한강변 한남·성수 재개발 본격화…다세대 가격 최고 2억
한강변 한남·성수 재개발 본격화…다세대 가격 최고 2억 급등
부동산 규제 덜한 재개발에 투자 활기
공덕1 단독 3.3㎡당 2400만원…아현2구역 웃돈만 1억5000만원
도심 진입 수월한 수색·노량진, 3억~4억 투자자 발길 '부쩍'
재개발 투자 성패는 속도…규모 너무 큰 곳은 피해야
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도심권 노른자위 땅으로 불리는 서울 마포구 공덕1구역(왼쪽)과 한강 조망권을 누릴 수 있는 용산구 한남3구역 모습. 재개발사업이 진척되면서 이들 구역 내 주택 시세가 지속적으로 오르고 있다. 김형규 기자
재개발구역 내 중개업소들은 작년 가을부터 투자자의 발길이 분주해졌다고 입을 모았다. 작년 11월3일 재건축 대상 아파트와 분양권을 타깃으로 정부가 부동산 규제책을 발표하자 발빠른 투자자들이 재개발로 이동했다는 것이다. 올 들어 시중금리 상승으로 상가 오피스텔 등 수익형 부동산의 매력마저 떨어지고 있어 개발이익환수제를 피해간 재개발에 관심이 더 커지고 있다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “경희궁 자이 등 서울 강북의 일부 재개발 아파트(전용 84㎡)가 10억원 이상으로 오르는 등 강북지역 아파트가 재평가받고 있다”며 “잘만 고르면 큰 차익을 기대할 수 있다는 점도 투자자들에겐 매력적”이라고 말했다.
한강변이 시세 선도
용산구 한남뉴타운, 성동구 성수전략정비구역 등 한강을 조망할 수 있는 재개발구역이 시세 상승을 주도하고 있다. 이들 지역에서는 지지부진하던 재개발이 최근 재개되고 있다는 점이 호재로 작용하고 있다. 한남동 33㎡ 규모(대지 지분 기준) 다세대주택 가격은 2015년 초 3.3㎡당 5000만원에서 올 3월 7000만원 수준으로 급등했다. 다가구주택(99㎡)은 같은 기간 2400만원에서 3000만원 이상으로 뛰었다. 작년 하반기 재개발 밑그림인 재정비촉진계획안 마련이 본격화된다는 소식을 듣고 매입하러 온 투자자가 많았다. 한남뉴타운 내 A공인 관계자는 “입지가 워낙 좋은 데다 구역별로 거리가 멀지 않아 한 구역이 다음 단계로 넘어간다는 소문이 들리면 다른 구역도 함께 오른다”며 “가격이 치솟은 상태여서 이곳에 투자하려면 적어도 7억원 정도가 필요하다”고 전했다.
최고 50층 재건축이 허용된 성수전략정비구역 내 4개 재개발구역도 사업 재개와 함께 호가가 오르고 있다. 1지구 다세대주택(33㎡ 기준)은 2년 전 3.3㎡당 3500만원에서 올 3월 5500만원으로 뛰었다. 이곳 1지구는 지난 4일 가장 먼저 조합 창립 총회를 열었다. 한강과 접하고 있으면서 초고층 건축이 허용된 지역이어서 대형 건설사들이 벌써부터 시공권을 확보하기 위해 뭍밑에서 경쟁하고 있다.
서울 도심권 접근성이 뛰어난 마포구 서대문구 등의 뉴타운도 가치를 재평가받고 있다. 이곳 새 아파트(전용 84㎡ 기준)는 출퇴근 여건이 좋다는 점이 부각되면서 8억~10억원의 시세를 형성하고 있다. 경기 성남 판교 등 인기 신도시뿐만 아니라 강남권 아파트 부럽지 않은 가격이다. 이 영향으로 남아 있는 재개발구역 지분 가격이 뜀박질하고 있다. 마포구 공덕1재건축구역 내 단독주택(66~132㎡) 평균 매매가격은 3.3㎡당 2300만~2400만원 선이다. 2년 전(1700만~1900만원)에 비해 3.3㎡당 500만~600만원 올랐다. 이주가 80% 이뤄진 아현2구역의 입주권 웃돈은 지난해 6월 관리처분인가 당시 6000만~6500만원 수준에서 지금은 1억5000만원까지 상승했다.
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외곽 재개발은 소액투자 ‘매력’
수색·증산 뉴타운 등 서울 외곽에 있는 재개발구역에도 투자자의 발길이 이어지고 있다. 가격이 상대적으로 싸 2억~4억원으로 투자가 가능하다는 장점이 있어서다. 올 6월 일반분양 예정인 수색4구역의 조합원 입주권 웃돈은 1억5000만원 수준이다. 2015년 5월 관리처분인가 당시(5000만원)에 비해 1억원 뛰었다. 관리처분인가가 가시화한 6·9구역, 증산2구역 등의 조합원 지분 웃돈도 1억5000만원에 형성됐다. 인근 중개업소 관계자들은 “첫 분양 성패에 따라 나머지 구역의 웃돈이 결정될 것”이라고 예상했다.
