부자가 되는 공식

부자가 되는 공식



부자가 된 사람들은 왜 부자가 되었고 어떻게 부자가 되었는가?
그것을 연구하고 그것을 실천하는 것이 내가 이 글을 쓰는 이유이다.


1) 생산수단을 지배 했다. 

생산수단은 무엇인가?
일하지 않고 대를 이어서 불로소득을 안겨줄 수단을 뜻한다.
중세시대나 조선시대에는 땅이었다.
땅은 소멸하지 않는다.
지력은 떨어지지만 계속해서 농작물을 수확할 수 있다.
사실 지금이야 너무 많은 물건들이 생산이 되지만 가장 필요한 의식주에서 주에 관한 부분은 모두 땅에서 난다.
의, 주가 없어도 사람은 산다.
그러나 식이 없다면 살 수 없다.
그러니 땅은 지금까지 대를 이어온 가장 유용한 생산수단이다.
그러나 산업사회로 오면서 생산수단은 땅에서 공장의 설비로 바뀐다.
이것은 다른 말로 하면 주식이라는 용어로도 대체된다.
이러한 공장의 설비는 기업의 핵심가치라는 것이고 기업은 현재 대부분 상장기업(주식회사)의 형태를 띄고 있기 때문에 생산수단은 주식과 동일한 가치로 볼 수 있다.
그렇다면 왜 생산수단이 땅에서 주식으로 바뀌었는가?


예전에는 사람들이 주로 지방, 시골에 많이 살았다.
왜냐하면 생산수단이 땅이었는데 땅은 도시보다는 시골에 평야지대가 많았기 때문이다.
그러나 산업혁명이 일어나면서 가장 크게 바뀐 것은 시골에 땅에서 일하는 것보다는 도시에 공장에서 일하는 것이 개인과 국가에 부를 증대시키는데 있어서 유리했기 때문이다.
예를 들어보자.
예전에 이런 얘기가 있었다.
쌀 한가마니가 반도체 하나이다.
그러니 쌀보다 반도체가 부가가치가 더 높다.
그러므로 시골에서 농사나 짓는 것보다는 도시의 공장에서 반도체를 생산하는 것이 더 이익이다.
때문에 사람들은 시골의 땅을 버리고 도시로 올라왔고 도시에서 공산품을 비롯한 생산물을 만들어냈다.
이것은 땅의 생산성 향상이 힘들기 때문이기도 하다.
예를 들면 벼를 심는데 단위면적당 3.3m2당 벼의 생산량이 1kg 쌀이 나왔는데 연구에 연구를 거듭해서 1000kg의 쌀이 나온다는 것은 불가능하다.
그런데 반도체는 처음에는 쌀 한가마당 반도체 하나가 될지는 몰라도 생산성 향상 즉 기술향상이 일어나면 반도체 하나에 쌀 100가마도 가능하다는 얘기다.
이것은 전제조건이 있어야 하는데 그것은 농촌과 도시의 분업화 또는 선진국과 후진국의 분업화가 가능해야 한다.
농촌은 도시의 분업화를 통해 쌀은 농촌이 만들어내고 도시는 공장을 돌려 반도체를 만들어 수출을 해야 국가와 개인의 부가 일어난다.
후진국은 분업화를 통해 커피, 쌀, 밀, 과일 등을 생산해내고 선진국은 휴대폰, 조선, 철강, 비행기 등을 만들어 서로 교환해야 전세계의 부가 일어난다는 것이다.
이것은 자유무역으로 가능한데 1980년대 신자유주의 경제학이 들어서며 영미식 자본주의가 세계무역기구(世界貿易機構, World Trade Organization, WTO)를 통한 자유무역을 세계적으로 전파하면서 세계적인 분업이 가능해졌다.
우리나라는 이에 편승해 가장 수혜를 본 나라이다.


토지와 주식은 아직까지도 가장 유용한 생산수단이다. 

