안 팔리는 부동산(상가, 주택 포함) 넘길 때 집주인이
알아야 할 점
안 팔리는 부동산(상가, 주택 포함) 넘길 때 집주인이 알아야 할 점
돈 주고 잠 못 드는 날이 지속된다.
부동산 잘못 샀을 때 얘기다.
거래가 안 되는 것은 괜찮다.
그러나 공 실은 참을 수 없다.
그럼 공 실은 왜 생기는가?
시장조사를 제대로 하지 못하고 물건의 속성을 파악하지 못했기 때문이다.
그럼 시장조사를 하면 궁실이 안 생기는가?
아니다.
아무리 철저히 한다 하더라도 궁실의 위험은 항상 있다.
왜냐하면 처음 샀을 때 경험 많은 고수가 옆에 있는 것이 아니기 때문이다.
그럼 일단 사고 그에 대해 고민한다.
고수는 부동산 카페지기한테 물어보면 아는가?
모를 가능성이 많다.
그냥 책 한 권 쓰고 카페 차린 무늬만 전문가인 경우가 많기 때문이다.
그리고 내가 사려는 물건인 주택(지방이냐 서울이냐 수도권이냐?)에 따라 다르고 집의 종류(아파트, 빌라, 단독, 반 지하 등등이냐?)에 다르고 상가도 마찬가지로 지역과 종류 혹은 1층인가 3층 이상인가에 따라 다르고 공장이냐 특수물건이냐에 따라 다르기 때문이다.
그럼 이러한 것을 모두 아는 전문가가 있기도 힘들뿐더러 혹시 그런 전문가에게 도움을 받는 것이 가능하다 해도 그 전문가도 진짜 전문가가 틀릴 가능성이 많기 때문이다.
그런데 하물며 초보자가 이러한 모든 것을 파악하고 한 번에 성공하는 것은 불가능에 가깝다.
왜냐하면 일반물건 중 아파트는 감정가의 100%가 넘어가는 것이 일상이기 때문에 수익이 안 난다고 생각하는 것이 문제이기 때문이다.
그럼 두 가지로 나뉜다.
첫째 빨간 글씨에 집착한다.
유치권, 법정지상권, 선 순위 임차인, 선 순위 가처분 등등 말이다.
그러나 이런 것은 낙찰받아도 권리행사를 못하고 대출을 일으킬 수 없고 소송에 장기간 묶여 있어야 하는 등 여러 문제점이 있다.
둘째 상가, 공장, 지방의 부동산 등 남들이 안 찾는 물건을 찾아다닌다.
그러나 이러한 물건은 궁실의 위험에 노출되어 있다.
그러니 공 실은 초보에서 전문가로 가는 필수코스이다.
이러한 돈을 아끼려면 간접경험(강의)을 많이 쌓아 자신의 돈을 쓰고 밤에 잠 못 자는 일을 줄여야 한다.
그러나 잘못 산 부동산은 어떻게 할 것인가?
경매로 넘겨야 한다.
그러나 걸리는 것이 있다.
금융권 대출이다.
만약 금융권 대출이 없는 경우는 간단하다.
그냥 넘기면 된다.
예를 들자면 전세입자가 들어 있을 경우 말이다.
물론 공 실은 아니다.
그러니 전세입자에게 만기가 되어 전세금을 빼줘야 할 경우인데 절대 다음 전세자가 들어올 수 없는데 내가 돈이 없을 때는 자연스럽게 전세자가 경매로 내 부동산을 넘기게 되어 있다.
여기서 오해하는 사람이 있는데 이렇게 경매로 넘어가도 신용불량자가 되지 않는다.
사적인 거래로 인한 법적인 다툼까지 신용도 하락에 영향을 미치지 않는다는 것이다.
그냥 전세입자 보고 그 부동산 넘기라고 하면 된다.
그럼 문제는 금융권 대출이 걸려있을 때이다.
금융권 대출이 걸려 있을 때 경매로 넘기면 어떻게 될까?
두 가지로 나눠 볼 수 있다.
시스템이 갖춰진 금융권이냐? 아니냐? 의 문제이다.
첫째 시스템이 갖춰진 금융권일 때
시스템이 갖춰진 금융권은 무엇이냐?
제1금융권인 국민, 신한, 하나, 우리 등등과 같은 은행권이거나 00 저축은행과 같은 은행이다.
그럼 이런 곳이 왜 시스템이 갖춰진 은행이냐?
본사와 지점의 시스템이 있기 때문이다.
즉 자신이 대출받은 은행이 시한 은행 신림동 지점이다. 그러면 시한 은행이라는 본점이 서울 어디엔가 있고 자신이 대출을 받은 곳은 시한 은행의 신림동 지점이라는 뜻이다.
그러니 본사와 지점의 시스템이 있다고 볼 수 있다.
저축은행도 보면 본점과 지점의 경우가 있다.
이 외에도 이러한 구조를 가지고 있는 경우가 또 있을 수 있으니 자신이 대출받은 금융기관에 전화를 하면 될 일이다.
그럼 이런 은행에서 대출을 받았는데 경매로 넘기면 어떻게 될까?
결론부터 얘기하면 신용도에 큰 영향을 받고 이 부동산 이외에도 많은 부동산을 가지고 있다면 모든 부동산의 대출 만기가 되었을 경우 만기연장이 안 되고 모두 상환해야 한다.
당연히 신용도는 바닥으로 추락해서 신용카드를 만든다거나 신용과 관련된 것을 신규로 할 때 앞으로 불이익을 받을 가능성이 크다.
