서울은 최상이나 지방(수도권 포함)은 최악인 상황
미리 준비해서 극복하자.
서울은 최상이나 지방(수도권 포함)은 최악인 상황
지금까지 필자가 말한 것은 최상의 상황과 최악의 상황 중 교집합을 찾는 것이었다.
최상의 상황은 대부분의 부동산이 오르는 것이고 최악의 대부분의 부동산이 떨어지는 것이다.
최상의 상황은 남북통일, 외국인의 부동산 구매 등이 최상의 상황이고 최악의 상황은 인구의 저출산 고령화에 따른 가격 폭락의 시나리오다.
그중에 중간이 있다.
서울은 최상이나 지방은 최악인 경우와 그 반대인 경우가 있다.
그러나 안타깝게도 그 반대인 경우 서울은 최악 지방은 최상인 경우는 존재하지 않는다.
이것의 근거는 인구와 직장에 있다.
인구가 줄어들고 직장이 일정 지역(서울의 강남, 광화문)에 몰려있는 상태가 지속되는 한 사람들은 서울로 와야 할 유인이 있다.
그럼 그 중간인 서울은 최상(말에 어폐가 있다. 그래도 좋은)이나 지방(수도권 포함)은 최악인 경우를 알아보자.
1. 뉴 스테이(기업형 임대주택 / New Stay) 시대가 도래한다.
뉴 스테이 많이 들어봤을 것이다.
뉴 스테이의 정의가 무엇인가?
임차인이 원할 경우 최대 8년까지 거주할 수 있는 기업형 임대주택이다. 300가구(건설임대) 또는 100가구(매입임대) 이상 기업이 임대주택 사업을 하는 것으로 정의된다.
정부는 인천의 검단 1기 신도시를 마지막으로 앞으로 대규모 주택사업을 안 하기로 했다.
그렇다면 신도시와 같이 대규모 공급은 없어지고 앞으로는 민간기업이 땅을 매입해서 아파트 단지를 짓거나 재건축, 재개발로 사업을 해야 한다.
신도시가 앞으로 저출산, 고령화로 줄어드는 시대에 맞지 않는다는 취지 때문일 것이다.
그렇다면 LH에서 사놓은 대규모 주택용지들은 어떻게 되는가?
이런 것들이 뉴 스테이로 분양될 가능성이 많아진다.
앞으로는 대규모로 민간기업에서 임대사업이 가능해진다는 말과 같다.
그럼 대규모로 민간기업에서 임대사업을 하면 어떤 일이 벌어질까?
개인 임대사업은 슈퍼마켓을 경영하는 것이 되고 그 옆에 대규모 롯데마트나 이마트가 생기는 것이 된다.
탈북자 여성 중 슈퍼마켓으로 성공한 사람이 있다.
사람의 감성을 건드려 성공했다.
그녀는 가게에 오는 한 사람 한 사람의 감성을 건드려 물건을 팔았다.
예를 들면 소보루 빵을 좋아하면서 디스 담배를 사는 사람의 얼굴과 속성을 파악하고 그가 오는 시간까지 맞춰서 그가 올 때쯤 그 물건을 들고 슈퍼마켓 밖에서 기다렸다.
물론 소보루 빵과 디스 담배를 들고 말이다.
그 손님은 물론 감동했다.
지 와이프도 안 알아주는 자신의 성향을 알아봐 주는 슈퍼 주인이 너무 고마웠을 것이다.
그래서 인수한 지 얼마 안 되어 큰 성공을 거뒀다.
그런데 그녀가 가게를 접었다.
왜냐하면 그 옆에 이마트가 생겼기 때문이다.
사람의 감성을 건드리는 마케팅도 싼 물량 앞에서는 장사 없다.
그런데 개인 임대사업이 뉴 스테이라는 복병을 만났다.
아마도 기업은 이렇게 할 것이다.
아침마다 국이 있는 식당을 운영하고 점심 때는 도시락을 배달할 것이다.
민간 임대업자에게 세를 사는 우리는 보일러가 고장 나서 겨울철에 얼어 죽을 정도인데 집주인에게 전화하기 껄끄럽다.