그러나 앞으로 토지가 아닌 주식이 더 유용한 생산수단이다.
왜냐하면 토지는 생산물을 만들어내나 사실 선진국이 된 토지는 나라에 기댄채 커나가는 면이 많다.
토지에서 생산하는 것은 농산물인데 농산물은 넓은 자연조건과 기후가 농산물의 품질을 좌우하기 때문이다.
그러므로 토지가 생산물을 만들어내는 것은 우리나라처럼 산이 많고 인건비가 비싸고 평야가 적은 요건에서는 적당하지 않다.
그렇다면 땅은 지금까지 어떻게 올랐는가?
도시화와 공업화 때문에 올랐다는 것이 맞다.
우리나라가 수출을 하는 후진국의 입장에서 도시화를 이뤄야 했다.
그래서 우리나라는 수출을 하기 위해 사람이 많이 모여사는 도시인근에 공장을 지었고 그 공장에서 만든 생산물로 수출을 통해 개인과 국가의 부를 일궜다.
그런데 그 사이 우리나라는 선진국이 되었다.
 선진국이 되었다는 것은 인건비가 올랐다는 뜻이다.
그러면 제조업을 통해 더 이상 수출업으로 먹고 살기 힘들어졌다는 뜻이기도 하다.
그래서 기업은 인건비가 싼 해외로 공장을 이전했다.
이것이 오프쇼어링(저렴한 인건비를 이유로 해외로 공장을 옮기는 오프쇼어링)이다.

그렇다면 우리나라는 제조업이 아닌 서비스업으로 업종전환을 해야 하는데 사실 서비스업은 제조업만큼 많은 일자리를 주지 못한다.
그러니 임금이 높은 나라의 실업은 필연적이다.
그래서 미국도 리쇼어링(리쇼어링(영어: Reshoring) 또는 온쇼어링, 인쇼어링, 백쇼어링은 해외에 진출한 국내 제조 기업을 다시 국내로 돌아오도록 하는 정책이다.)으로 많은 인원을 고용하도록 독려하고 있다.
그런데 그 일이 쉬운 것이 아니다.
그러므로 토지의 지가 상승은 공장을 짓는 공업화와 공업화로 인한 도시인구의 팽창으로 인한 도시화로 일어나는데 그것이 힘들어진다는 뜻이다.
그러므로 토지의 지가상승은 더이상 힘들다.
그러나 토지의 생산물에 대한 생산은 계속해서 이뤄진다.
그러니 농촌에서의 생산물 생산을 위한 토지의 생산수단의 가치는 계속된다.
즉 주식과 토지는 선진국이 된 우리나라의 현재도 유용한 투자수단이다.
그러나 토지의 지가상승은 예전 후진국에서 선진국으로 오면서 일어났던 1000배의 상승은 힘들다고 볼 수 있다.
그리고 주식, 토지는 영원한 리사이클링이 되는 것임에는 틀림없다.


그렇다면 주택과 상가는 어떤가?
주택과 상가는 임대료가 나온다.
그렇다면 주택과 상가도 마찬가지로 유용한 생산수단인가? 에 대한 생각이 들 것이다.
그러나 주택과 상가는 서울의 2호선 역세권과 강남정도만이 생산수단과 지속적인 가격상승이 일어날 수 있지만 그 외지역은 임대료를 죽을 때까지 받거나 또는 자식대에 물려주는 생산수단으로 봐서는 안 된다.
왜냐하면 재건축이나 재개발이 가능하지 않다면 더이상 생산수단으로서의 가치가 없기 때문이다.


주택, 상가 재건축, 재개발 할 수 없으면 소비재이다.
http://cafe.daum.net/jordan777/Bm2o/556


안 하면 어떻게 할 것인가?
http://cafe.daum.net/jordan777/Bm2o/566


이 두 가지 글을 읽으면 이해하게 될 것이다.
그러니 주택과 상가는 일부지역을 빼고는 생산수단으로서의 가치가 없고 그 지역도 신규로 아파트가 계속 들어온다면 기존의 용적율이 높은 아파트는 슬럼화 되는 일이 벌어질 것이다.
생명이 유한한 생산수단은 없다. 그러니 주택과 상가는 생산수단이 아니다.

그러므로 이 시대를 살아가는 우리는 생산수단의 의미를 직시해야 한다.


2) 생산 수단은 절대 팔 수 없으며 팔 필요도 없다.