그럼 왜 이런 본점과 지점이 있는 경우 불이익을 받게 될까?
본점에 매뉴얼이 있기 때문이다.
매뉴얼이 있다는 뜻은 무엇인가?
예를 들어 경매가 넘어갔다고 친다면 법원에서 이 부동산 경매에 넘어갔다고 근저당권자인 은행에 통보를 할 것이다.
그럼 지점으로 이러한 내용이 통보가 갈 것이고 기한이익의 상실을 한다는 얘기다.
기한이익의 상실은 무엇인가?
대출 만기가 도래하지 않았더라도 대출자가 남은 대출금을 모두 갚아야 하는 것을 의미한다.
예를 들어 분할상환 대출의 경우 대출의 원리금 납입을 2회 의상 연속 연체하거나 일시 상환 대출의 이자납입을 1개월간 연체하는 등 여러 가지 경우가 있다.
여기서는 경매에 넘어가 지점으로 통보가 올 경우도 기한이익의 상실로 본다는 것이다.
모든 본점과 지점이 있는 곳에 이런 것이 있는 것은 아니다.
하지만 이런 곳이 거의 대부분이다.
이유는 이렇다.
대출을 받은 곳은 지점이다.
그런데 지점에는 매뉴얼이 있다.
경매 넘어갔다고 한다면 너네들(지점)이 컨트롤하지 말고 그냥 본사 채권 팀으로 넘기라는 매뉴얼이 있다는 것이다.
그럼 경매를 당한 채무자가 설명할 틈도 없이 본사 채권 팀으로 넘어가고 본사 채권 팀은 상황을 파악하지 않고 채무자에게 기한이익의 상실을 통보하고 원금을 즉시 갚을 것을 종용한다.
그럼 기한이익의 상실을 통보받으면 어떻게 되나?
남은 원금 전액을 1개월(금융기관마다 차이가 있다.) 이내에 갚아야 하고 만약 갚지 않았을 경우 원금의 20%(금융기관마다 차이가 있다.)에 달하는 이자를 청구한다는 것이다.
그리고 이것을 갚는다고 하더라도 신용불량이 안 되고 자신의 신용도를 지키는 것이 아니기 때문에 이자를 갚는 것은 미친 짓이다.
그냥 신용불량자가 되는 편이 낫다.
그러니 애먼 공실 부동산 하나 때문에 부동산 10개 가지고 있는 사람은 10개의 부동산을 날리게 된 경우다.
둘째 시스템이 안 갖춰진 금융기관일 때
이런 금융기관은 산협, 수협, 새마을금고, 지역농협 등등의 제2금융권이다.
이런 곳도 본점이 있지 않은가?라고 생각하는 사람이 있을 것이다.
그러나 이런 곳은 지점이 본점이다.
연합체일 뿐이지 본점과 지점의 시스템이 있고 매뉴얼이 있는 것이 아니기에 경매로 넘겼을 때 기한이익의 상실을 정하는 것은 철저히 지점의 권한이다.
그러니 그곳의 지점장과 말만 잘 통하면 경매를 넘기고 이자만 내가면서 골치 아픈 부동산을 처리할 수 있다.
미리 상의를 하는 것이 좋은 방법이나 실제로 이렇게 경매를 넘긴 사람의 경험들을 들어보면 그냥 경매 넘기고 통보가 가면 대출 금융기관에서 전화가 왔을 때 그냥 법적 다툼이 있어서 경매를 넣었는데 취하할 예정이라거나 경매가 진행되는데 이자는 모두 낼 것이고 나중에 대출원금 이하로 배당이 나오면 그 금액만큼 더 주겠다는 약속을 하면 된다.
실무에서는 그런 금융기관에서 당장 원금이 상실되는 것도 아니고 이자를 안 내는 것도 아닌데 기한이익의 상실을 걸어서 자신들도 유리할 것이 없다는 것이 그러한 금융기관의 답변인 경우가 많다.
그러니 시스템이 안 갖춰진 금융기관일 경우 경매로 넘겨도 신용상에 문제가 생기지 않는다.
만약 시중은행에서 대출을 받았으면서 궁실이 오래 지속되어 어쩔 수 없이 경매로 넘겨야 한다면 대출을 갚고 넘기면 신용상에 문제가 생기지 않는다.
물론 많은 금액을 갚아야 하기 때문에 울며 겨자 먹기로 가지고 가다가 결국 신용불량자 되고 경매로 넘기는 경우가 있다.
아주 악독한 예는 신도시의 신규 분양상가를 살 때이다.
이런 경우는 100% 시중 가격의 2배 가격으로 신규 분양상가를 샀기 때문에 경매로 넘겨야 한다.
이자가 월세보다 훨씬 많을 경우가 태반이다.
처음부터 경매로 넘길 부동산을 사지 않는 것이 최선이다.
부동산을 살 때 궁실이 날 부동산을 산다면 철저히 공부와 시장조사를 해야 한다.
공부를 해도 잘 모를 경우 해당 종목의 전문가 최소 3인 이상의 강의를 듣고 2차를 따라가서 궁실이 나지 않을 경우의 질문을 하면서 물고 늘어진다.
강의로 그래 봐야 얼마 안 한다. 수많은 날의 자못 드는 날에 비하면 말이다.
그래도 궁실이 날 경우 위의 경우를 염두에 두고 금융기관을 선택한다.
JD 부자연구소
소장 조던
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