[6·19 부동산 대책] 집값은 잡되, 경기는 가라앉
[6·19 부동산 대책] 집값은 잡되, 경기는 가라앉지 않게… 투기 수요만 '핀셋 처방'
[6·19 부동산 대책]
- 서울 중심으로 40곳만 적용
잔금 대출에 DTI 규제 첫 적용, LTV 60%·DTI 50%로 낮춰
재건축 아파트 여러채 보유해도 1채만 분양 받도록 제한
- "집값 잡히겠나" 우려 있지만…
투기과열지구 지정·DSR 도입 등 강력한 규제 카드 남아있어
내년엔 재건축 이익환수제 부활
"LTV, DTI 10%포인트 줄여서는 큰 영향이 없을 겁니다. 서울 강남은 돈 없는 사람들이 대출받아 들어오는 시장이 아니거든요."(서울 강남구 대치동 공인중개업소 대표)
"잔금 대출에 DTI 규제를 적용하면 투기 수요가 줄겠죠. 타지 사람들의 '묻지마 투자'로 실수요자들이 피해를 봤습니다."(이정수 한국공인중개사협회 부산 수영구지회장)
19일 문재인 정부가 처음 내놓은 부동산 시장 안정 대책에 대한 시장 반응은 엇갈렸다. "재건축 투자와 신규 청약시장에 만만찮은 충격이 올 것"이라는 반응이 있었지만, "예상보다 강도가 약해 집값 잡기엔 역부족일 것"이라는 목소리도 컸다.
부동산 전문가들은 이번 대책이 과열된 시장을 한 방에 잠재우는 '강펀치'가 아닌 '잽'을 날리고 추후 반응을 살피려는 의도로 보고 있다. 정부는 내심 '부동산 호황에 따른 경기 부양'과 '집값 안정'이라는 두 마리 토끼를 모두 잡고 싶어 한다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "집권 초기 부동산 시장을 급랭(急冷)시키는 것은 부담스럽고, 투기 수요는 억제하고 싶은 정부의 고민이 묻어난다"고 평가했다.
◇투기 수요 잡으려는 '핀셋형 규제'
정부는 주택 실수요자는 보호하면서 투기 수요를 잡는 데 집중했다고 강조했다. 이번 조치에도 시장 과열이 계속 이어지면 투기과열지구 지정 등 추가 규제를 펴고, 내년부터 재건축 초과이익환수제를 시행한다고 공식적으로 밝혔다.
정부는 서울 25개 구(區)와 경기도 일부 지역, 부산과 세종 등 40곳의 청약조정지역에 국한해 LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 규제를 강화했다. 일부 과열 지역의 집값을 잡으려다가 부동산 시장 전체의 활력을 떨어뜨리고 경기 전반에 타격을 주는 상황을 피하려는 조치이다. 또 서울을 집값 과열의 진앙(震央)으로 보고 강남 4구(서초·강남·송파·강동)에만 적용되던 입주 때까지 전매 제한 금지를 서울 전역으로 확대했다.
청약조정지역 내 재건축 단지의 조합원 주택 공급 수를 기존 3채에서 1채(제한적으로 2채까지 허용)로 제한한 것은 강남 재건축 단지를 직접 겨냥한 대책으로 보인다. 재건축 예정 아파트를 여러 채 사 놓은 투자자는 억지로 보유 지분을 팔아야 한다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 "아파트 잔금대출에 DTI(50%)를 새로 적용한 게 신규 분양시장에 부담으로 작용할 것"이라고 말했다.
◇규제 통한 수요 억제, 실효성엔 의문
단기적으로 서울 강남권을 중심으로 거래가 감소해 가격이 다소 내리겠지만, 장기적인 실효성에 대해서는 의문이라는 반응도 나온다. 조합원 재건축 보유 주택을 3채에서 1채로 줄인 것은 실제로 다주택 보유자가 많지 않기 때문에 시장 전반에 영향을 주기는 어렵다는 분석도 많다. 김규정 NH투자증권 연구위원은 "하반기에 금리 인상, 입주 물량 증가 등 하방 압력이 있어 정부가 강한 대책을 못 내놓은 것 같다"고 말했다.
