나스닥 2.51% 상승, 반등의 시작인가? 베어마켓
나스닥 2.51% 상승, 반등의 시작인가? 베어마켓 랠리인가?
<뉴욕마켓워치> 각국 통화정책 파장 주목…주식↑채권↓달러 혼조
https://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=4219902 <뉴욕마켓워치> 각국 통화정책 파장 주목…주식↑채권↓달러 혼조 - 연합인포맥스 (뉴욕=연합인포맥스) 국제경제부 = 21일(미 동부시간) 뉴욕증시는 지난주 낙폭 과대에 따른 반발 매수세로 상승했다.다우존스30산업평균지수는 전장보다 2.15% 상승했다. 스탠더드앤드푸어스(S&P)50 news.einfomax.co.kr
뉴욕증권거래소(NYSE)에서 다우존스30산업평균지수는 전장보다 641.47포인트(2.15%) 오른 30,530.25로 거래를 마쳤다.
스탠더드앤드푸어스(S&P)500지수는 전장보다 89.95포인트(2.45%) 상승한 3,764.79를 기록했고, 기술주 중심의 나스닥 지수는 전장보다 270.95포인트(2.51%) 뛴 11,069.30으로 장을 마감했다.
어제는 나스닥이 2.51%, S&P500지수는 2.45%, 다우존스 지수는 2.15% 오르며 3대 지수 모두 큰 폭으로 상승했다.
메인 이슈 : 나스닥 2.51% 상승, 반등의 시작인가? 베어마켓 랠리인가?
어제 나스닥이 2.51% 오르며 큰 폭으로 상승했다.
어제 왜 올랐는지 정확한 뉴스가 없다.
즉 뉴스 없이 올랐다.
그래서 이야기 하는 것이 너무 많이 떨어져 저가 매수세가 유입되었다는 것이 이유다.
그러나 한 가지 정확한 사실은 지금이 반등의 시작인지는 의문이 있다는 것이다.
왜냐하면 상황의 반전이 나올만한 사실이 없었기 때문이다.
반전이 나올만한 사실은 무엇인가?
공급측 요인은 유가 하락의 요인 즉 러시아, 우크라이나 전쟁이 끝나는 것이다.
그래서 물가가 하락하는 것이 보여야 한다.
수요측 요인은 연준이 금리를 더 이상 올리지 않아야 한다.
지금까지 주가가 이렇게 많이 떨어지고도 그런 확실한 사실이 없이 올랐다면 베어마켓 랠리일 가능성이 크다.
바닥이 아직 아니라는 이유는 여러가지가 있다.
개미들의 투매가 나오지 않았다.
채권금리가 안정적으로 올라야 한다.
공포지수가 30이 아니라 40~50이상 올라야 한다.
대장주인 애플이 40%까지 빠져 100달러까지는 가야 한다.
등등 바닥을 보이는 신호들이 지금까지는 안 보였다는 것이다.
그런데 위의 모든 것이 다 나왔는데 더 떨어지고 있다면 언제가 바닥인가?
반대로 위의 모든 것이 나오지도 않았는데 반등이라면 정말 위의 지표가 맞는 것일까?
주가의 바닥이 어디인지는 아무도 모른다.
오늘이 오르는 첫 날일 수도 있다.
바닥은 지나고 나서야 알 수 있다.
우리는 단지 주가에 대응할 뿐이다.
사실 어제 오르니 기분은 좋다.
오르면 주가가 올라서 좋고 떨어지면 저가에 매수 할 수 있어서 좋다.
다 이렇게 양방으로 좋은 것이 -3% 떴을 때 팔았기 때문이다.
그래서 떨어지면 말뚝박기를 할 수 있어서 좋고 2구간 오르면 V자 반등으로 올인 할 수 있어서 좋다.
결론 : 뉴스에 휘둘리지 않는다.
어차피 뉴스는 소음일 뿐이다.
진짜 중요한 것을 돈을 넣어야 오르고 돈을 빼야 떨어지는 주가 자체가 중요하다.
시장은 속내를 숨기지 않는다.
