에 말이다.

비열할 수는 있지만 그래도 어쩌랴 나는 살아야 하는 것을 말이다.

JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777