뜨거운 한남뉴타운·압구정동…서울 '주거지 땅값 1억 시
뜨거운 한남뉴타운·압구정동…서울 '주거지 땅값 1억 시대'
돈 몰리는 한강변 재개발·재건축 대표주자
한남뉴타운, 서울시 심의 통과하자 치솟아
압구정동, 재건축 이후 기대감으로 급등
정비사업 초기단계…'긴 호흡 투자' 바람직
< 3.3㎡당 1억원 넘은 한남뉴타운3구역 > 재개발이 추진되고 있는 서울 용산구 한남뉴타운3구역. 14년 만에 재개발 밑그림이 완성되면서 대지 지분 16㎡ 다세대주택 매매가격이 3.3㎡당 1억원을 돌파했다. 김영우 기자 youngwoo@hankyung.com
서울 한강변 대표 재개발 지역인 한남동 한남뉴타운 3구역과 대표 재건축단지인 압구정동 현대아파트 가격이 천정부지로 치솟고 있다. 봄이 되면서 나란히 대지 지분 기준으로 3.3㎡당 1억원을 돌파하면서 사상 최고치를 기록했다. 아직 재건축·재개발이 초기 단계임에도 이처럼 가격이 오른 것은 입지의 힘이라고 부동산 전문가들은 분석했다. 한강 조망권이 뛰어난 데다 풍수지리적으로도 명당이란 평가를 받고 있어 기대감이 미리부터 폭발하고 있다고 전문가들은 설명했다.
◆한강변 최고 입지
서울에서 주거지역 땅값이 3.3㎡당 1억원을 돌파한 것은 이들 두 동네가 처음이다. 명동 테헤란로 강남대로 홍대 삼성동 가로수길 등 업무시설 밀집지역이나 광역상권의 땅값은 2000년대 들어 3.3㎡당 1억원 시대에 진입했다. 이후 상승을 거듭해 비싼 곳은 3.3㎡당 4억~5억원대에 실거래되고 있다. 2014년 삼성동 옛 한전부지는 3.3㎡당 4억4000만원에 거래됐다. 강남역(지하철 2호선) 옛 뉴욕제과 건물도 같은 해 3.3㎡당 5억1724만원에 팔렸다. 최근에는 홍대 등 주요 광역상권 이면도로에 자리 잡은 땅들도 속속 3.3㎡당 1억원대에 진입하고 있다.
주거지역 땅값은 여기에 크게 미치지 못했다. 불과 2~3년 전만 해도 3.3㎡당 7000만원 안팎이 가장 높은 가격이었다. 하지만 한강변에서 재건축·재개발이 본격화되면서 주거지 땅값도 1억원 시대에 진입했다. 1억원 시대를 연 힘은 입지라고 전문가들은 분석했다. 한강변에서 가장 입지가 좋은 곳으로 평가되는 한남동과 압구정동에서 도시정비사업이 시작되자 1억원짜리가 나왔다는 설명이다.
언덕 지형의 한남동에선 남향으로 한강을 조망할 수 있다. 또 한남동과 인근 이태원동에는 이건희 삼성전자 회장 등 대기업 총수들이 모여 살고 있다. 인근에 ‘한남더힐’ 등 최고급 공동주택도 들어서 있다. 서울 중심부인 용산구에 있어 강남북 어디로든 쉽게 이동할 수 있다는 것도 강점이다. 풍수지리적으로 길지라는 평가여서 진입하려는 자산가들이 많지만 매물은 거의 없다.
압구정동도 재건축이 되고 나면 서울 최고의 공동주택 부촌이 될 것으로 전문가들은 예상한다. 현재는 재건축을 마친 반포동 일대 아파트값에 뒤처져 있지만 재건축이 되고 나면 다시 압도적인 1등 자리를 차지할 것으로 전문가들은 전망한다. 풍수전문가인 강해연 KNL다자인그룹 대표는 “한강물이 흘러들어오는 모습을 바라볼 수 있는 자리여서 강남권에서 풍수적으로 가장 좋은 입지로 통한다”며 “새 아파트로 바뀌면 자산가들이 다시 압구정동으로 몰릴 것”이라고 말했다.
