10억이 중요하다.
10억이 중요하다.
10억을 번다면 어떻게 버는 것이 바람직한가 이다.
한번에 아니면 매월 얼마씩?
예를 들어 어느날 갖고 있던 1000만 원 투자했던 주식이 100배 올라 한번에 10억이 되었다.
다른 예를 생각해보자.
매월 300만 원씩 저축을 했다.
10억이 되려면 몇 년을 모아야 하나?
333달이 걸린다.
12달로 나누면 27.77년이 걸린다.
즉 27년하고 약 9개월 정도 걸린다는 얘기다.
까마득한 날이 아닌가?
그렇다.
까마득하다.
그러나 10억을 모으는 것은 정답은 없다.
정답은 2가지를 병행해야 한다.
매월 일정액을 적립식으로 투자를 하되 투자를 하는 것은 10배나 100배가 오를 곳에 투자를 하는 것이다.
즉 매월 자신이 여유자금이라 생각하는 돈을 떼어서 투자를 한다.
100만 원이 될 수도 있고 만약 맞벌이를 한다면 아내의 월급은 생활비 남편의 월급은 투자에 올인 하는 것이다.
예를 들어 300만 원씩 저축을 하게 된다면 이론 상으로 그래도 27년 9개월이면 끝난다.
그러니 끝이 있는 투자다.
만약 이 글을 보는 사람이 이제 갓 결혼한 30대 초반의 신혼부부인데 300만 원씩 매월 투자할 수 있다면 이 프로젝트는 27년 9개월 후에 끝난다.
만약 그 2배인 600만 원을 투자할 수 잇다면 약 14년 후면 끝난다.
금액이 커지면 커질 수록 짧아지고 금액이 적으면 길어진다.
100만 원이라면 1000달이 걸리고 83년이 넘게 걸린다.
암울한가?
그렇다 암울할 수 있다.
그래서 필수적으로 많이 오를 수 있는 것에 투자를 해야 한다.
10배 100배 오를 수 있는 곳 말이다.
예를 들어 100만 원씩 투자를 10달 했다.
그래서 1000만 원을 투자 했는데 갑자기 100배가 올랐다.
그렇다면 10억 원이다.
그러니 100만 원으로 10억을 10달 만에 해 낸 것이다.
그래서 많이 오르는 곳에 투자하는 것이 필수다.
그렇다면 주택과 상가를 보자 10배, 100배 오를 수 잇는지 말이다.
가망이 없는 것은 아니지만 상가는 특히 사서 가격이 그대로 있으면서 공실이 나지 않는 것이 일부이고 사서 떨어지는 것이 대부분이다.
만약 신규분양상가를 샀다면 무조건 떨어진다.
아주 잘 산 경우라 하더라도 기껏 올라봐야 몇 천만 원 오른 정도다.
왜 그런가?
상가 분양가가 너무 높기 때문이다.
예를 들어 전용면적 10평짜리 상가, 즉 분양면적 22평짜리 1층 상가의 가격이 얼마인가?
잘 모를 것이다.
일단 강남 테헤란로의 대로변 상가의 가격이 14억 원이다.
그리고 월세가 보증금 5000만 원에 350만 원이다.
그렇다면 동탄을 비롯한 2기 신도시 지금 분양하고 있는 1층 상가의 가격이 얼마인가?
똑같은 면적의 상가를 강남 테헤란로 대로변 상가와 똑같은 14억 원에 분양한다.
그리고 월세도 보증금 1억 원에 400만 원이 나온다고 한다.
가능한가?
불가능하다.
그런데 경험이 없으니 이것이 가능하다고 생각한다.
그리고 상가분양팀은 상가분양 받는 사람에게 지금은 초기이니 상권이 활성활 될 때까지 렌트프리해야 한다고 한다.
그렇다면 상가가 활성화 얼마후에 될 것이낙?
3년? 5년?
아니다. 최소 10년은 걸린다.
왜냐하면 1기 신도시 부천, 성남, 고양, 안양, 산본의 상가 활성화가 10년이 걸렸다.
그렇다면 14억 원에 대한 이자를 10년간 내야 한다.
4억 원은 내 돈으로 냈다고 치자.
그럼 10억 원에 대한 이자는 얼마를 내야 할까?
3%라고 하더라도 무려 250만 원이다.
그것을 10년 기다려야 한다.
그럼 10년이 걸리면 상권이 활성화 될까?
아니다.
인구가 줄어들어 1990년대에 분양한 1기 신도시와 시점이 다르고 외려 상권 활성화는 아예 안 될 가능성이 농후하다.
