'갭투자 집값' 떨어지면…세입자도 '깡통전세' 고통
'갭투자 집값' 떨어지면…세입자도 '깡통전세' 고통
부동산 갭투자 주의보 <下> 투자자도 세입자도 '쪽박' 우려
집값 대비 전세금 비율 높은 탓
금리인상 등 시장 위축 땐 보증금 못 돌려받을 위험
"자기자본 거의 안 드는 갭투자 대출 규제론 수요 줄일 수 없어"
2014년 10월 인천의 한 다세대주택에서 여중생을 포함한 A(51)씨 일가족 3명이 숨진 채 발견됐다. 경찰 조사 결과, A씨 가족은 서울과 인천에 9억원가량 근저당이 설정된 아파트와 다세대주택 15채를 갖고 있었다. A씨는 경매로 다수의 부동산을 사들이는 과정에서 거액의 빚을 졌고, 이 때문에 생활고에 시달리다가 극단적인 선택을 한 것이다. A씨 가족이 보유한 주택 15채는 한마디로 ‘깡통 주택’이었다.
최근 유행하는 갭(gap) 투자 역시 ‘깡통 주택’의 위험성이 있다. 갭 투자는 전세가율(매매가격 대비 전세금 비율)이 높은 주택을 전세를 끼고 산 뒤 시세 차익을 노리는 투자 방식이다.
예를 들어, 3억원짜리 아파트 전세금이 2억7000만원이라면 3000만원만 들여 집을 사는 것이다. 내 돈은 적게 들이고 집을 사들이는 것처럼 보이지만, 부동산 경기가 위축되거나 집값이 조금이라도 내리면 손실이 불가피하다. 갭 투자는 무이자로 빌리는 세입자의 전세보증금을 ‘지렛대’로 삼는 전형적인 레버리지(leverage) 투자이다.
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박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 “집값과 전세 시세가 계속 오른다는 맹신(盲信) 속에 이뤄지는 투기 행위”라며 “여유 자금이 많지 않은 서민이나 청년층이 갭 투자를 하는 건 정말 무모한 짓”이라고 강조했다.
◇무리한 갭 투자, ‘깡통주택·전세’ 피해 우려
집값이 내리면 투자자만 손해를 보는 게 아니라 세입자까지 전세보증금을 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’의 피해자가 될 수 있다. 일부 갭 투자자는 자신이 사들인 집의 전세보증금을 ‘빚’이라고 여기지 않는 착각을 한다. 전세 만기가 닥치면 다른 세입자를 들여 전세보증금을 돌려줄 수 있다고 생각하는데 이는 근거 없는 낙관이다.
박원갑 위원은 “집값의 10%만 들고 투자에 뛰어든 갭 투자자는 집값이 10% 내리면 당장 세입자에게 돌려줄 전세보증금이 그대로 빚더미가 된다”고 말했다. 1990년대 말 IMF 위기 때도 집값이 폭락하자 집주인이 전세보증금을 돌려주지 못하는 ‘깡통주택’이 늘었고, 전세보증금 관련 소송이 급증했다.
부동산 전문가들은 ‘종잣돈’이 적은 상태에서 갭 투자에 나서는 건 위험한 발상이라고 지적한다. 한 부동산 투자 상담사는 “갭 투자는 여유 자금이 풍부한 자산가가 2년 정도 장기적으로 신경 안 쓰고 편안하게 투자할 때 선택하는 방법이고, 이런 경우 수익률도 좋다”면서 “소액 투자자가 몇천만원 들고 서울 외곽의 빌라나 지방 소형 아파트에 갭 투자를 하는 것은 추천하지 않는다”고 말했다.
갭 투자에 관심을 둔 사람들은 전세가율이 높은 아파트를 찾느라 애를 쓴다. 그러나 전세가율 높은 주택이 모두 갭 투자에 적합한 건 아니다. 전문가들은 “전세가율이 높아도 매매 수요가 거의 없는 아파트도 많다”며 “입지 등 미래 투자 가치가 높아 전세금이 오를 만한 곳을 찾는 게 중요하다”고 조언한다.
