동탄·김포한강신도시 `逆전세` 현실로
동탄·김포한강신도시 `逆전세` 현실로
이사철 전세가율 하락 기현상
`급전세`반값 물량 속출에 전용 84㎡ 1억원대 전세도
단기 입주가 집중되며 `반값 전세` 매물이 나오고 있는 김포한강신도시 일대 전경. [매경DB]
"올해 1월 입주한 전용 84㎡형 아파트 전세가 1억1000만~1억3500만원입니다. 집주인이 2억원 넘는 융자를 해결하지 못해 급하게 내놓는 물건들이 나와요." (경기 김포시 장기동 A공인 관계자)
"급전세가 아니라 급급전세입니다. 골프장이 내다보이는 전용 84㎡형 아파트 전세도 2억원 후반대에 구할 수 있어요." (경기 화성시 동탄동 B공인 관계자)
본격적인 봄 이사철이 시작되자 수도권 전세 시장이 불안한 움직임을 보이고 있다. 공급과잉 우려지역으로 통하는 김포한강신도시와 동탄2신도시 등에서는 '역(逆)전세'가 현실화되는 모양새다. 역전세란 집주인이 신규 세입자를 구하지 못해 종전 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 상황을 말한다. 전세 물건이 수요보다 넘쳐나는 시장에서 전세가율이 떨어질 때 쓰이는 말로 '전세난'이 대세로 굳어진 최근 4~5년 추세와는 상반되는 현상이다.
봄 이사철을 앞두고 본격적인 전세 계약이 이뤄지는 1~3월에는 통상 전세가율이 이전 연도 4분기보다 오르는 속성이 있다.
그러나 4일 부동산114에 따르면 김포한강신도시의 경우 올해 1분기 전세가율(75.23%)이 지난해 4분기(75.86%)보다 0.63%포인트 하락했다. 같은 기간 동탄 일대도 0.4%포인트(74.94%→74.54%) 낮아졌다.
역전세 현상이 가장 도드라진 지역은 2기 신도시인 경기도 김포한강신도시 일대다. 이 지역에서는 최근 집주인들이 잔금 등 대출을 감당하지 못한 채 전세 매물을 놓으면서 '반값 전세'가 등장했다.
4일 매일경제 취재 결과 올해 1월 입주한 '김포한강센트럴자이1차'(총 3481가구)의 경우 전세금이 1억3000만원 미만인 전용 84㎡형 전세 물건이 나오고 있다.
인근 A공인 관계자는 "매매는 3억2000만~3억4000만원 선에, 전세는 2억2000만~2억4000만원 선이지만 전세가 1억1500만원인 물건도 있다"며 "투자 목적으로 분양권을 샀다가 입주 시점에 되팔지 못했는데 잔금도 못 치른 상황에서 대출 문제까지 겹쳐 발을 동동 구르는 집주인들이 적잖다"고 말했다.
한때 '미분양의 무덤'으로 불리던 김포한강신도시 일대는 입주 이전부터 '무피'(분양권에 웃돈이 붙지 않는 경우)와 '마이너스피'(분양권 매매가격이 분양가보다 낮은 경우) 매물이 등장해 역전세가 예고됐던 지역이다. 내년 김포도시철도 개통 등 교통 호재가 대기 중이지만 호재가 실현되지 않은 시점에서 입주가 한꺼번에 몰렸고 인근 2기 신도시·택지지구 공급도 이어져 전세금 하락 추세가 당분간 이어질 것이라고 현장에서는 전망한다.
마산동 B공인 관계자도 "올해 10월 입주 예정인 '레이크에일린의뜰'(총 578가구)도 단지 규모가 크지 않음에도 분양가보다 300만~500만원가량 낮은 '초급매' 마이너스피 매물이 적지 않다"며 "워낙 입주가 몰리기 때문에 역전세가 불가피하다"고 말했다.
업계에 따르면 김포한강신도시 일대는 올해에만 1만1133가구 입주를 앞두고 있다. 현재도 김포한강센트럴자이1차를 비롯해 지난 2월 이후 '반도유보라3차'(총662가구)와 '운양역 한신휴 더테라스'(총 351가구) 등 새 아파트 4500가구가 집들이 중이다.
