은평 아파트 청약 1만명? 천안은 3명 신청했어요 #1
은평 아파트 청약 1만명? 천안은 3명 신청했어요
#1
지역별 분양시장 양극화 뚜렷
서울, 세종 등 일부 지역만 북적
지방 중소도시에선 미분양 급증
청주 2000가구 넘어 올초 2배
#2
집값 하락 > 미분양 > 집값하락
악순환이 지역경제에도 큰 부담
대우건설이 공급하는 ‘상계역 센트럴 푸르지오’ 견본주택. 대우건설 제공
#. 지난달 말 서울 은평구 수색동에서 분양한 ‘DMC 롯데캐슬 더 퍼스트’ 아파트는 1순위 청약접수에서 324가구 모집에 1만2,305명이 몰려 평균 37.98대 1의 경쟁률을 기록했다.
올 들어 서울지역 민간분양 단지 최고 경쟁률을 기록한 이 아파트는 계약 시작 나흘 만에 전 가구가 ‘완판’(100% 계약)됐다.
#. 서희건설이 지난달 말 충북 청주 상당구에서 분양한 ‘금천 센트럴파크스타힐스’는 241가구 모집에 단 6명만 신청해 0.02대 1의 경쟁률을 기록했다. 충남 천안 동남구의 ‘병천부경타운하우스2단지’는 496가구 모집에 1ㆍ2순위를 합쳐 단 3명이 신청하는데 그쳤다.
6ㆍ19 부동산 대책 이후 지역별 분양시장 양극화 현상이 더욱 뚜렷해지고 있다. 규제 대상인 서울ㆍ수도권, 부산, 세종 등은 모델하우스마다 수만명의 인파가 몰리는 반면, 지방 중소도시 등의 분양 시장은 철저히 외면 받고 있다.
25일 부동산114에 따르면, 최근 1년 새 아파트 매매가가 가장 많이 오른 곳은 부산이다. 작년 6월 1㎡당 평균 264만원이었던 부산의 아파트 매매가는 올 6월 293만원으로 11%나 올랐다. 서울과 세종시의 아파트 매매가도 7% 이상 뛰었다.
그러나 경북과 대구, 충북은 상황이 전혀 다르다. 경북 지역 아파트 매매가는 1㎡당 평균 166만원에서 164만원으로 1년 새 1.2% 떨어졌고, 대구 매매가 역시 266만원에서 264만원으로 0.8% 하락했다. 충북도 1㎡당 평균 182만원에서 181만원으로 0.5% 소폭 하락했다. 광주와 울산, 충남, 경남, 전북 역시 아파트 매매가 인상률이 2%를 밑도는 등 소비자물가 상승률을 밑돌았다.
이처럼 아파트 매매가가 지지부진한 곳에선 미분양 주택이 지역 경제의 또 다른 ‘짐’이 되고 있다. 광주의 미분양 주택은 지난 3월 696가구에서 5월 1,326가구로 2배나 증가했고 충북도 같은 기간 4,415가구에서 5,433가구로 1,018가구나 늘었다. ‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양까지 등장하고 있다. 충북에서는 지난 3월 553가구에서 571가구로 18가구 증가했고 대구에서도 같은 기간 10가구에서 85가구로 많아졌다.
특히 지방 중소도시의 분양시장 상황은 더욱 심각하다. 충북 청주시 미분양 가구는 5월 말 현재 2,521가구로 올 1월(1,201가구)에 비해 2배 이상 늘었다. 서울의 미분양 가구(5월말 119가구)보다 21배 이상 많은 물량이다. 충남 천안시(2,237가구)와 인천 중구(2,222가구), 경기 평택시(1, 913가구), 경기 화성시(1,488가구) 등도 미분양 물량이 쌓여가고 있다.
전문가들은 올 하반기 금리 인상과 입주 폭탄, 추가 부동산 규제 등 변수를 앞두고 주택 수요자들이 비인기 지역 아파트를 철저히 외면하고 있기 때문으로 분석하고 있다. 지방 아파트값 하락이 분양시장 외면과 미분양 적체로 이어지면서 또 다시 집값 하락의 원인이 되는 악순환이 반복되는 셈이다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 “당분간 인기지역 중심의 청약 쏠림 현상이 지속될 걸로 보여 지방 중소도시의 분양시장은 더욱 고전할 수 있다”고 말했다.
김기중 기자 k2j@hankookilbo.com
http://www.hankookilbo.com/v/fc78aa76c1df469d934fc5b705f94670
#. 지난달 말 서울 은평구 수색동에서 분양한 ‘DMC 롯데캐슬 더 퍼스트’ 아파트는 1순위 청약접수에서 324가구 모집에 1만2,305명이 몰려 평균 37.98대 1의 경쟁률을 기록했다.
올 들어 서울지역 민간분양 단지 최고 경쟁률을 기록한 이 아파트는 계약 시작 나흘 만에 전 가구가 ‘완판’(100% 계약)됐다.