신세계주식이 1996년부터 2006년까지 수 십배 올랐다고 한다.
그렇다면 그 때 신세계 주식을 산 사람은 부자가 되었는가?
아니다. 그렇지 않다.
사람들은 주식을 5% 오르면 팔아야 하는 것으로 알고 있다.
그러니 주식은 5% 오르면 다 팔았다.
그러나 신세계 주식이 수 십배 오를 때까지 가지고 있었고 지금까지 가지고 있었던 사람들이 있다.
 그들은 신세계 오너일가이다.
생각을 해보자.
내가 신세계 오너다.
그런데 신세계 주식이 2배가 뛰었다.
팔 필요가 있는가?
열 배가 올랐다. 

팔 필요가 있는가?
그리고 팔면 무엇을 할 것인가?
다른 기업을 하는가?
아니다.
이것은 생산수단에 대한 사람들의 인식과 오너일가에 대한 인식의 차이이다.
즉 영원히 마르지 않는 샘물과 같은 것이 있는데 이것을 팔아서 물 100톤을 가져온들 무슨 소용인가?
대를 이어서 그 기업을 돌리면 무한의 샘물을 내 자식이나 자손대까지 가져갈 수 있는데 말이다.
그리고 앞으로 이정도의 기업을 만들 그런 기회가 없다.
그런데 어떤 미친 놈이 그 기업의 주식을 팔 것인가?
그러니 팔지 않고 영원히 가져가는 것이다.


농부가 있다.
농부가 졸부가 많다.
그렇다면 농부는 왜 졸부가 되었나?
농부의 땅도 또한 생산수단이다.
영원히 이 땅만 있다면 농산물이 나와 내가 먹고 사는데 문제가 없다.
그리고 진정한 농부라면 돈이 남으면 명품백 사는 것이 아니라 내 땅 한평 더 사는 것이 이들의 소원이다.
더 많은 수확을 거두고 자손에게 물려주는 것이 이들의 소원이기 때문이다.
똑같은 예를 들자.
 땅 값이 2배 정도 올랐다고 치자.
당신이라면 땅을 팔 것인가?
아니다.
땅을 팔아서 자영업 할것인가?
망할 확률이 50%가 넘는 자영업 시장에서 살아남을 자신이 있는가?
이들이 파는 것은 100배쯤 올라서 은행에 돈을 집어 넣고도 이자로 먹고 살 수 있을 때 팔거나 국가에서 수용을 했을 때 어쩔 수 없이 판다.
그러니 농부에 있어서 졸부는 어쩔 수 없이 파는 것이 그들이 가진 유일한 옵션이다.
농부가 그럴 때가 아니면 자식에 대한 교육열이 지나쳐 땅 팔아 아들 등록금 대줄 때를 빼고는 절대 팔지 않는다.


농부와 오너와의 공통점은 무엇인가?
생산수단을 자신의 목숨과 같이 생각하고 절대 팔지 않는 것이다.
그런데 투자자는 어떤가?
달랑 2배 아니 5%만 올라도 팔지 않는가?
이래서는 땅을 샀다고 볼 수 없고 오너와 동업했다고 볼 수 없다.
그러니 농부와 오너와 같은 마음으로 토지를 사고 주식을 사야 한다.

그리고 주식과 토지는 죽을 때까지 저축하여야 한다.
어차피 팔아서 무엇을 할 것인가?
주식 중 앞으로 하향업종이거나 스러져가는 업종이라면 팔아도 무방하다.
그러나 앞으로도 좋아질 업종이고 독점기업이며 인간의 욕망을 건드리는 업종이라면 굳이 팔 필요가 없다.
자식이나 손자대에도 상속이 가능하니 죽을 때까지 보유하는 것이다.
그리고 계속해서 쌓아야 한다.


3) 1개당 가격이 싸야 한다.


주택이나 상가는 1개당 가격이 3억 이상으로 비싸서 저축하기 힘들다, 

저축하기 힘드니 어떻게 사는가?
갭 투자를 해야 한다.
전세를 끼고 사던가 아니면 대출을 끼고 사고 세입자 보증금을 집어넣는 행위를 해야 한다.
그러나 토지와 주식은 상대적으로 가격이 싸서 여유자금으로 투자가 가능하다.
무리하지 않고 살 수 잇다.
토지도 경기권에 2000만 원이면 500평 정도를 살 수 있고 500평이라면 쌀이 1년에 10가마니나 나온다.
직접 농사를 짓는다면 180만 원이 나오는 것이다.
주식도 삼성전자 주식이 200만 원이 넘지만 우리나라에서 200만 원 넘는 주식은 없다고 봐야 한다.
그러니 주식이 비싸서 못 산다는 말은 거짓말이다.
그런데 주택은 그렇게 사도 주식은 비싸서 못산다고 한다.


