"2년치 임대료 내드려요" 상가 렌트프리의 덫
"2년치 임대료 내드려요" 상가 렌트프리의 덫
1년 이상 장기 렌트프리
임차인 계약 해지 빈번
가짜 임차인 동원한 사기 분양
주변 임대 시세 등 꼼꼼히 확인을
경기 화성 동탄2신도시 동탄역 인근 상가 건물 신축 모습. 상가 분양을 알리는 현수막이 곳곳에 걸려 있다. 한경DB
몇 년 전 공기업에서 정년퇴직한 이모씨(65)는 지난해 초 수도권 A신도시의 상가를 분양받았다. 전용면적 66㎡에 분양가는 10억원으로 비쌌지만 프랜차이즈 업체와 5년 선임대 계약을 맺었다는 점이 마음에 들었다. 게다가 시행사에서는 2년간 이씨에게 임차인 대신 임대료를 내주며 투자 수익률 7%(월세 500만원)를 보장해 준다고 약속했다.
하지만 1년 뒤 임차 업체가 매출 저조를 이유로 폐업하면서 상황이 급변했다. 시행사는 한 번 임차인을 맞춰 줬기 때문에 다음 임차인은 이씨가 직접 구해야 하고, 초기 임차인과 계약이 끝났기 때문에 임대료도 대신 내줄 수 없다고 나왔다. 이씨는 다른 임차인을 찾았지만 월 200만원대에도 임차인을 구하기 쉽지 않았다. 우여곡절 끝에 매장 인테리어 비용 2000만원을 대신 내주는 조건으로 간신히 임차인을 구했지만 이씨는 임대료로 생활비를 하기는커녕 대출 이자 갚기에 급급한 실정이다.
◆장기 렌트프리는 ‘독’
지난해부터 신도시 상가분양시장에서 임차인을 미리 확보한 선임대 상가가 인기를 끌고 있다. 은행 예금 금리의 두세 배 수준인 투자 수익률이 보장되고, 공실 우려도 덜 수 있어 비싼 분양가에도 투자자들이 몰리고 있다.
선임대 상가는 공실 걱정이 없다는 점에서 안정성이 높다고 평가받고 있다. 시행사가 임차인 유치를 위해 일정 기간 임대료를 받지 않는 ‘렌트프리’를 제시하면서 그 기간 동안 임대인(상가 매입자)에게 임대료를 대신 보장해 주기도 한다. 임차인은 저렴한 가격으로 들어올 수 있어서 좋고, 임대인은 초기 임차인을 확보할 수 있어 서로가 만족하는 방식처럼 보인다.
그러나 렌트프리 제공 기간이 1년 이상으로 길어지면서 문제가 발생하고 있다. 임차인이 5년 이상 장기 계약을 맺었어도 1~2년 새 폐업하고 나가는 경우가 빈번하다. 시행사에서 보증하는 기간이 지난 후 임대료 인하를 요구하는 사례도 많다.
부동산업계에 따르면 경기 광교신도시, 위례신도시, 김포한강신도시, 인천 청라국제도시 등 수도권 신도시에서 최근 2~3년 새 분양한 상가 중 초기 임차인이 1년 안에 바뀐 경우가 전체의 30%를 넘는다. 역세권의 한 상가는 1층의 절반 이상이 1년 새 폐업했다. 임대인은 공실을 메꾸기 위해 3~6개월가량의 ‘깔세(선납형 단기 임대)’ 매물로 내놓는 경우도 심심찮게 볼 수 있다.
◆상가 ‘옥석 가리기’ 신중해야
부동산 전문가들은 ‘가장 임차인’을 동원한 편법 분양을 주의해야 한다고 조언한다. 분양 대행사가 선임대를 내세워 분양 계약을 맺지만 입점이 임박할 무렵 임차인이 입점할 수 없게 됐다며 일방적으로 임대차 계약을 파기하는 사례도 등장했다. 분양 대행사는 임대차 계약 유지까지는 의무사항이 아니기 때문에 책임이 없다고 발뺌을 했다. 윤병한 상가114 대표는 “선임대 상가를 분양받을 때는 반드시 임차인 본인과 계약을 맺고, 계약금 비중을 10% 이상으로 높여야 한다”고 강조했다.