최근 서울의 집값 급등은 저금리와 마땅한 투자처를 찾지 못한 자금이 부동산 시장에 쏠린 것이 주요 원인인데 이에 대한 대책을 마련하지 않았다는 지적도 있다. 심교언 건국대 교수도 "수요가 늘어 가격이 오르면 공급을 늘려야지 규제로 수요를 억누르는 건 바람직하지 않다"면서 "이번 부동산 대책은 맹목적인 투기 수요에 경고를 던지는 정도의 취지로 자칫 '풍선효과'를 불러올 수 있다"고 말했다.
◇"재건축 초과이익환수제 내년 시행"
부동산 시장이 긴장하는 데엔 정부가 언제든지 투기과열지구 지정, DSR(총체적상환능력비율) 도입 등 강력한 규제 카드를 꺼낼 수 있다고 공언했기 때문이다. 박선호 국토부 주택토지실장은 이날 "현재와 같은 과열이 지속된다면 작년 11·3 대책 때보다 투기과열지구 지정 가능성이 더 커졌다고 볼 수 있다"고 말했다. 투기과열지구는 최장 5년 분양권 전매 금지, 재건축 조합원 지위 양도 금지, LTV·DTI 40% 적용 등 14개의 규제가 한꺼번에 적용되는 초강력 규제이다.
이날 대책에 포함되지 않았지만, 정부가 내년부터 재건축 초과이익환수제 부활을 공식 확인하면서 재건축 시장에 직접적인 타격이 될 전망이다. 초과이익환수제는 재건축을 통해 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘으면 정부가 개발 이익의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도로 노무현 정부 때인 2006년 처음 도입됐다.
☞LTV(Loan to Value·주택담보인정비율)
은행이 주택을 담보로 대출할 때 주택 가격 대비 대출 가능한 금액을 백분율(%)로 나타낸 것. 예를 들어 LTV가 60%면 5억원짜리 주택은 3억원까지 대출받을 수 있다.
☞DTI(Debt to Income·총부채상환비율)
소득에서 원리금 상환 금액이 차지하는 비율. DTI가 50%라면 연소득 5000만원인 사람은 금융기관에서 연간 원리금 상환액이 2500만원 넘게 대출받을 수 없다.
http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2017/06/20/2017062000317.html
6.19 대책에서 11.3대책과 달라진 점이 무엇인가?
지역이 추가 되었다.
그전까지는 소유권 이전 등기까지 분양권 전매가 금지되는 곳이 서울 강남4구와 경기도는 동탄 그리고 공공택지였는데 그 지역이 서울 전역과 부산 기장, 진구 등 확대되는 모양새다.
이렇다면 분양권으로 돈 버는 시대는 갔다고 봐야 한다.
왜냐하면 분양권을 전매제한 했을 때 소유권 이전 등기까지 되면 등기 친다는 얘기고 등기 친 후에도 신규주택이기 때문에 2년 내에 팔면 양도세를 50%, 40% 내야 하기 때문이다.
그러니 실수요자 시장으로 바뀌었다는 것이다.
그러니 분양권 시장은 힘들어졌다고 봐야 한다.
11.3 대책 이후 반짝 나타났던 결과는 강남은 미달없고 모두 청약 마감 되었는데 오히려 강북은 마포를 빼고 청약 마감 된 곳이 없었지만 최근 분양결과를 보니 영등포까지도 1순위 마감을 시키고 있었다.
그러니 18개월 후에 분양권을 팔 수 있었던 6.19 대책 이전의 분양권 시장은 그래도 좀 돌아갔다고 보면 된다.
다만 앞으로 신규롤 분양하는 것은 어떻게 될지 지켜봐야 한다.