좋은데 어떻게 안 사고 나쁜데 어떻게 안 파나?
우리는 단지 매뉴얼로 대응할 뿐이다.
서브 이슈 : 부동산으로 돈 버는 방법 두 가지
여기서 말하는 부자란 현금성 자산 10억 을 가지고 있는 사람을 얘기한다.
현금성 자산 10억이면 별 것 아니라고 생각하겠지만 사실 아니다.
금융자산 10억 이상 부자 40만명 육박…전체 인구 0.76% 차지
https://www.mk.co.kr/news/economy/view/2021/11/1070952/
금융자산 10억 이상 부자 40만명 육박…전체 인구 0.76% 차지 금융자산 10억원 이상을 보유한 `한국 부자`가 40만명에 육박한 것으로 집계됐다. 한국 전체 인구에서 0.76% 정도 차지하는 비율이다.14일 KB금융그룹이 한국 부자의 현황, 부의 축적 방식 및 향후 www.mk.co.kr
금융자산 10억원 이상을 보유한 '한국 부자'가 40만명에 육박한 것으로 집계됐다. 한국 전체 인구에서 0.76% 정도 차지하는 비율이다.
매년 KB금융그룹과 하나금융그룹에서 부자보고서를 내는데 이 기준이 바로 현금성 자산 10억 원이상인 사람을 부자라고 정의한다.
대한민국 전체에서 40만 명밖에 없고 비율로 따지면 0.76%이다.
여기서는 5억 갭투자 10개 해서 자산 50억이라고 얘기하는 집거지 제외다.
이런 집거지들 전세와 대출 등 부채 빼면 자산이 현금성 자산이 3억 원도 안 될 것이다.
3억 원도 솔직히 많다.
왜냐하면 그 이상 있다면 또다시 갭투자해서 부동산을 늘리기 때문에 당연히 현금성 자산이 없다.
그래서 부동산 많은 사람은 다주택자지 부자가 아니다.
그러니 KB금융그룹과 하나금융그룹에서 현금성자산 10억 원을 가진 사람이 부자라고 정의하는 것이다.
부동산 카페에 가면 부동산 부자들이 많다.
심지어 100채 이상을 가지고 있는 사람들도 있다.
그러나 이 사람들 절대 부자 아니다.
집거지일 뿐이다.
투자방식은 무피 투자이다.
1억 원짜리 주택을 사고 전세 8000만 원을 넣었는데 이 전세가 올라서 1억 원이 넘어 실질적으로 돈이 안 들어가는 투자를 무피투자라고 한다.
이렇게 전세금이 올라가면 남은 전세금으로 또 다시 갭투자를 해서 주택을 늘리는 것이다.
이래서 집이 50채, 100채까지 늘어난다.
그러나 이런 사람들은 불황기에 아주 취약하다.
다주택자는 주택이 많아 자산만 커 보이지 현금은 없는 거지일 뿐이다.
솔직히 팔아서 현금이 손에 있어야 부자지 팔지 않으면 부자가 아니다.
그러면 팔면 되지 않겠는가?
아니다.
팔 수 없다.
왜냐하면 부동산 상승기에는 양도세가 중과되기 때문이다.
문재인 정부 시절 1가구 2주택자는 75%, 1가구 3주택자는 82.5%가 양도세였다.
그런데 어떻게 파는가?
10억 원이 올라도 팔기 힘들다.
양도세 중과가 없어져야 팔 수 있다.
그렇다면 양도세 중과가 없어지는 때는 언제인가?
부동산 하락기다.
부동산 하락기는 양도세 중과가 없어지는 때이다.
부동산이 얼마나 떨어지면 어려우면 양도세 중과를 없애는가?
따라서 양도세 중과가 있을 때는 부동산이 오르고 양도세 중과가 없어져 팔만하면 부동산이 떨어지니 팔 기회가 없는 것이다.
그런데 어떻게 시기적으로 잘 맞아서 양도세 중과가 없어져 팔 기회가 생겼다고 치자.