시행사가 보장하는 높은 투자 수익률이 실제 가능한 수치인지도 꼼꼼히 살펴야 한다. 부동산114에 따르면 지난해 위례신도시 근린상가 분양가(이하 1층 기준)는 3.3㎡당 4500만~4900만원대다. 하남 미사강변도시와 동탄2신도시도 3.3㎡당 3000만원 중후반대다. 이 분양가 수준의 66㎡ 상가에서 투자 수익률 7% 이상을 거두려면 임대료를 월 400만원 이상 받아야 한다. 그러나 신도시 조성 초기에는 유동인구가 적어 프랜차이즈 업체더라도 그 정도 월세를 지급하기 쉽지 않다는 게 전문가들 설명이다.
박균우 두레비즈니스 대표는 “시행사 입장에서는 2년간 수천만원의 임대료를 대신 내주더라도 분양할 때 몇 억원 비싸게 파는 게 더 유리하다”며 “투자 수익률과 임차인 확보에 현혹돼 투자를 결정하면 후회할 것”이라고 조언했다.
윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
http://land.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2017050599131
요즘 이렇게 사기를 치는구나.
예전에는 가라 계약서 써서 세입자랑 이면 계약하고 호구가 오면 이 가라 계약서 드리밀면서 이렇게 여기가 세가 잘 나가고 수익률이 끝내준다고 속였다.
그런데 지금은 아예 렌트프리로 세를 내고 5년 임대한 세입자 구해놓고 시작하는구나.
시행사가 보장하는 높은 투자 수익률이 실제 가능한 수치인지도 꼼꼼히 살펴야 한다. 부동산114에 따르면 지난해 위례신도시 근린상가 분양가(이하 1층 기준)는 3.3㎡당 4500만~4900만원대다. 하남 미사강변도시와 동탄2신도시도 3.3㎡당 3000만원 중후반대다. 이 분양가 수준의 66㎡ 상가에서 투자 수익률 7% 이상을 거두려면 임대료를 월 400만원 이상 받아야 한다. 그러나 신도시 조성 초기에는 유동인구가 적어 프랜차이즈 업체더라도 그 정도 월세를 지급하기 쉽지 않다는 게 전문가들 설명이다.
이게 얼마나 대단히 어려운 것인지 증명해보자.
일단 1층의 1평(3.3㎡)당 가격이 4500만 원이라면 도대체 얼마란 얘기인가?
전용면적 10평 정도면 여기서 공인중개사 사무실 놓을 자리다.
그럼 전용면적 10평이면 곱하기 4500만 원하면 되는 것인가?
아니다.
원래 분양면적이라는 것이 있다.
그것이 120%정도 되니 분양면적으로는 약 22평 정도 된다고 보면 된다.
그럼 22평 X 4900만 원이 된다.그럼 얼마인가?
1,0780,000 원이다.
그리고 월세를 400만 원을 받아야 한다.
그래야 수익이 난다고 하지 않나?
이것이 얼마나 비싼 금액인가?
감이 안 올 것이다.
사실 강남에 이와 비슷한 물건이 분양한 적이 있다.
테헤란로의 선릉역 근처이고 대로변이다.
분양을 약 13억에서 14억 정도에 했다.
그런데 이곳이 이와 비슷한 전용10평정도에 분양을 했다.
그러니 거의 엇비슷한 가격이다.
2억 더 보태면 강남의 테헤란로 대로변 10평짜리 상가를 살 돈이다.
그런데 위례에 분양을 받는 것이다.
그럼 월세는 강남에서 얼마나 받을까?
