반포주공1단지 3주구 "건축심의 통과 쉽지 않네"

반포주공1단지 3주구 "건축심의 통과 쉽지 않네"

서울시 건축소위 조건부 의결
10월 중순께 시공사 선정
1·2·4주구는 건축심의 대기 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 사업을 서두르는 서울 반포동 반포주공1단지 3주구(생활권)가 건축심의 단계에서 주춤하고 있다.

반포주공1단지 3주구 재건축조합에 따르면 서울시는 지난 7일 건축소위원회를 열어 3주구의 건축심의안에 조건부의결 결정을 내렸다. 조합이 소위원회가 제시한 조건을 충족한 뒤 건축위원회에 보고하도록 하는 결정이다.

3주구는 지난 4월 열린 건축심의에서 조건부 보고 의결 결정을 받았다. 서울시의 지적사항 반영 여부를 소위원회가 따로 확인하기로 한 결정이다. 서울시는 지하철역 출입구와 단지를 잇는 보행 동선을 개선하라고 주문했다. 한강과 반포천 주변에 있다는 점을 고려해 복층형과 테라스형 등 디자인 특화 동을 건설하라는 의견도 나왔다. 지난달 열린 건축소위원회는 조합의 수정 계획안에 재자문 결정을 내렸다. 단지 배치도를 변경해 중앙공원을 크게 확보하라는 지적이 나왔다. 이번 소위원회에서는 보행 동선 개선 등의 조건이 붙었다. 건축위에 조건 이행 보고를 마치면 건축심의 절차가 종결된다. 조합은 이르면 다음주 이행 보고를 할 예정이다.

조합은 건축심의 절차가 지연됐지만 초과이익환수제를 피할 가능성은 남아 있다고 보고 있다. 조합은 이달 조합원 총회를 연 뒤 사업시행인가를 신청할 예정이다. 이어 시공사 선정 등 후속 절차를 최대한 신속하게 밟아 올해 관리처분 인가를 신청할 계획이다. 최흥기 반포주공1단지 3주구 조합장은 “소위원회 자문 지연으로 사업 일정이 일부 늦어졌지만 빠르게 후속 조치에 나설 것”이라며 “10월 중순께 총회를 열어 시공사를 선정할 것”이라고 밝혔다.

3주구는 서울지하철 9호선 구반포역 남쪽에 붙어 있는 데다 한강·반포천과 가깝다. 전용면적 72㎡ 단일 평형으로 구성됐다. 재건축 후 인기 주거지역으로 꼽힐 것으로 예상돼 대형 건설사들이 눈독을 들이고 있는 것으로 알려졌다.

반포주공1단지에서 3주구 조합과 별개로 재건축 사업을 추진 중인 1·2·4주구 통합 조합은 건축심의를 기다리고 있다. 1·2·4주구는 전용면적 105~204㎡ 5748가구로 구성됐다.

선한결 기자 always@hankyung.com
http://land.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2017060812111

조합은 건축심의 절차가 지연됐지만 초과이익환수제를 피할 가능성은 남아 있다고 보고 있다. 조합은 이달 조합원 총회를 연 뒤 사업시행인가를 신청할 예정이다. 이어 시공사 선정 등 후속 절차를 최대한 신속하게 밟아 올해 관리처분 인가를 신청할 계획이다. 최흥기 반포주공1단지 3주구 조합장은 “소위원회 자문 지연으로 사업 일정이 일부 늦어졌지만 빠르게 후속 조치에 나설 것”이라며 “10월 중순께 총회를 열어 시공사를 선정할 것”이라고 밝혔다.

압구정 현대를 제외하고 왜 박시장 하에서 재건축을 하려고 난리일까?

그것은 돈이 없기 때문 아닐까?

압구정 현대 등은 자신들이 원하는 평형, 구조, 방향, 기부체납비율, 인근 공원화 조건 등이 맞지 않으니 나중에 재건축을 추진한다고 하는데 그러는 이유는 60층 이상으로 올리고 3동 정도만 지어서 모든 동이 한강을 바라보게 되면 평당 1억 원이상은 갈 것이라는 생각 때문이다.

저층 일부를 제외하고는 한강변이 다 보일 것이며 동간 거리를 더 띄어 지을 수 있어 시야가 확보되고 랜드마크 역할을 할 정도의 설계로 아파트의 가격을 올리려는 계획일 것이다.

그러나 다른 대부분의 강남 단지들은 초과이익환수제를 피하려고 어떻게해서든 동의율을 끌어올리고 있다.

새아파트를 빨리 받는 것이 좋기는 하지만 그것보다는 그 지역에 랜드마크 식으로 지어져야 더 아파트 가격이 올라가는 것을 아는데도 불구하고 35층 이하로 짓고 판상형으로 다닥다닥 짓는 것을 선호할리 없다.

그런데도 불구하고 압구정 현대는 돈이 다른 곳보다 더 많아 그냥 이렇게 살아도 불편하지 않다는 것이 대세이다.

다른 곳은 레버리지를 일으킨 조합원이 많지 않을까 생각된다.

그래서 어떻게 해서든 빨리 아파트를 올리려 하는 것 같다.

그럼 초과이익 환수제가 된다면 어떻게 될까?

압구정현대의 가격도 내려가긴 하겠지만 그렇게 급하게 추진하지 않으니 가격이 내리더라도 매물이 많지 않을 것이고 거래가 정지될 가능성이 많다.

그러나 다른 단지는 그렇지 않을 것이라 보인다.

차후 초과이익환수제로 재건축 아파트 가격이 얼어붙으면 금융부담이 큰 곳부터 매물이 나오기 시작할 것이고 전체적인 가격이 내려갈 것이라고 본다.

물론 100% 그렇게 되리란 없다.

그러나 지금보다는 조금 떨어질 것이라 보인다.

그럼 어떤 기준으로 재건축 단지를 골라야 하나?

첫번째, 강남구인가? 강남구가 그래도 서초나 송파보다는 더 아파트 평균가격이 높다.

두번째 대단지인가? 대단지여야지 수익성이 좋다.

세번째 한강변과 가까운가? 한강변이 가까워야 최소 1억 원 이상의 평당가를 찍지 않는가?

네번째 학군이 좋은가? - 학군은 서초나 송파는 그래도 못하는 고등학교를 찾아 강남빨로 밀어부치는데 강남은 없다. 그냥 어느 고등학교건 내신이 다 센 것이 강남이다.

이정도가 아닐까?

그런면에서 압구정 현대는 압도적이긴 하다.

모든 조건이 좋으니 말이다.

JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777