그러나 가수요가 빠진 강북이 얼마나 분양 성공을 할까는 좀 지켜봐야 한다.
부산도 추가되었는데 특히 기장군 같은 경우는 1순위 마감이 안 된 곳도 있었다.
6,19 대책 이전이었던 5월달에 말이다.
정부가 그런면에서 좀 오버한 부분이 있는 것 같은데 부산도 이젠 분양권 시장이 물건너 갔다고 봐야 한다.
앞으로는 어떻게 될 것인가?
앞으로 봐야 할 곳은 현재 소유권이전 등기시까지 못 팔아먹는 지역 서울 전역이 어떻게 경쟁률이 나오는지 봐야 한다.
가수요가 붙을 것 같지는 않지만 어쩔지는 두고봐야 한다.
경기도는 분양권 전매가 가능한데 경쟁률이 높아질지도 봐야 한다.
높아지면 풍선효과가 있다는 얘기고 추가로 대책이 들어갈 것이고 아니면 그냥 분양권 시장은 흐지부지 될 것이다.
중요한 것은 무엇인가?
경기도에서 앞으로 미분양이 얼마나 나오는지 봐야 한다.
왜냐하면 경기도는 대부분 재건축, 재개발 보다는 신도시에 짓는 아파트들이기 때문에 미분양이 나오면 건설사로서 부담이 상당하다.
분양 잘 되면 모든 것을 다 건설사가 먹지만 만약 미분양이 많이 나왔을 경우는 건설사가 그 부담을 떠 안을 가능성이 있다.
그러니 건설사는 신도시 아파트 분양을 중단하고 재개발, 재건축에 올인 할 것이다.
왜냐하면 먹는 돈은 좀 적지만 조합원이 많아 건설사 분양 빙하기에 손가락 빨지 않고 사업을 이어나갈 수 있기 때문이다.
그러면 앞으로 재건축, 재개발에 집중할 것이다.
그럼 재건축, 재개발 어디가 유망한가?
서울이다.
왜냐하면 서울만 재건축, 재개발이 활성화 되어있지 경기도에는 광명시 정도 빼고는 재개발은 되지도 않고 있고 재건축은 거의 서울에만 집중되어 있다.
그러니 서울일 수밖에 없다.
그런데 변수는 재건축이다.
초과이익환수제 부활하면 재건축은 물 건너 간다.
5000만 원 초과이익의 50%는 나라가 가지고 간다는데 누가 재건축 하나?
그러니 재건축 시장 얼어붙고 재개발이 활성화 될 것이다.
그것도 증거를 찾아야 하는데 서울의 은평, 성북의 길음뉴타운, 장위뉴타운을 빼고는 증거가 없기 때문에 그 이하 아파트 분양가 1500만 원 이하는 아무래도 하기 힘들다.
그러니 서울에서도 구로, 금천, 도봉구 같은 곳은 힘들고 경기도는 광명, 성남을 제외하고는 거의 할 곳이 없다고 봐야 한다.
그래도 손가락 빨 수 없으니 건설사 경기도에 한 번 시도는 해보겠지만 빈땅이 많은 경기도에 재건축을 하는 것은 오버다.
그러므로 신도시에 집중하다 신도시 망가지면 건설사는 서울의 재건축 외에는 해답이 없는 상태가 된다.
그렇다면 서울에 신규물량은 강북의 뉴타운 정도나 강동, 강남의 분양권 전매가 되는 분양권이 좀 더 힘을 받을 가능성이 크다.
왜냐하면 새로운 아파트를 구하려는 수요가 많은데 새로운 아파트는 재개발 또는 기존의 분양권이나 강북의 새아파트(경희궁 자이 등)과 같은 아파트 빼고는 없기에 이런 지역이 차후 오를 가능성이 높다.
결론 : 서울의 재개발, 재건축이 활성화 될 것이고 강북의 새아파트나 강남의 분양권은 가격이 더 뛸 것이다.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