보증금 5000만 원에 월세 350만 원 받으면 월세 계속 놓고 400만 원 받으면 무리가 잇다고 하는 금액이다.
그런데 위례에서 400만 원을 받겠다고?
무리다.
그리고 상가는 상권이 어떻게 형성될지 모르는 상태 아닌가?
상권 형성은 사람들이 얼마나 많이 지나다니는지가 관건이다.
그런데 얼마나 지나다닐지 어떻게 아는가?
아무리 좋은 동네도 상권이 이상하게 나면 죽은 상가 되는 것은 시간문제인데 말이다.
그래서 상가를 잘 아는 사람이 얘기하는 것은 상권이 형성된 다음에 들어가도 늦지 않는다는 사실이다.
그래도 가격이 싸다.
그런데 왜 처음부터 들어갈까?
망하려면 무슨 일을 못할까?
기준이 없기 때문이고 무식하기 때문이다.
강의만 들어도 안 들어갈텐데 말이다.
더 문제가 있다.
일단 상가가 형성되는데 시간이 얼마나 걸릴 것 같나?
1기 신도시 핫플레이스 형성되는데 10년이 넘게 걸렸다.
그런데 지금 상권이 형성 안 된데 들어가서 10억 가까운 이자 내면서 10년을 버티라고?
이자만 내다가 죽을 판이다.
그래서 상가가 경매가 나오는 것이다.
더 문제가 있다.
여기보다 더 좋은 곳 전용면적 10평짜리 1층 상가 경기권 핫플레이스는 가격이 얼마나 될까?
놀라지 마라.
5억5천만 원이다.
그리고 월세는 5000만 원에 200만 원 밖에 안 나온다.
아니 생각을 해봐라.
저뇽면적 10평짜리에서 부동산이나 화장품 가게 김밥집 하는데 200만 원도 많이 내는 것이다.
그런데 400만 원을 낸다고?
이미 강남으로 가는 직통전철이 연결되어 있고 사람들이 그렇게 안 지나다니는 월요일 오전에도 1000명씩 지나다니는 곳인데 여기가 200만 원 밖에 월세를 못 받는다는 사실이다.
그럼 얼마에 신규분양 상가를 받았어야 했나?
5억5천만 원인가?
아니다.
입지가 신규분양상가는 더 안 좋고 전철도 없고 아직 상권도 형성 안 되었는데 어떻게 5억5천만 원인가?
그리고 핫플레이스처럼 발전한다는 보장도 없는데 말이다.
그러니 적당한 가격은 3억쯤 된다.
그럼 얼마나 비싸게 산 것인가?
무려 8억쯤 비싸게 산 것이다.
그러니 신규분양상가 사는 순간 남편과 이혼이다.
어차피 시간문제일뿐 경매 나오는 것은 자명하다.
왜냐하면 10년을 이자만 낼 수는 없지 않나?
들어오지도 않을 세입자 기다리면서 말이다.
차라리 그냥 상권 형성된 핫플레이스 가서 현금주고 사면 될 일을 말이다.
그러니 이혼 안 하고 배기나?
그리고 이런 것 피주고 팔 수 있다고 속이는 분양업자들이 많다.
거기에 속아서 2개나 3개 받는 순간 그냥 이혼이다.
아! 강의를 듣고 제발 상가를 사라.
경기권에서는 3군데 그것도 아주 조그마한 구역 빼고는 살 곳이 없는데 상가는 매번 분양을 한다.
어마어마한 양의 상가를 말이다.
어떤 상가건 신규분양상가를 사면 이혼과 동시에 반지하로 떨어질 운명이다.
내가 좀 심하게 얘기햇나?
이글을 읽는 사람은 제발 신규분양 상가 좀 안 샀으면 한다.
내가 원래 남의 일에 감 놔라 배놔라 안 하는 성격인데 상가만큼은 정말 사기전에 잘 생각하자.
인생 골로 가는 것 한방이다.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