그러나 이것이 기업이라면 담당 직원이 있을 테고 그 직원에게 전화하면 되니 부담이 안 된다.
그리고 법적으로 일 년에 5% 이상 올릴 수 없다.
그리고 8년이나 안정적으로 한 곳에 머무를 수 있다.
게다가 건설회사에서 짓는 300가구 이상의 건설임대는 새 아파트이기까지 하다.
그러니 월세를 사는 사람이라면 이곳으로 안 들어갈 이유가 없다.
인천 남구 도화지구를 시작으로 고양 능곡 김포에도 LH에서 뉴 스테이를 짓고 있다.
그런데 자세히 보자.
이렇게 대형마트와 같은 건설사 뉴 스테이가 지어지고 있는데 대부분 2기 신도시 위치에 지어지고 있는 것이다.
서울 강남으로부터 직선거리 30km 이상인 지역을 2기 신도시라고 하자.
이것은 도쿄와 다마신도시의 거리와 동일하다.
다마신도시가 유령도시 혹은 노인들만 사는 노인의 도시가 된 것은 대규모의 주택공급이 있었기 때문이다.
일본은 빈집이 800만 가구가 넘는 일본에서도 매년 70만~90만 가구의 신규 주택이 새로 지어지고 있다.
일본도 뉴 스테이와 같은 도쿄 인근의 대규모 공급을 지금도 하고 있다.
그래서 다마신도시가 무너졌다.
우리나라도 민간분양시장에서 2015년 50만 가구에 육박하는 분양물량이 쏟아지고 있다.
한편 2015년 약 50만 가구에 육박하는 아파트 분양물량 단기 급증도 입주 공급과잉 우려와 맞물린 채 2016년 아파트 분양승인 물량을 제약하는 요소로 작용 중이다.
그러니 앞으로 우리나라도 뉴 스테이와 민간분양이 쏟아지는 수도권과 지방은 더욱더 어려워질 것이다.
이에 비해 서울은 1/10의 비율로 분양을 하고 있고 안정적이다.
그러니 뉴 스테이의 증가는 수도권의 개인 임대사업자의 어려움과 일치한다.
그럼 왜 뉴 스테이를 하는가?
뉴 스테이를 하는 이유는 이해가 맞아떨어지는 지역이 있기 때문이다.
지방(수도권 포함)의 재개발 재건축은 힘들다.
그러니 이런 지역이 재개발을 하지 않고 뉴 스테이로 그냥 땅을 넘기는 것이다.
왜 재개발이 힘들까?
왜냐하면 사업성이 안 나오기 때문이다.
아파트를 지어도 미분양이 나고 남질 않는데 누가 지으려 한다는 말인가?
그런데 마침 기업에서 재개발 지역을 통째로 사서 기업형 임대인 뉴 스테이를 한다고 한다.
그러니 당장 소유권 넘기고 지어지는 새 아파트 들어가던지 현금청산하던지 하는 것이다.
그리고 일반분양은 없고 기업은 모두 임대아파트를 만드는 것이다.
건설임대 300가구는 8년 지나서 분양할 때 양도소득세도 면제해준다.
그러니 기업도 나쁘지 않다.
그럼 왜 서울은 힘든가?
재개발, 재건축을 해도 사업성이 나오기 때문이다.
미분양이 날 리도 없고 어차피 살아야 하는데 자신이 살고 잇는 지역이 더 좋아지기 때문에 이사 갈 이유도 없다.
그러니 재개발, 재건축을 하지 뉴 스테이를 하지 않는 것이다.
그리고 서울에서는 임대아파트 싫어한다.
뉴스에서 많이 보지 않았나?
임대아파트 사람들은 아파트 공동 커뮤니티도 이용하지 못하게 하지 않나?
그러니 서울에서 비싼 지역에서 뉴 스테이는 남의 집 얘기다.
그래서 서울은 물량이 늘어날 이유가 없다.
그러므로 뉴 스테이는 지방에는 최악의 시나리오로 서울은 그나마 나은 시나리오로 되는 것이다.