김부성 부동산부테크연구소 대표는 “매매는 되지 않고 계속 전세 세입자들만 사는 집을 덜컥 사들이는 게 갭 투자의 함정”이라며 “전세 비율 높은 곳에 투자했다가 집값이 안 올라 고생하는 경우가 비일비재하다”고 말했다. 그는 “갭 투자 컨설팅업체 중 일부는 수백만원에 달하는 컨설팅비를 받으면서 상품성이 떨어지는 상품을 추천하는 경우가 있어 주의가 필요하다”고 덧붙였다.
◇ “대출 규제 효과 의문… 금리 오르면 타격”
정부가 LTV(담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 등 가계 대출 관리로 부동산 시장 과열을 잡겠다고 예고했다. 그러나 갭 투자자는 기본적으로 자기 자본을 거의 안 들이기 때문에 대출 규제로는 갭 투자 수요를 줄일 수 없다는 게 전문가들 의견이다. 은행 등 금융권에서 돈을 못 빌리게 하면 전세금을 올려 재투자하려는 경향이 심해질 것이라는 전망도 나온다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “갭 투자는 딱히 규제할 방법이 없다. 다만 금리가 오르면 부동산 시장 전반이 위축돼 갭 투자자들이 심각한 타격을 받을 것”이라고 했다.
갭 투자의 순기능도 있다. 심 교수는 “갭 투자로 부동산 시장에서 가격 조정 속도가 빨라지면서 시장에 주택 공급을 늘려야 한다는 ‘시그널’을 미리 전달해 준다”고 말했다.
김덕례 주택산업연구원 연구위원은 “단타성 투기가 문제이지 장기간 시세 차익을 노리는 건전한 투자라면 민간 임대주택 공급을 늘리는 효과가 있다”고 말했다.
http://news.chosun.com/site/data/html_dir/2017/06/12/2017061202563.html
갭투자의 문제점.
1. 갑자기 전세가가 급락했을 경우.
- 전세가가 급락되었다는 것은 근처에 대단지 공급이 있었다는 얘기다.
그러니 전세가가 급락했다는 것인데 부동산의 특성상 팔리지 않는다.
그래서 역전세난이 일어나면 대책이 없기는 하다.
그럴 경우 준다 준다 그러면서 전세를 내주는 것을 최대한 미루는 경향이 있다.
그러다 소송에 들어가도 시간이 걸릴 뿐더러 소송에서 이기고 자신의 집을 강제집하는데 절차를 밟는 것이 더 시간이 걸린다.
그러니 소송과 강제집행 전에 전세를 맞춰 집주인이 원금을 돌려주면 그것으로 끝이다.
전세입자 이자는 받아야 하는 것 아니냐고? 살고 있다면 이자를 못 돌려주는 것이고 집주인 판사에게 안 돌려주고 싶어 안 돌려준 것이 아니고 못 돌려준 것이다 눈물로 호소하면 아마도 조정으로 끝난다.
그러나 이것은 한 채 있을 때 얘기고 여러채가 동시에 진행되면 경매로 파산한다.
세입자는 자신의 집을 먼저 구하고 계약금까지 모두 지불한 후에 집주인에게 만기가 되었으니 나가야 한다고 그러는 경우가 있는데 그럴 경우 계약금 떼이면 본인 책임인 것을 모른다.
만약 집주인이 방을 빼야 돈을 돌려준다고 한다면 세입자 정말 황당해지는 것이다.
왜냐하면 세입자 계약금 10% 넣고 잔금을 한 달 후쯤 잡았을텐데 잔금 못치루면 계약금 날아가고 날아간 계약금 소송한다 하더라도 살던 집의 주인이 자신은 정말 노력했는데 방이 안 나가는 것을 어떻게 하냐? 눈물로 판사에게 호소하면 세입자 계약금은 날아간다.
세입자도 계약금 날아갔다고 포기하지 말고 소송으로 얼마든지 받아낼 수 있다.
만약 계약 후 잔금을 못 치뤄 계약금을 몰취하는 것도 법을 잘 찾아보면 절차가 굉장히 까다롭다.