◆정비사업이 촉매제 역할
두 동네의 정비사업은 아직 갈 길이 멀다. 한남뉴타운이 뉴타운으로 지정된 것은 2003년이다. 한남동·보광동 일대 111만205㎡ 면적이 대상이다. 5개 재개발구역 가운데 3구역이 선두주자다. 3구역은 39만3729㎡에 조합원만 3880명에 이르는 최대 규모다. 서울시의 뉴타운 정책 혼선으로 사업추진에 난항을 겪다가 조합이 서울시의 높이제한 등 개발 방향을 전폭적으로 수용하면서 사업이 정상 궤도에 진입했다. 지난달 재정비촉진 계획이 서울시 심의를 사실상 통과했다. 하지만 건축심의 등 후속 절차가 많이 남아 있다. 나머지 구역들은 아직 밑그림을 그리는 단계다.
압구정동 재건축도 아직 초기 단계다. 밑그림에 해당하는 지구단위계획조차 수립하지 못하고 있다. 서울시는 최고 층수를 35층으로 규제하려 하고 있지만 주민들은 초고층을 선호하고 있어 재건축이 제자리걸음을 하고 있다. 재건축 동의율도 낮아 언제 이주할 수 있을지 예측조차 하기 힘들다.
그럼에도 가격이 벌써부터 폭등하는 것은 그만큼 재건축 이후 시세전망을 밝게 보기 때문이다. 김승배 피데스개발 대표는 “서울에서 아파트값 3.3㎡당 1억원 시대는 한남동과 압구정동에서 열릴 것”이라며 “최고 입지라는 공감대가 탄탄하게 형성돼 있어 정비사업을 시작했다는 사실 하나만으로도 급등하고 있다”고 설명했다. 부동산 전문가들은 그러나 정비사업에 시간이 오래 걸린다는 점을 염두에 두고 투자 전략을 짜야 한다고 강조했다.
조수영/김형규 기자 delinews@hankyung.com
http://land.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2017050599091
분양권 시대는 가고 이제 재건축과 재개발의 시대가 왔다.
분양권 시대가 간 것은 11.3 대책으로 이젠 지방에 전매제한 풀린 곳에서만 게릴라처럼 오르고 내리기를 반복하는데 사실 몇 년 후에 입주할 때쯤이 되면 입주물량이 많아져 현재 피를 주고 들어 갔어도 입주시점에 피가 빠질 가능성이 아주 크다.
그럼 앞으로 왜 재개발 재건축이 오는가?
동탄을 비롯한 경기권 택지개발 하는 단지가 지금 분양이 잘 안 되고 있기 때문이다.
건설사는 신도시에 분양하는 것이 훨씬 유리하다.
왜냐하면 분양만 완판 되면 지들이 전부 수익을 가져가기 때문이다.
그럼 반대의 경우는 어떠한가?
미분양이 났을 경우 말이다.
그럼 수익은 커녕 미분양 물량 털다가 건설사 망한다.
그러니 이렇게 신도시 위주가 아니라 재개발, 재건축과 같이 조합원이 많은 곳을 노린다.
건설 빙하기에 건설회사 놀 일이 있나?
그러니 건설회사는 당연히 재개발, 재건축 쪽으로 눈을 돌리는데 문제는 재건축이 초과이익환수제로 올스톱 될 가능성이 있다.
그러니 남는 곳은 재개발
그런데 재개발에서 가장 알짜배기는 한남동이니 한남동으로 우선 몰린다.
그러니 현재 1억을 호가 하는 것 아니겠나?
재개발 때 가장 핫 했던 지역은 한강변이다.
강북으로는 마포와 용산이다.
왜냐하면 강변북로를 끼고 아파트가 유일하게 없는 대규모 지역이 그 두 지역이었기 때문이다.
지금이라도 지도를 잘 보자.
보면 보일 것이다.
그래서 경매에 매물이 나오면 낙찰가 130%는 기본이었다.
앞으로 재개발이 대세가 되면 몇 년은 갈 것이다.
지금이 서울 재개발에 초입이라고 보면 된다.
앞으로 이런 기사가 자주 올라올 것이다.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