4) 여유자금으로 저축 하는 것이다.



주식과 토지는 가격이 싸니 여유자금으로  살 수 있다.
레버리지(대출이나 전세)를 일으키지 않으니 망하지 않는다.
만약 망하려면 어떻게 망하나?
레버리지를 일으키면 망한다.
왜냐하면 역전세난이나 KB시세가 떨어져서 내가 돈을 갚아야 하는데 그렇게 되면 신용불량이 되고 그것이 망하는 길이다.
그러나 주식과 토지는 한 개당 가격이 싸고 여유자금으로 투자할 수 있으니 망해도 빈털터리가 되지 신용불량이 되지는 않는다.



주식은 망하면 빈털터리가 되고 주택과 상가는 망하면 파산 한다.
http://cafe.daum.net/jordan777/Bm2o/593


그래서 윗 글을 썼다.
주식과 토지는 저축할 수 있으며 망해도 빈털터리만 되지 내가 빌린 돈까지 갚는 신용불량까지는 가지 않는다.


5) 처음부터 싸게 샀고 비싸게 팔 수 있다.



토지와 주식은 정해진 가격이 없다.
그러니 싸게 살 수 있다.
그러나 주택은 싸게 살 수 없다.
국토교통부 실거래가 자료를 참조해서 매매가격을 정한다.
그러니 2억 원짜리 아파트를 2천만 원에 사는 것은 불가능하다.
반대의 경우도 생각해보자.
토지와 주식은 100배 아니 1000배도 오르는 것이 가능하다.


50년간 땅값 변화 살펴보니..밭 971배·대지 2309배 올랐다
http://land.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2015111688851



[머니워치쇼]"주식에 투자할 때..中 블루칩 사라"
1990년- 2013년 주요 내수소비 1등주의 평균 수익률은 삼성화재가 8432%, SK텔레콤이 7413%, 오리온 6831%에 달함
http://www.bizwatch.co.kr/pages/view.php?uid=15917



둘 다 많이 오르는 것이 가능하고 그 증거도 있다.
그러나 강남지역을 제외하고는 10배는 커녕 2배 오르는 것도 주택은 거의 불가능하다.
상가는 사는 순간 떨어지고 가격이 떨어지다 떨어지다 가격이 안정되는 것이 끝이다.
왜냐하면 상가는 상권이 안정화 되어야 하는데 상권이 안정화되는데 걸리는 시간이 신도시 상가의 경우 10년이다.
그러니 10년동안 떨어지다가 안정화되면 가격을 유지한다.
강남을 비롯한 5대 상권의 상가가 그나마 오르지만 이 지역 이외의 상가는 공실이 안 나면 다행이다.
그리고 그나마 서울의 5대 상권도 모조리 통건물(한 건물의 주인이 한 사람)인 경우가 대부분이라 큰 돈(최소 몇 십억 원)이 없으면 살 수 없다.
그러니 주택과 상가는 싸게도 비싸게도 못 파는 것인데 어떻게 사서 부자가 되는가?
그러나 토지와 주식은 처음부터 싸게 살수도 있고 비싸게 파는 것도 가능하니 부자가 될 가능성은 있다.


6) 유망한 것을 샀다 



부자들은 항상 유망한 것을 샀다.

우리나라의 토지는 경제 개발 기에 국토 개발로 수혜를 받아 많이 올랐다,
토지를 산 사람이 그것을 다 알고 산 것은 아니지만 농부와 같이 사서 절대 팔지 않았다면 부자가 되었다.
앞으로는 어떤 것이 유망할까?
주식으로는 4차 산업혁명 주식과 선진국이 되는 중국 내수 주식 그리고 전세계 노령화가 진행되니 헬스케어와 같은 주식이 유망하다.
유망하다는 의미는 어떤 것인가?
만약에 1000배의 가치가 오르는 것을 사고 싶다면 상식적으로 어떻게 되어야 하는가?
시장이 최소한 1000배 커져야 하는 것 아닌가?
만약 시장이 1000배가 아니라 1만 배 아니 1조배가 커지면 어떻게 되는가?
1000배 오르는 것은 당연한 것 아닌가?
그런면에서 지금은 중요한 패러다임의 변환 시기에 서 있다.
1조배 커지는 4차 산업혁명은 아직 시작도 되지 않았고 이제 초입에 들어섰다.
그러니 지금 유망한 것을 꼽으라면 4차 산업혁명이 될 것이다.
그러나 지금을 놓친다면 영원히 후회할 수도 있다.