왜냐하면 1기 신도시 상가는 지금 서울과 2기 신도시보다 가깝고 직통으로 가는 지하철도 있으며 그 상권도 아주 조그맣기 때문이다.
그 조그마한 지역도 주변지역의 상권을 빼앗아 온 빨대상권이다.
그러니 어떻게 10년이 지나면 상권이 활성화가 되겠는가?
활성화는 커녕 그런 말을 믿으면 개인 파산이다.
그러니 신규분양 상가를 산다는 것은 돈을 무조건 까먹는다는 것이다.
왜냐하면 1기 신도시 활성화된 곳의 1층 분양상가의 같은 면적의 상가 가격이 5억5천만 원정도이고 월세도 5000만 원에 200만원이기 때문이다.
2기 신도시보다 더 가까운 1기 신도시의 가격이 이런데 어떻게 2기 신도시의 가격이 더 비쌀수가 있는가?
만약 2기 신도시의 상가를 분양 받았다면 일찌감치 이혼도장 찍고 신용불량자 되는 편이 빠르다.
이자는 화수분처럼 빠져나가고 그렇게 이자를 낸다고 더 나아지는 일도 없기 때문이다.
차라리 아내가 그렇게 신규분양 상가를 받았다면 남편에게 재산 다 넘기고 빨리 개인파산하는 편이 더 낫다.
그리고 이혼해야 한다.
물론 따로 살아야 한다.
이혼 안 하고 같이 살면 은행에서 경매로 넘기고 낙찰은 2억 내외에서 될 터이니 무려 8억 원에 대한 구상권이 들어온다.
이것이 신규분양 상가를 사면 이혼 하고 따로 살아야 하는 이유다.
그렇다면 1기 신도시 핫플레이스를 사면 더 나은가?
1층 상가를 5억5천 만원에 매수해서 보증금 5000만 원에 월 200만 원 받으면 되는가?
월세를 받아서 차액은 남을 것이다.
경매로 받았다면 90%까지 대출을 받고 몇 십만 원이 남는 장사를 할 수 있다.
그러나 문제는 그렇게 매매가가 올라갈 기미가 안 보인다는 것이고 두 가지 위험이 상존한다.
첫째 상권이 변하면 그 상가는 2기 신도시 신규분양상가와 다를바가 없다.
공실이 계속되며 이자만을 매월 내는 것이다.
법원 앞의 상가라 괜찮다고 생각하는가?
법원이 이사간다.
시청 앞의 상가라 괜찮은가?
시청이 이사간다.
수원시청, 동부지청 그리고 수 많은 관공서가 이사를 간다.
둘째 40년이 지나면 상가 리모델링, 재건축을 해야 하는데 그런 구분상가는 상가 주인 단결이 안 되어서 재건축 등이 불가능하고 게다가 그럴 돈도 없는 사람들이 대부분이다.
그래서 슬럼화는 필수다.
어디고 안전한 곳은 없다.
그러니 상가를 사면 올라가는 것이 아니라 그냥 월세 받으며 기도하며 사는 삶이다.
그래서 매월 일정액을 적립하는 것이 더 많이 상가 때문에 할 수 있어도 정말 운이 좋아야 사고 팔고 월세 받으며 겨우 10억 원까지 갈 수 있다.
주택은 심지어 강남의 주택 2002년부터 2017년까지 현재까지 제일 많이 오른 것이 개포주공인데 약 2.3배 정도다.
강남 아파트 가격과 국내외 주식 상승률 비교
http://cafe.daum.net/jordan777/Bm2o/603
의심나면 이곳을 보라.
그런데 문제가 있다.
강남의 주택은 돈이 많이 들어간다.
적립식 투자는 아예 불가능하다.
그러니 수도권에 아파트에 묻어두는 것은 어떨까?
신도시 위에 '강북'…도심 집값이 뛴다
http://land.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2017040965281
여기서 잘 봐야 할 점은 강북은 올랐는데 1기 신도시는 오히려 내리고 있다.
1기 신도시의 아파트는 치명적인 약점이 있다.
90년대 초반에 지어졌고 그 아파트들 대부분 30년 가까이 갔으며 조금 있으면 40년에 근접한다.
그러니 재건축을 해야 하는데 대부분이 중층이라 재건축 불가능하다.
현재까지 밝혀진 증거로는 강남의 대단지 그리고 이태원의 대단지 아파트만이 재건축 신청한 것으로 증거가 있다.