내용증명 보내고 충분히 계약금을 몰취할만한 요건을 갖춰서 해야 하는데 그 절차가 몇 개월 걸린다.
그런데 잔금때까지 돈 안 줬다고 바로 몰취하면 몰취당한 세입자가 소송 걸었을 때 이중계약으로 처벌 받을 수 있다.
그러니 잔금 못 치뤘다고 그냥 포기하지 말고 끝까지 물고 늘어지면 다 받아낸다.
이런 일이 벌어지는 것이 소통이 없기 때문이다.
세입자는 집주인의 재정상황을 판단하지 않고 그냥 통보하고 계약일 만료하면 돈을 빼주겠거니 하다가 신문에서처럼 갭투자면 돌려줄 잔금 없다.
자신도 거지이기 때문에 새로 세입자 받아서 돈 돌려줘야 한다.
그러니 서로 세입자 맞추며 들고 나고 해야 한다.
이것이 덜 합리적이라 하더라도 합리적 몰고 나가다 피같은 돈만 다 날아가고 소송했다가 소송비용 변호사비용 날아가고 오히려 정신적 물질적 스트레스 받는다.
그러니 잘 하자.
2. 갭투자 오를 지역에 해라.
갭투자의 목적이 무엇인가?
전세끼고 투자했다가 오르면 파는 것이 목적 아닌가?
그런데 전세가가 매매가에 근접했는데 매매가가 오르지 않는다면 어떻게 되는가?
끝까지 기다리면 된다고?
그러면 본인이 산 아파트 늙어가는 것은 생각 안 하나?
그러다가 주변에 아파트 공급폭탄 떨어지면 전세가 급격히 떨어지는데 어떻게 하려고 그러나?
그러니 갭투자는 매매가가 오르는 지역에 해야 한다.
앞으로도 오를 지역은 서울의 강북, 서울의 역세권, 서울의 강남 즉 서울 지역 밖에 없다.
그러니 서울이 아니면 갭투자 하지 마라.
3. 갭투자 하다 한순간에 훅간다.
2014년 10월 인천의 한 다세대주택에서 여중생을 포함한 A(51)씨 일가족 3명이 숨진 채 발견됐다. 경찰 조사 결과, A씨 가족은 서울과 인천에 9억원가량 근저당이 설정된 아파트와 다세대주택 15채를 갖고 있었다. A씨는 경매로 다수의 부동산을 사들이는 과정에서 거액의 빚을 졌고, 이 때문에 생활고에 시달리다가 극단적인 선택을 한 것이다. A씨 가족이 보유한 주택 15채는 한마디로 ‘깡통 주택’이었다.
2008년도 고통을 모른다.
왜냐하면 2008년도 이전부터 부동산을 했던 사람들은 대부분 저렇게 가거나 아니면 신용불량 맞고 다시 본업으로 돌아가거나 했기 때문이다.
그래서 카페건 어디건 언제 생겼나보면 주로 2009년도 이후에 생겼다.
그러니 2008년도 고통을 모른다.
2008년도에 나는 살아남았다.
수도권 일찌감치 팔고 지방에 투자해서 말이다.
전업투자자는 그래서 항상 갭투자의 위험에 내몰릴 수밖에 없다.
왜냐하면 가진 돈이 얼마 없기 때문이다.
그러니 위험한 투자를 하고 위험한 투자는 곡예를 하는 것과 마찬가지다.
정글에서 가장 많이 떨어져 죽는 동물이 무엇인줄 아는가?
원숭이이다.
위험한 것을 많이 하면 위험에 노출 되어 있다.
집에서 살림만 하는데 어떻게 떨어져 죽나?
공사판에서 매일 좁고 미끄러운 계단을 다녀야 떨어져 죽지.
빈도가 많아지면 죽을 확률이 높다.
그가 경험이 없어서가 아니다.
그러니 위험한 투자는 젊었을 때 조금 하고 나중에는 안전한 투자를 해야 한다.
그러나 요즘 보면 위험한 투자를 죽을 때까지 하는 경향이 있다.
그러나 죽는다.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