동탄2신도시 일대도 마찬가지다. 2015년 입주한 후 전세 재계약 시기가 도래한 '동탄2 호반베르디움1차'는 전용 84㎡형 기준 전세금이 매매가격(5억~5억5000만원 선)의 절반 수준에서 형성되고 있다. 봄 이사철에도 거래가 신통치 않자 집주인들이 가격을 낮출 수밖에 없는 상황 때문이다.
인근 C공인 관계자는 "'남동탄'이라 불리는 리베라
CC
아래쪽 단지 중심으로 전세금이 심리적 장벽(3억원) 아래로 떨어졌다"고 말했다.
동탄2신도시도 단기 공급이 몰린 곳이다. 업계 추산으로 올해 1만3156가구가 입주를 앞둔 데다 내년에도 이보다 많은 2만112가구가 입주할 예정이다.
봄 이사철에도 전세가율이 떨어지는 현상은 투자자나 실수요자 모두 눈여겨볼 필요가 있다. 실수요자 입장에서는 공급이 늘고 가격이 떨어지는 것이 나쁘지 않지만 단점도 감안해야 한다.
박원갑
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국민은행 수석전문위원은 "역전세 발생 시 가장 큰 문제는 보증금을 돌려받기 힘들다는 점"이라며 "또 신도시·대단지 아파트의 경우 입주율이 떨어지면 입주자대표회의 구성 등이 늦어지고 이에 따라 단지 내 공동시설 이용이 지연되거나 애초와 달라져 불편을 겪을 수 있다"고 지적했다.
투자자도 뚜렷한 출구전략 없이 발이 묶이는 문제가 있다. 김은진 부동산114 리서치센터 팀장은 "분양권 투자자들은 전세 세입자를 구한 후 전세 보증금으로 잔금을 치르는 경우가 많다"며 "실제 입주율이 50% 선을 밑도는 등 역전세 우려가 불거지면 손해를 감당할 수밖에 없다"고 말했다.
[김인오 기자]
http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&oid=009&aid=0003917369&sid1=001
슬슬 악마의 그림자가 다가온다.
서부라인(김포, 고양, 파주, 인천)은 왜 무너졌었나?
http://cafe.daum.net/jordan777/Bm2o/489
이글을 보면 자세히 알 수 있다.
논리는 이렇다.
동네사람이 자기 동네 신도시 사는 것이다.
강남 사람이 동탄이나 한강신도시 가서 사는 것이 아니라는 것이다.
그러니 동네사람이 사는데 무엇이 문제인가?
동네사람의 집이 팔려야 새아파트에 입주를 할 수 잇다.
그 동네사람은 언제 정말 위기인 것을 느끼는가?
신도시아파트 입주 할 시점이 되어서 내 아파트 팔려고 내놓았을 때 느낀다.
왜냐하면 동네 부동산에 나와같이 내놓은 사람의 매물이 200개도 넘게 쌓여 있다는 것을 보고 위기감을 느낀다.
그제서야 자신의 아파트를 팔 수 없음을 알고 자신의 아파트가 팔리지 않으면 자신이 그 새아파트에 들어갈 수도 없음을 안다.
그래서 2012년도에 서부라인의 아파트에 마이너스피가 2억씩 붙었다.
2억 이면 경매로 날리는 것이 더 낫지 않나?
자신의 계약금 포기하고 그런데 신용불량자 되기는 싫다.
그래서자신의 물건을 받아줄 사람이 필요한데 어디서도 구하기 쉽지 않다.
점점 악마의 그림자는 다가오고 있다.
이것을 알아야 한다.
이렇게 고생을 해도 주택은 얼마 오르지 않는다.
게다가 취득세, 재산세, 대출이자, 공실 등의 비용, 재건축 가능여부, 세입자 스트레스 등등을 감안하면 주택은 괴물덩어리라고 생각이 들것이다.
그것을 아직 느끼지 못했다면 제대로 느껴보시라.
그것을 느끼는 순간 알 것이다.
내가 귀한 시간 다른 곳에 썼으면 더 많이 벌었을 것을 그리고 그 헛고생하며 낭비한 시간이 아깝다는 생각 말이다.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