1기 신도시는 입지가 목동보다 떨어지기 때문에 중층 재건축은 아예 안 될 가능성이 있다.
그렇다면 10억은 물론 오히려 원금을 까먹는 투자가 된다.
그러니 강남에 투자해도 2.3배 오르고 수도권에 투자하면 내리고 강북에 투자해야 겨우 오르고 있는데 그것도 돈이 많이 들어간다.
갭투자는 필수다.
시간을 많이 줄여주는 투자가 아니고 외려 떨어지는 투자일 수 있다는 것이다.
부동산을 사면 오른다고 그것은 앞으로도 강북이나 강남의 새로 분양하는 아파트의 얘기로 끝날 가능성이 크다.
그러니 적립식으로 할 수 도 없고 오르지도 않는 상가, 주택은 10억을 만드는데 있어서 치명적이다.
오히려 그냥 300만 원씩 27년 9개월간 모으는 것이 더 나은 투자이다.
그런면에서 주식은 적립식 투자에 있어서 가장 좋은 대안이다.
매월 300만 원씩 적립을 할 수도 있으며 종목을 잘 택하면 100배도 오를 수 있다.
즉 20개 종목을 골라 1000만 원씩 넣었을 때 1개 종목이 10배 오르거나 100배 오를 때 가장 빨리 10억이라는 목표를 달성할 수 있다.
물론 떨어지거나 상장폐지가 될 수 있다.
그러나 앞으로 시장이 100배가 넓어질 곳에 투자를 한다거나 독점적인 세계1위에 투자를 한다면 상장폐지의 가능성은 현저하게 줄어든다.
그리고 분산투자를 하니 몇 개가 상장폐지가 되어도 괜찮다.
그리고 전체 금액에 30%정도만 올랐다고 하더라도 27년 걸릴 것이 20년으로 줄어든다.
게다가 배당도 나오니 배당액으로 시간을 줄일 수도 있다.
10억을 모으는 것은 시간과의 싸움이다.
그런데 결과를 놓고 보면 절대 하지 말아야 할 것은 상가이고 주택은 강남,북을 사야 겨우 2배 정도가 오르는 정도로 시간을 많이 줄이기 힘들다.
그나마도 많은 빚을 져야 한다.
집이 한 채 필요하다면 꼭 강북의 새 아파트를 사거나 강남의 주택을 사자.
그래야 시간을 조금이라도 줄인다.
나머지는 모두 시간을 줄이는데 실패하며 가격이 떨어져 시간을 늘린다.
그렇다면 10억 원이 왜 중요한가?
10억 원을 최소 모으면 월급여가 나오는 상품을 만들기가 수월해지기 때문이다.
물론 부동산 갭으로 몇 십억 원이 되었다는 말은 흘려듣자.
대출금액까지 포함한 것이다.
대출금액을 빼고 있는 부동산을 처분하면 양도세 내고 보증금 빼주고 대출 갚으면 원금은 2억 원도 안 될 가능성도 많다.
순수하게 10억 원을 모았다면 미국 국채를 사도 2.5% 정도 되니 1년에 2500만 원이다.
가장 안전한 투자를 얘기한 것이다.
신흥국 국채는 이것보다 훨씬 크다.
그리고 배당금 5% 이상 되는 주식 중 시장점유율 세계1위의 주식들도 있다.
물론 배당금이 그보다 더 높은 세계 3위권 내의 주식들도 있다.
이런 주식은 기업이 망하지만 않으면 된다.
왜냐하면 배당금이 주가와 연동되어 주가가 떨어지면 배당금이 올라가는 경우가 대부분이기 때문이다.
이런것이 위험하다면 이렇게 배당을 많이 주는 주식에 분산투자하면 된다.
삼성정도는 아니지만 우리나라에 2위 그룹보다 더 안전한 주식이다.
그렇다면 SKT같은 기업에 투자하자.
SKT도 4.02% 준다.
자영업을 하거나 상가를 사고싶은가?
심각하게 고민하자.
과연 내가 하루종일 일하고 4%가 넘는 수익을 거둘수 있는지 말이다.
아니라면 그냥 SKT나 사자.
SKT가 망할까?
그러지 않을 것이라 본다.
오히려 당신이 차린 치킨집이 망할 확률이 100배는 높다고 본다.
10억을 모으는 길은 길고 지루하다.
그래서 재테크를 한다.
그러나 잘못된 재테크로 우리는 시간과 돈을 날리고 결국 노후도 망친다.
정말 답답할 따름이다.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