2. 청년 실업으로 취업이 안 된다.
청년실업률이 실제로는 20%를 넘는다는 얘기가 있다.
사실 우리나라에서 실업률 계산할 때 취업 포기자를 제치고 계산한다.
그래서 고용률이란 것을 쓰는데 그것도 정확지 않다.
그럼 청년실업은 왜 일어나는가?
제조업의 시대가 갔기 때문이다.
많이 들었어도 다시 한 번 읊자면 이렇다.
선진국으로 가는 공업국의 제조업의 공동화는 필연이다.
왜냐하면 제조업은 인건비 싸움이기 때문이다.
그런데 우리나라의 인건비는 선진국보다 높다.
무려 일본보다 더 높다.
그리고 일본은 안 올라가는데 우리나라는 파업으로 매년 올린다.
물론 정규직 대기업 생산직 노조 얘기다.
그럼 얼마 받나?
고졸 초임이 월 450만 원에 잔업 뛰면 550만 원이다.
현대차의 평균임금은 9000만 원이 넘는다.
그런데도 파업한다.
그럼 우리나라와 경쟁이 되는 생산국의 노임은 얼마인가?
조금 올랐다.
개성공단 13만 원, 중국 50만 원, 베트남 20만 원, 캄보디아, 라오스 10만 원 정도이다.
그렇다면 생산성을 엄청나게 올려야 하는데 그러기 쉽지 않다.
1.2배 정도만 나와도 다행이다.
오히려 일본 같은 나라보다는 훨씬 떨어지면서 임금은 더 받는다.
그러니 생산직 일자리가 늘리 만무하다.
그럼 무슨 일이 일어나는가?
우리나라에 공장을 짓지 않는다.
공장을 짓지 않는다는 것은 양질의 일자리가 늘지 않는다는 것과 같다.
공장을 지어야 그를 컨트롤하는 사무소도 늘어나는데 죄다 외국에만 짓고 있으니 대졸자도 많이 뽑지 않는다.
그리고 대기업 노조의 힘이 막강한 것은 사무직에게 안 좋은 상황이라는 것이다.
무슨 얘기인가?
한진중공업 사태 때 생산직 줄이려다 희망버스가 내려가 시민단체와 야당이 쑥대밭을 만들었다.
그 후 생산직 줄이려다 회사 망할 뻔했다는 얘기가 대기업에 돌았고 생산직은 고정해야 하니 줄이는 것은 대기업의 사무직이고 노조 가입을 할 수 없는 부장 이상의 직급이 감원 대상이 된다.
이런 실정에서 양질의 대졸자 취업을 보장하기 힘들다.
대학을 나와 양질의 대기업 일자리를 잡으려 하는데 우리나라 대학 진학률이 한 때는 80%를 넘어갔고 지금도 만만찮은 70%대이다.
그러니 일자리는 없는데 많은 사람들이 일자리를 구하니 청년 실업이 유사 이래 최대인 것이다.
그리고 취준생들도 명문대 인기학과를 나와야 취업되고 그들도 취업이 힘들고 게다가 취업해도 40대 중반이면 잘리니 차라리 안정적인 공무원 한다고 난리 아닌가?
지금 수능 1타 강사는 대거 노량진으로 이동해 공무원 취준생을 가르치고 있다.
앞으로 학원 강사의 미래는 공무원이 책임진다.
이런 상황에서 명문대 인기학과를 제외한 나머지 학생들은 몇 % 나 될까?
90% 이상 아닐까?
지방대학, 수도권 대학 모두 합쳐서 말이다.
그럼 이들이 어디에 살아야 할까?
죄다 서울로 몰려든다.
왜냐하면 공무원 시험, 취업설명회, 원서접수, 취업준비, 면접 등이 모두 서울에서만 가능하기 때문이다.
물론 지방에서도 할 수 있다.
그런데 지방보다는 서울이 낫다.
왜냐하면 서울이 아르바이트 자리가 많고 알바 뛰면서 공부하며 고시원비라도 벌 수 있기 때문이다.
그러니 취준생이 서울로 몰리는 것은 당연하다.