이 때는 매도자와 매수자의 호가 차이가 나서 팔리지 않는다.
요즘에 윤석렬 정부 들어와서 양도세 중과를 1년 한시 유예했다.
그러자 다주택자 매물이 쏟아져 나온다.
서울 외곽과 경기도, 지방 등에 아파트가 나오는데 몇 억씩 떨어진다는 기사가 주를 이룬다.
매수자 우위시장이다.
왜냐하면 공급이 많고 금리가 오르기 때문이다.
불황기에는 금리가 올라 매수자가 매수를 꺼리는 상황이다.
주택담보대출은 이미 7%를 넘었고 올 해안에 8%~9%까지 갈 수 있다.
금리가 오르는 상황에서 매수자는 꼭대기까지 오른 주택을 선뜻 매수하기가 겁난다.
그러니 양도세 중과가 없어지면 부동산 하락기가 시작되는 것이고 그로인해 매도가 안 된다.
물론 급매로 팔 수는 있다.
그러나 몇 채 팔면 더 이상 팔 수 없다.
물론 세금 때문이다.
왜냐하면 해외주식과 달리 양도세는 한 해에 파는 양도차익이 커지면 지속적으로 양도세가 누적되기 때문이다.
해외주식은 22%로 분리과세이며 단일 과세이다.
그러나 양도세는 비율로 과세를 때린다.
양도차익이 1200만 원은 6%이나 8800만 원을 넘어가면 35%나 된다.
물론 누진공제로 빼주기는 한다.
그래도 30%가 넘는다.
그래서 1억 원 넘게 양도차익을 남기는 순간 더 이상 팔 수 없다.
양도차익은 다음 해로 넘긴다.
그런데 다음 해는 더 어렵다.
왜냐하면 양도세 중과를 없앴다는 얘기는 부동산 하락기가 시작되었다는 얘기이고 내년에는 더 팔기가 힘들다는 얘기다.
오히려 다음 해에는 양도세가 문제가 아니고 아파트 KB시세가 떨어져서 원리금 상환과 역전세난 나게 생겼다.
올 해 몇 채 팔아서 돈을 벌었어도 번 게 아니다.
내년에 원리금 상환으로 메워야 할 것이 더 많은 상황으로 해가 지날수록 더 어려워진다.
2008년도까지는 부동산이 올랐지만 2009년부터는 쭉 어려워져 2012년도에 부동산 바닥찍고 2016년에 겨우 본전찾는 수준으로 간다.
따라서 2021년까지는 부동산이 올랐지만 2022년부터는 떨어지다가 2024년에 부동산 바닥 찍을 수 있는 상황이 올 수 있다는 뜻이다.
그러니 올 해보다 내년이 어렵고 내년보다 후년이 더 어려운 상황이 될 수 있다.
세금과 경기가 동시에 나빠진다는 얘기다.
사실 다주택자는 부동산 바닥 찍을 때 여러 채 집을 가지고 있다가 불황기에 원리금 상환과 역전세난 맞으면 바로 경매로 모든 부동산 날리면서 부자는 커녕 한 번에 신용불량자 된다.
10년 전인 2016년도 얘기다.
부동산 경매부터 안 해본 것이 없는 아줌마가 있었다.
당시에 부동산 경력이 무려 15년이었다.
부동산이라면 산전수전, 공중전, 육박전까지 경험했다.
그런데 얼마전 한탄을 했다.
무슨 한탄이었는가?
자신이 15년 동안 강의란 강의는 다 듣고 열심히 책도 읽고 실전투자는 지방투자부터 상가, 아파트형 공장, 경매, 특수물건 안 해본 것이 없는데 얼마전 자신의 친구를 만났다.
그 친구는 남편 잘 만나 강남에 살고 있다.
부동산은 아무 것도 모르고 그냥 집에서 일만하는 가정주부다.
그런데 그 친구 만나고 좌절감을 느꼈다.
어떤 좌절감인가?
자신이 15년 간 공부하고 투자해서 번 돈보다 자신의 친구가 강남 아파트 한 채 사서 오른 돈이 더 크다는 사실이다.