연내 첫 이주를 시작하는 노량진 뉴타운 일대 다세대·다가구 주택 매매가도 상승세다. 이 일대 다세대주택(33㎡)은 2년 전 3.3㎡당 2700만원에 거래됐으나 지금은 3300만원 안팎을 호가한다. 다가구·단독주택은 같은 기간 3.3㎡당 1600만~1700만원에서 2000만원으로 올랐다. 인근 C공인 관계자는 “재개발 지분값은 사업이 진척될 때마다 단계적으로 오르는 특징이 있다”며 “아직 재개발 초기 단계여서 앞으로 더 오를 가능성이 있다”고 전망했다.
부동산 전문가들은 분위기에 휩쓸려 ‘묻지마 투자’를 하는 것은 위험하다고 지적했다. 곽창석 도시와공간 대표는 “재개발 투자의 성패는 ‘속도’에 달려 있다”며 “조합원 내분이 적으면서 규모가 너무 크지 않은 곳을 선택하는 것이 안전하다”고 조언했다.
김보형/김형규 기자
kph21c@hankyung.com
http://land.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2017033152551
이런 기사를 보면 흔들릴 것이다.
아니 2억이나 올랐어?
여기서 말하는 지역은 이미 재개발로 유명한 동네이다.
이곳에 가보면 벌써 가격이 올라있어 나중에 아파트를 받아도 향후 일반분양분 가격과 비슷한 가격을 알게 될 것이다.
그러니 이곳이 싼지 비싼지 알려면 이와 비슷한 재개발 단지가 있는지 가보는 것이 좋다.
마포라면 인근에 가재울 뉴타운 등에 가보는 것이 좋다.
그렇다면 알게 될 것이다.
조합원 분양가와 일반분양분이 비슷하다는 사실을 말이다.
무려 7년 정도를 기다려도 일반분양분과 가격이 비슷하다면 왜 조합원 것을 사야 하는지 이유가 없음을 알게 된다.
재개발의 본질은 재개발 구역이 다 된다음에 들어가는 것이 아니라 재개발이 시작되기 전에 들어가야 한다.
그래야 이런식의 기사가 떴을 때 털고 나올지 아니면 앞으로 자신이 거주할 동네라면 나중에 분양 받을 것인지를 선택할 수 있다.
후자라면 강남 4구가 될 것이고 전자라면 털고 나오는 것도 나쁜 것은 아니다.
용산구 한남뉴타운, 성동구 성수전략정비구역 등 한강을 조망할 수 있는 재개발구역이 시세 상승을 주도하고 있다. 이들 지역에서는 지지부진하던 재개발이 최근 재개되고 있다는 점이 호재로 작용하고 있다. 한남동 33㎡ 규모(대지 지분 기준) 다세대주택 가격은 2015년 초 3.3㎡당 5000만원에서 올 3월 7000만원 수준으로 급등했다. 다가구주택(99㎡)은 같은 기간 2400만원에서 3000만원 이상으로 뛰었다. 작년 하반기 재개발 밑그림인 재정비촉진계획안 마련이 본격화된다는 소식을 듣고 매입하러 온 투자자가 많았다. 한남뉴타운 내 A공인 관계자는 “입지가 워낙 좋은 데다 구역별로 거리가 멀지 않아 한 구역이 다음 단계로 넘어간다는 소문이 들리면 다른 구역도 함께 오른다”며 “가격이 치솟은 상태여서 이곳에 투자하려면 적어도 7억원 정도가 필요하다”고 전했다.
재개발 구역 중 재개발 시절 가장 많이 이슈가 되엇던 곳이 어디일까?
그것은 마포, 용산지역일 것이다.
왜냐하면 한강변을 끼고 아파트 단지가 없는 곳이 마포, 용산지역이기 때문이다.
그런면에서 다세대(빌라)의 가격이 평당7000만 원을 회복했다는 것은 2008년 시세를 회복했다는 뜻이다.
그런 면에서 마포의 합정, 망원동도 용산만큼 앞으로 주목을 더 받을 것 같다.
아마도 이런 기사가 꾸준히 뜰 것이다.
왜냐하면 앞으로 분양권 시장이 가고 재건축은 초과이익환수로 묶이는 마당에 민간 건설사 할 일은 조합원 많은 곳에서 안전하게 분양하는 것이 목표인데 그곳이 서울의 재개발 구역에 한정될 것이기 때문이다.
왜냐하면 분양성공의 증거는 서울의 은평뉴타운, 장위뉴타운, 길음뉴타운, 가재울뉴타운 등이 있기 때문이다.
그러므로 서울을 하는 것은 안정적, 수도권 중에서 1기 신도시에 하는 것은 약간 불안정, 그 외지역은 모험이기 때문이다.
만약 서울에서도 마포 이상의 지역을 한다면 오히려 건설사로서는 꿩먹고 알 먹고식이 될 수 있다.
분양은 따논 당상으로 생각할 여지가 많다.
그래서 요즘 과천의 재건축 아파트 미분양나면 건설사들 전부 사준다고 조합에 약속하고 들어가는 것 아닌가?
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