게다가 매년 60만 명씩 졸업을 하는데 이들이 매년 취업이 안 되기 때문에 쌓이고 있다.
적체되는 것이 매년 30만 명씩이면 10년이면 300만 명이 된다.
그런데 취업이 안 되는 것이 어제오늘의 일이 아니기 때문에 지금까지 계속해서 쌓이기만 하고 있는 것이다.
이러한 영향은 서울과 수도권 지방에 동시에 미친다.
서울은 최상이나 지방은 최악인 상황인 것이다.
3. 지방의 일자리 소멸
일본은 지방도시가 소멸해가고 있다.
지방 소멸이라는 책을 도서관에서 빌려 읽어 보면 좀 더 깊은 내용을 알 수 있다.
지방 소멸의 원인은 1극(도쿄)으로 사람이 모여들고 도쿄 인근까지 모두 소멸하고 있는 중이란다.
왜 그럴까?
지방에는 일자리가 소멸하고 있기 때문이다.
왜냐하면 지방의 소도시가 살아나는 것은 지방에 제조업이 내려가서 일자리를 만들어내야 한다.
그러나 지방에 제조업의 해외공장 이전으로 일자리는 줄어들고 있고 그나마 지방에 있던 공장들도 어느 날 갑자기 신흥국의 물량공세 가격 공세에 무너져 버렸기 때문이다.
실제 일본은 한국의 대기업에 무너져 메모리, 디스플레이 등 전자산업이 초토화되었다.
게다가 전통적인 철강, 조선업 등도 패해 일자리의 감소는 더욱더 가속화되었다.
우리나라도 이러한 전철을 밟는 중이다.
중국의 철강, 조선기업에게 철저히 가격경쟁력에서 밀려 말뫼의 눈물이 아닌 거제의 눈물이 되고 있는 판이다.
이제 시작이다.
이것은 돌이킬 수 없는 역사의 수레바퀴다.
이러한 것을 돌이킬 수 있으려면 모든 공정의 로봇화 자동화가 필요한데 어차피 그래도 일자리는 늘어나지 않는다.
그럼 앞으로 지방의 일자리 소멸은 계속된다는 얘기고 늘어나기 힘들어진다는 얘기가 된다.
그렇다면 일자리를 잃은 지방의 대기업 생산직은 어디서 일자리를 찾나?
같은 임금을 받는 것은 불가능하다.
그가 한 일이 전문적인 일로 돈을 번 것이 아니기 때문이다.
그는 자신의 회사가 잘 되기만을 손 모아 빌어야 한다.
노키아의 창원공장에서 매출 4조 원의 기업이 있었다.
1년 매출이 무려 4조 원
노키아 망하고 그 회사 망했다.
거기서 일하던 과장 한 분과 일가족이 1년 후에 생활고로 자살했다.
도저히 전에 일하던 직장 정도의 급여를 받을 수 없었기 때문이다.
지방의 대도시 중 한, 두 개의 대기업의 공장에 기대어있던 곳은 이러한 일이 남의 일이 아니다.
만약 경쟁력을 잃어서 기업이 무너지거나 혹은 외국으로 생산기지를 전부 옮기면 어떤 일이 벌어지는가?
지방은 공동화되고 그나마 일자리가 있는 서울로 전가족이 옮기게 되는 것이다.
그럼 서울은 최상으로 지방은 최악으로 가는 것이다.
물론 이렇게 되는 것은 여러 시 나리오 중 하나이다.
미래가 이렇게 펼쳐진다는 것은 아니다.
하지만 여기에 대처해야 한다.
대처한다는 것은 거주와 소유의 분리를 뜻한다.
자신이 사는 곳에 집을 살 필요가 없다.
자신이 투자는 서울에 거주는 지방에 해도 된다.
그것이 이런 시나리오를 극복하는 길이다.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
칼럼은 카페 주소와 닉네임이 반드시 함께 있는 상태에서 스크랩되어 있어야 하며 본 콘텐츠의 저작권은 저자 또는 제공처에 있으며, 이를 무단 이용하는 경우 저작권법 등에 따라 법적 책임을 질 수 있습니다.