부동산으로 아무 공부도 안 한 친구인데 말이다.
그래서 열 받아서 모든 부동산 다 정리하고 딸 애 이름과 자신의 이름으로 강남 아파트 빚 잇빠이 땡겨서 두 채 샀다고 했다.
그리고 10년이 지났다.
아시는 바와 같이 10년 후의 강남 부동산 많이 올랐다.
부동산으로 돈 버는 방법이 두 가지가 있다.
1. 부동산 호황기
부동산 호황기에는 아파트를 사서 돈을 벌면 된다.
무주택자는 부동산 호황기가 올 때까지 기다린다.
부동산 호황기란 어느 때인가?
아파트 값이 계속 오를 때이다.
아파트 값이 오르면 작년에 비해 올랐으니 비싸서 안 사는 것이 아니다.
비싸더라도 사서 갖고 있다가 더 비싸게 팔면 된다.
여기서 조건은 무조건 새아파트를 사는 것이다.
청약을 할 수 도 있고 청약이 안 된다면 분양권을 사면 된다.
그래서 입주를 한다.
1가구 1주택자에 한 해서다.
다주택자는 양도세 중과 되기 전까지다.
그러나 아파트 값이 오르면 대부분 양도세는 중과되는 수순을 밟기 때문에 아파트 오를 때 팔지 못한다.
새아파트 입주하고 아파트가 오르면 지켜 본다.
그러다가 입주 후 5년이 지났을 때가 아파트로 가장 많이 오를 때다.
이 때 비과세 요건 맞춰서 파는 것이다.
그리고 호황이라면 다시 새아파트를 사고 비과세 요건 채워서 파는 것이다.
물론 두 번째 살 때는 새아파트 가격이 더 올랐을 것이다.
그러나 신경 쓸 필요 없다.
비싸게 사서 더 비싸게만 팔면 된다.
한 마디로 내가 산 가격보다 더 비싸게 사줄 바보만 찾으면 된다.
그러나 이런 호황기에 바보는 얼마든지 있다.
물론 이 때는 양도세 중과 때문에 시중에 다주택자의 매물이 나오지 않는다.
그래서 아주 소수의 거래만 이어지면서 가격을 끌어 올린다.
소수의 거래란 1가구 1주택 비과세 요건의 주택을 말한다.
이 때는 매도자 우위시장이다.
따라서 비과세 요건의 주택이 아주 비싸게 팔리기 때문에 가격이 왜곡된다.
그래서 양도세 중과기간에 비정상적으로 아파트 가격이 뛰는 것이다.
그러나 이렇게 해봐야 2채 이상 사고 팔지 못한다.
왜냐하면 부동산 호황기와 불황기는 10년을 주기로 반복하기 때문에 2번째 주택 팔면 불황기가 와 있을 것이기 때문이다.
불황기에 대한 판단은 어떻게 하나?
금리가 오르기 시작하고 양도세 중과세가 없어지면 그 때가 불황기에 시작이다.
2. 부동산 불황기
부동산 불황기가 오면 경매의 시절이 온다.
부동산 불황기는 금리가 오르고 양도세 중과가 없다.
그리고 대출이 풀린다.
경매로는 매매가에 90%까지 대출이 나온다.
부동산 사기 쉬운 때이다.
그러나 팔기는 어렵다.
이 때도 많은 집을 살 필요가 없다.
강남의 아파트와 같은 우량지역의 아파트를 노리면 된다.
불황기에 들어서면 30%정도는 세일을 한다.
이 때 경매로 받아서 90%까지 대출을 땡겨 월세를 놓는 것이다.
대출 이자와 월세를 얼추 맞춰 유지를 하면 된다.
이런 때에는 양도세 중과가 아니라 양도세 한시유예를 해주는 세금 혜택을 준다.
이렇게 대출을 많이 해 주는 이유는 은행이 망가지면 안 되기 때문이다.
부동산 불황기에는 부동산 호황기에 샀던 아파트가 경매로 나오면서 부실채권이 된다.