#. 서희건설이 지난달 말 충북 청주 상당구에서 분양한 ‘금천 센트럴파크스타힐스’는 241가구 모집에 단 6명만 신청해 0.02대 1의 경쟁률을 기록했다. 충남 천안 동남구의 ‘병천부경타운하우스2단지’는 496가구 모집에 1ㆍ2순위를 합쳐 단 3명이 신청하는데 그쳤다.
양극화를 극명하게 보여준다.
일단 서울은 30:1을 넘었다.
6.19 대책의 핵심은 서울은 모두 전매제한 구역으로 묶여 소유권 이전등기시까지 팔아먹지를 못한다.
그런데도 불구하고 30:1을 넘었다는 것은 실수요자 시장이라는 뜻이다.
청약경쟁률에 대해 살펴보자면 일단 30:1을 넘으면 완판이다.
10:1정도 에서 30:1 사이면 5층 이하 미분양이다.
10:1 이하라면 미분양이 절반 이상이다.
그런데 5:1만 나와도 완판이라고 하는데 사실은 그렇지 않다.
청약접수가 끝났다는 것이지 완판이라는 소리가 아니다.
그런데 0.02:1이 나온 청주는 어떻게 되는가?
저정도가 몇 번 나오면 이젠 건설사에서 신규분양을 꺼린다.
건설사가 신도시에 아파트를 짓는 것은 왜 짓는가?
모든 이익이 건설사로 돌아가기 때문이다.
그래서 신도시에 짓는 것을 선호한다.
그렇다면 재개발, 재건축을 하는 이유는 무엇인가?
부동산 불황기나 완판인데 분양 물량이 부족하기 때문이다.
그런데 지금처럼 지방, 수도권의 신도시가 지지부진해지고 서울만 분양이 잘 되면 앞으로 재개발, 재건축의 시대가 온다.
건설사 손가락 빨고 있을 수는 없지 않은가?
그러면 수도권도 재개발, 재건축이 가능할까?
아니다.
그럴리가 없다.
예를 들어 인천의 경우를 보자.
재개발 구역이 한창 많을 때 2007년도에는 127곳이었다.
그러나 어느 한 곳 재개발 된 경우가 없다.
그렇다면 재개발을 생각할 때 우리는 무엇을 먼저 생각해야 할까?
재개발 증거를 찾는 일이다.
재개발 증거는 어디가 재개발이 되었는가? 를 찾는 것이 우선이다.
잘 생각해보면 재개발 된 증거는 최근에 서울의 은평구(은평뉴타운), 성북구(장위, 길음뉴타운) 정도만이다.
그럼 여기 아파트 평균가격이 얼마인가? 성북구가 약 1309만 원인데 분양은 1500만원/평당 에 한다.
그러니 1500만 원에 분양 할 수 있다면 증거가 될 수 있다.
그럼 1500만 원에 인천이 분양할 수 있을까?
인천에 청라지구를 보자.
여기가 아주 비싸게 분양을 했을 때 중흥건설과 LG건설(현재 GS건설) 시절 1200만 원에 분양한 것으로 알고 있다.
그것도 마이너스 피가 2012년 집거지가 많이 나왔을 당시 2억이나 붙었었다.
그런데 주공에서 분양을 할 때 800만 원 후반에도 분양을 했다.
그럼 이 얘기는 무엇인가?
은평구의 재개발은 1500만 원 정도에 신규분양 할 수 있어야 분양이 되는데 인천은 청라라는 아주 인천의 고급진 지역에서 분양을 했는데도 불구하고 800만 원 후반대에도 주공이 분양을 했다.
그렇다면 재개발을 할 이유가 없지 않은가?
재개발 구역은 도화동, 송림동, 십정동 등 구도심에 자리잡고 있는데 건설사에서 가장 좋은 신도시가 1000만 원 이하에도 분양을 할 수 있는데 더 비싼 가격에 분양할 수 없는 곳을 재개발 할 리가 없지 않은가?
이러한 것을 사업성이 없다고 한다.
그런데 이런 사실을 사람들이 모르고 오래되면 재개발 된다고 생각한다.
그래서 인천의 석남동, 산곡동 과 같은 곳을 가서 재개발 빌라라고 산다.
정말 어이가 없다.
그래서 정말 투자하려면 강의 듣고 하자.
내 피같은 돈이 몇 천만 원 아니 나중에 담보가치가 없어지면 억이 넘어갈 돈이 묶이는 줄도 모르고 투자를 한다.
그래서 결론은 수도권, 지방은 신규분양 아파트 빼고는 앞으로 건설사에서 달려들리 없다.
서울은 재개발, 재건축으로 갈 것이다.
그러니 신규분양하는 신도시 빼고는 별 볼일이 없고 신도시도 분양이 안 되면 서울로 몰릴 것이다.
왜냐하면 신도시는 분양 잘 못되면 모든 것을 건설사가 독박 쓰기 때문이다.
제발 알고 투자하자.
모르고 투자하면 패가망신한다.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
