마음 편한 투자를 하다보니 여기까지 왔다.
마음 편한 투자를 하다보니 여기까지 왔다.
투자를 하는데 있어서 제일은 무엇일까?
마음 편한 투자가 아닐까 생각한다.
요즘 밀레니얼 세대의 투자가 주식투자로 변경했다고 한다.
왜 그럴까?
부모세대는 적금만 들어도 돈을 불릴 수 있었고 그 후에는 부동산을 사서 돈을 벌다가 요즘에는 미국의 우량주식만 사도 돈을 버는 시대로 왔기 때문에 비교적 수월하게 돈을 벌 수 있었다.
그런데 지금의 밀레니얼 세대는 주식 이외에는 답이 없다.
왜냐하면 적금은 이미 너무 낮은 이자로 먹을 것이 없고 부동산은 대출도 막힌 상태에서 넘사벽의 가격으로 인해 진입 자체가 차단 되었으니 가상화폐로 갔다가 주식으로 방향을 틀었다고 한다.
그래서 밀레니얼 세대의 주식투자는 투자를 넘어서 생존이라는 얘기다.
그런면에서 나는 경매, 재개발, 재건축, 지방 아파트, 상가, 서울의 주택을 거쳐 해외주식 그리고 지금은 세계1등 주식으로 투자처를 변경해 왔다.
그러니 나도 시대에 흐름에 따라 변해 왔다고 할 수 있다.
그런데 왜 시대의 흐름에 따라 변경해 왔을까 생각해 보니 마음 편한 투자를 추구하다보니 이렇게 되었다는 것이다.
처음에는 경매를 했다.
경매를 하니 부동산을 잘 모르는 상태에서 쉽게 접근할 수 있었던 것이 아파트였다.
그런데 아파트는 당시 큰 돈을 벌기 힘들었다.
왜냐하면 시세대비 5% 정도 싼 가격으로 받아야 했기 때문이다.
따라서 취등록세, 명도비, 관리비, 기타 잡비 계산하면 남는 장사는 아니었다.
그러다가 재개발을 알게 되었다.
2000년 초반 당시 경매법정에서 가장 싸게 낙찰 되었던 것이 바로 빌라였다.
그런데 빌라, 단독주택 등이 재개발, 재건축 등을 통해 아파트로 바뀔 수 있다는 것을 알게 되었다.
그래서 재개발, 재건축을 입문했다.
당시가 가장 마음 편하게 투자를 했던 시기였다.
왜냐하면 수도권에 재개발 가능한 빌라가 5000만 원이면 매수를 할 수 있었는데 전세가는 거의 매매가에 근접한 4500만 원정도에 살 수 있었기 때문이었다.
그러니 적은 돈을 내고 소유권을 이전해 오고 전세 레버리지를 일으켰기 때문에 나중에 올랐을 때 크게 벌 수 있었기 때문이다.
가장 큰 위험은 전세입자가 나가고 안 들어와서 전세금을 돌려 줘야 하는데 이런 경우 소송까지 가더라도 1년 이상이 걸리고 그동안 웬만하면 전세가 나가기 때문이다.
한 마디로 로우 리스크, 하이리턴 종목이었다.
그러다가 재개발 시대가 끝나고 수익률을 찾아 지방의 아파트를 사러 다녔다.
이 때부터 마음의 불편함이 찾아왔다.
전세를 끼고 매입하는 것보다는 수익률을 찾아서 간 것이었기 때문에 적은 돈으로 많은 아파트를 사려면 대출을 일으킬 수밖에 없었다.
아파트가 많아질수록 대출도 자연스럽게 늘어났다.
이러다가 2008년도 금융위기를 맞았다.
금융위기를 맞으니 가장 문제가 되는 것이 부동산이었다.
부동산의 가장 큰 문제점은 위기에 안 팔리는 유동성 문제라는 것이다.
왜 유동성 위기가 왔을까?
왜 팔려고 했을까? 를 생각해 보면 된다.
팔려고 내놔도 2008년 ~ 2016년까지의 기간은 부동산이 잘 안 팔리던 시기였다.
이러니 팔 수가 없고 게다가 전세값은 떨어지니 집값도 같이 추락한다.
전세값 떨어지면 집주인들이 집을 많이 매매로 내놓으면서 가격이 하락하게 된다.
집값이 하락하니 KB시세가 떨어지고 KB시세가 떨어지니 자연스레 대출 비율이 떨어진다.
그러니 대출을 갚으라는 것이다.
결국 만기연장을 하려면 억대의 돈을 현금으로 밀어 넣어야 하는 것이다.
상가는 더 문제였다.
대출이 많이 나와서 수익률은 좋았으나 경매는 5년이 지나면 경매대출에서 일반대출로 바뀌면서 일시에 수 억원을 한꺼번에 갚아야 하는 부담이 생긴다.
원금상환 리스크가 터지는 것이다.
그런데 경기마저 나쁘다면 부동산이 경매로 넘어가면서 신용이 나빠지고 신용이 나빠지면 나머지 부동산에도 나빠진 신용 때문에 다른 부동산도 전부 경매로 넘어가는 도미노 현상이 벌어진다.