이러면 은행은 손실을 볼 수밖에 없다.
대손충당금을 쌓아야하고 심지어는 은행이 파산 할 수도 있다.
따라서 정부는 은행 파산을 막으려 대출규제를 풀어 놓는 것이다.
물론 경매보다 일반매매가 더 싸게 나올 수도 있다.
그러나 일반매매는 역전세난으로 전세가가 떨어져 잔금에 오히려 큰 돈이 들어간다.
그러니 대출 레버리지를 쓸 수 있는 경매가 가격이 싼 일반매매보다 더 낫다.
예를 들어 경매로 대출을 받으면 90%까지 대출을 받을 수 있으니 10억짜리 아파트 9억까지 대출 받고 1억 원 월세 보증금으로 받으면 이론상 돈이 안 들어간다.
그러나 일반매매로 시세보다 1억 싼 9억짜리 아파트는 전세가가 떨어져 6억 정도밖에 안 된다면 나는 소유권이전등기까지 약 4억 원쯤은 갖고 있어야 한다.
그러니 불황기에는 더 비싸게 사더라도 대출을 쓸 수 있는 경매가 일반매매보다 낫다.
부동산 불황기에는 부동산이 안 팔린다.
그래서 팔릴 때까지 그리고 오를 때까지 기다려야 한다.
그리고 부동산 호황기가 오면 팔면 되는데 양도세 한시유예로 산 것이 아니라면 1주택자가 유리하다.
부동산 호황기가 오면 정부는 바로 양도세 중과를 때릴 수밖에 없다.
따라서 다주택자는 세금 때문에 많이 오른 것을 팔 수 없다.
그리고 사실 다주택자의 물건은 싼만큼 좋은 지역이 아니기에 잘 오르지도 않고 팔리지도 않는다.
그러나 1주택자는 많이 올라도 양도세 중과가 없기 때문에 가격이 많이 오를 때까지 기다릴 수 있다.
그리고 많이 오른 가격에도 언제든지 팔 수 있다.
다주택자는 호황기가 와도 양도세 중과 때문에 팔 수 없다.
때문에 1주택자는 강남과 같은 핵심 요지에 많이 오를 수 있는 아파트를 노리면 된다.
결론 :
호황기에는 1주택자가 자가로 새아파트 5년 살고 비과세로 매도 하면서 지속적으로 인기지역 새아파트를 노린다.
불황기에는 경매로 인기지역의 아파트를 사서 보유하다가 호황기가 오면 매도하고 호황기 전략을 이어나간다.
다주택자는 호황기 때는 중과세 때문에 못 팔고 불황기 때는 아파트 시세 떨어져 원리금 상환, 역전세난 때문에 한 번에 파산한다.
그러니 다주택자는 돈은 돈대로 못 벌고 부동산 부자는 커녕 금리 올랐을 때 쪽박 안 차면 다행이다.
그러나 돈 없는 서민은 강남과 같은 부동산 살 돈이 없어 다주택자의 길을 따른다.
결국 다주택자로 부동산 사서 월세입자와 대출 때문에 고생, 고생 개고생하고 결국 부자는 못 된다.
1) 매뉴얼 :
1. 세계1등 주식은 전고점대비 -2.5% 떨어질 때마다 10%씩 팔면서 리밸런싱을 하다가 나스닥 -3%가 뜨면 말뚝을 박는다.
그러다 반등이 시작되면 V자 반등 리밸런싱을 하면 된다.
자세한 내용은 제이디부자연구소 다음카페를 참조하거나 동영상 밑의 리밸런싱, 말뚝박기 댓글링크를 참조하라.
2) 전제 : 세계 1등 주식은 우상향 한다.
위의 상황은 매뉴얼일뿐이다.
따를 사람은 따르고 참고할 사람은 참고하기만 하면 된다.
주식을 사고 파는 것의 모든 책임과 이득은 자신에게 있다.
매뉴얼을 지키려면 머리를 쓰지 말고 머리를 쓰려면 매뉴얼을 지키지 말자.
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소장 조던
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