7) 삶의 질이 좋은 것을 산다.

주택, 상가는 삶의 질이 안 좋다.
우선 공실이 있다.
정말 지긋지긋하다.
돈이 많아 강남 아파트만 투자한 사람들은 모른다.
재개발 빌라, 지방 아파트, 원룸, 수도권 상가 등등을 투자한다면 공실은 필수다.
공실이 되면 도배, 장판, 수리 등은 기본이다.
그런데 만약 물이 샌다면 어떻게 되는가?
멘붕이 온다.
다음으로는 세입자다.
누가 조물주 밑에 건물주라 하는가?
그런 건물주는 서울의 5대 상권에서나 가능한 일이고 대부분은 세입자 전화오면 집주인 벌벌 떤다.
앞으로 건물주의 고통은 점점 더 심해진다.
공급은 계속 늘어나고 기업이 임대를 놓는 뉴스테이가 생기며 임대주택의 보급도 국민들의 삶의 질 향상을 위해 계속해서 늘어날 것이다.
위치가 안 좋은 곳에 건물을 가지고 있다면 세입자의 수리, 이사 등의 협박으로부터 자유롭지 못하다.
내 주변에 100채를 넘게 가지고 있는 사람들이 있는데 항상 고통스러워 한다.
만약 100채가 넘게 있는데 아니 30채 정도만 있다 하더라도 삶의 질은 급격히 떨어진다.
누가 집이 많다고 행복하다 하는가?
세입자가 많다는 것은 그만큼 내가 관리할 것이 많다는 얘기인데 그게 행복할 일인가?


세입자에게 전화왔을 때 가슴 떨리면 잘못 산 부동산이다.
http://cafe.daum.net/jordan777/Bm2o/532


이 글을 읽으면 어떤 부동산이 좋은 부동산인지 알게 될 것이다.

그럼 주택과 상가는 이러한 고통만 있는가?
아니다.
수리를 해야 하는 고통이 생기고 재건축, 재개발을 해야 하는데 못 하게 된다면 신용불량까지 갈 수 잇다.
왜냐하면 항상 주택이나 상가를 살 때 대출을 받아서 사는데 그 대출금이라는 것 자체가 은행에서 담보대출을 일으킨다.
그러니 담보대출은 1년에 한 번씩 대출금 갱신이 일어나고 대출금 갱신을 할 때 KB시세(부동산 시세)를 보고 있다가 시세가 떨어지면 그 대출금 갚아야 한다.
그런데 내가 가진 돈이 별로 없다면 신용불량이 될 수도 잇다.
은행에서 대출 연장하라고 전화오는 것도 짜증이 난다.
그리고 국세청에 신고할 것은 왜 그리 많은지 말이다.
그리고 재산세 등 주택도 주택이지만 상가는 2억짜리 상가면 재산세 150만 원도 넘게 낸다.
종부세, 양도세도 만만 찮다.
돈 벌어서 나라에 죄다 내는 것 같은 느낌이 드는 것은 나 혼자만의 착각인가?



그에 비해 주식과 토지는 삶의 질이 좋다. 
투자를 하더라도 고통이 없다. 

세입자를 두지 않으니세입자에게 전화 올 일이 없다.
 레버리지를 일으키지 않으니 은행에서 전화 올 일이 없다.
장기간 여행을 간다 하더라도 자서하러 국내로 유턴할 일이 없다.
일이 있다면 내 일에 전념해도 된다.
아무 신경쓰지 않아도 된다.
내 통장에 돈이 찍히는 것만 확인하면 된다.
이러니 주택, 상가를 투자하다 주식이나 토지로 바꾸면 밤에 발을 뻗고 자는 일이 가능하다.


부자가 되는 공식은 위의 공식을 따르면 된다.
이왕 부자 되는 거 삶의 질이 좋게 스트레스 안 받고 부자 되기를 바란다.


JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777