부동산 투자를 하면서 대출은 쓸 수밖에 없는데 이것이 마음 편하지 않는 투자가 되었다.
특히 원금상환 통보를 받은 날은 밤잠을 제대로 잘 수 없었다.
주식에서 주식담보대출을 쓰는 것이 문제라고 하지만 그것은 주식 가격이 떨어질 때 마진콜이 들어오면 있던 주식 시장가로 날리고 끝이다.
그런데 부동산의 신용 문제는 주식담보 대출이 아니라 옵션투자를 한 것과 같다.
원금의 수 십배의 레버리지를 일으켜서 투자를 한 것이다.
그러니 투자주체가 떨어지기라도 한다면 원금만 날리는 것이 아니라 큰 돈을 빚지면서 망하는 것이다.
이후 서울의 부동산을 매입했을 때 그나마 마음이 편했다.
그나마 매매가가 오르고 전세가도 오르니 싸게 샀을 때는 큰 문제가 없었다.
그러나 서울의 부동산이라고 문제가 없는 것은 아니다.
지인 중에 2008년 금융위기 직전에 강남의 M아파트를 11억 매매가에 대출 10억을 끼고 산 친구가 있었다.
이자 비용은 약 7%로 한 달에 600만 원 정도가 대출이자였다.
게다가 생활비 400을 쓰면 한 달에 천 만원이 날아가는 꼴이다.
그런데 2008년도 금융위기 맞고 집값은 30%가 빠져서 원금상환 억대로 하고 3년 이상을 끌다가 결국 싼 가격에 팔았다.
나중에 계산해보니 4억 정도 손해봤다고 한다.
강남아파트도 비싸게 사고 자신의 능력치를 넘어서면 위험한 투자가 된다.
이런 일을 겪다보니 하루도 마음 편할 일이 없었다.
그러다가 2016년부터 부동산에서 주종목을 주식으로 바꿨다.
바꾼 이유는 2008년도 금융위기를 분석하는 과정에서 왜 부동산이 떨어졌는지 알게 되었다.
세계적인 흐름을 모르면 부동산을 까막눈으로 하는 것이라는것을 깨달았다.
왜냐하면 2008년 금융위기, 1997년 IMF 위기만이 우리나라의 부동산이 떨어졌는데 이것은 국내요인이 아닌 해외요인 때문이었다.
그러니 해외흐름도 모르면서 부동산 투자를 하는 것은 장님이 절벽근처에서 전속력 질주를 하는 것이나 다름 없었다.
주식을 하면서 레버리지를 안 쓰고 투자를 하니 마음은 상당히 편했다.
그러나 오르기만 하던 주식 특히 해외주식이 2018년 1월과 10월에 폭락을 하면서 주식도 언제든 떨어질 수 있다는 생각에 마음 졸였다.
게다가 10월 폭락은 부동산 투자를 할 때보다 더 큰 두려움에 사로잡혔다.
단 몇일만에 수 억 원이 날아가는 것을 봤기 때문이다.
주가는 20% 빠졌는데 내 돈은 30% 이상 빠졌다.
왜냐하면 떨어지면 팔고 오르면 본전을 회복 해야 겠다면서 사면서 계좌가 녹았기 때문이다.
이러니 주식투자도 마음이 편치 않았다.
그러다가 공황의 원인 분석에 들어갔고 30년 이상의 나스닥 자료를 살펴보니 -3%라는 숫자를 발견할 수 있었다.
그리고 전량 매도 후에 공황이 끝나고 들어가서 몇 달만에 원금을 회복했다.
내가 투자하면서 가장 힘들었을 때가 부동산 원금 상환 들어왔을 때와 2018년 10월에 하염없이 급락하는 주식창을 보면서 잠이 안 올 때였다.
-3%의 발견은 단지 수익을 더 늘리려는 것이 아니었다.
높은 수익보다는 마음의 안정을 찾고 밤에 편안하게 자려는 의도다.
-3%도 완벽하지는 않다.
왜냐하면 강제로 한달 또는 두 달을 기다려야 하기 때문이다.
그래서 헤지 수단을 만들어 놨다.
양적완화 전까지는 미국 국채로 그리고 양적완화 후에는 금으로 말이다.
그러나 그것보다 -3% 발견의 더 큰 수확은 안정적으로 큰 돈을 굴리면서 투자 할 수 있으니 밤에 잠을 잘 잘 수 있는 편안함이다.
개미들보고 떨어졌을 때 견디라고 하는데 견디다 암 걸린다.
그리고 그것을 못 참아서 연중 최저점에 홀랑 팔아버린다.
그리고는 다시는 주식투자 안 한다.
트레이드로 큰 돈을 벌었던 전설적인 투자자 제시리버모어도 권총자살로 생을 마무리 했다.
아무리 위대한 투자자도 떨어지는 주식에는 장사 없다.
결론 : 매뉴얼을 지키는 투자자가 이 바닥에서 가장 오래 살아남게 될 것이고 마음 편히 투자하게 될 것이다.
물론 오래 투자해야 부자된다.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
