강남아파트에 꼭 투자해야 하는가?
강남아파트에 꼭 투자해야 하는가?
8.2 부동산 대책이 발표 되었다.
그리고 고강도 세금정책과 세무조사, 재건축 아파트 조합원 지위양도금지 등 할 수 있는 것은 정부에서 모두 한 것 같다.
그렇다면 왜 사람들은 강남에 집착하는가?
강남이 그렇게 좋은가?
마치 천국이나 낙원과 같은가? 이다.
그런 것 같지는 않다.
학군으로 따지자면 별로 유리할 것도 없다.
요즘 고등학교는 학생부종합전형이 대세인데 강남은 학생부종합전형에 있어서 별로 좋은 지역이 아니다.
오히려 수능으로 줄 세웠을 때가 가장 좋았던 때이다.
반에서 절반이 스카이를 가던 시절도 있었으니 말이다.
지금은 내신성적이 안 나와 강남으로 진로를 잡은 동작구, 영등포구 등의 중학교 전교1등은 아마도 땅을 치고 후회하고 있을 것이다.
그럼에도 불구하고 강남이 좋은 이유는 대치동 주변의 학원가를 비롯해서 강남 성모병원, 아산병원, 삼성병원 등 가까운 곳에 큰 병원들이 있고 편의시설 롯데월드를 비롯한 놀이시설, 강남역 등 상권이 발달 하였고 인근에 웬만한 대기업 본사와 지사가 포지해 있기 때문에 출퇴근하는데 편하다.
그리고 강남에 산다면 주변에서 보는 시선이 달라진다.
부러움과 질시의 대상이 된다.
그렇다면 우리가 여기서 생각해봐야 할 일이 있다.
돈이 많고 잘사는 사람들은 강남에 사는 것이 맞다.
수준에 맞게 사는 것이기 때문이다.
돈이 많은데 살만한 곳이 강남이다.
그러니 이들이 사는 것은 적당하다고 볼 수 있지만 서민이 강남을 꿈꾸면 자신의 입장과 동떨어진 괴리로 몸과 재산이 망가질 수 있다는 점이다.
재산이 망가지는 경우를 살펴보자.
강남이 생각보다 많이 오르지 않았다.
2002년부터 지금까지 강남의 아파트는 많이 오르면 2배 내지 3배 정도 올랐다.
3배 정도가 최대다.
여기에 전세를 끼고 투자를 하는 갭투자가 있기는 하지만 전세가가 경기도처럼 그렇게 무피까지 들어가지 않기에 4억 투자해서 12억이 되는 그런 3배정도의 상승이 있을 뿐이다.
아주 재건축 초기에 전세끼고 1억 투자해서 12억이 된 아주 운좋은 경우를 빼고 최근에는 상식선에서는 2배 오르면 많이 오른 경우가 될 수 있다.
대치동 은마아파트 같은 경우 13억 정도 하는데 전세가는 4억5천만 원정도다.
그럼 8억5천만 원 들어가서 분양가 7천 5백만원 찍으면 24억 정도가 되는데 그래도 8억5천만 원이 끝이아니고 추가부담금으로 들어가는 돈 때문에 솔직히 2배 벌기도 힘들다.
추가 부담금이 2억 밖에 안 들어가겠나?
훨씬 더 들어간다.
그래서 백번 양보해서 실투자금과 추가부담금을 10억 집어넣고 20억 정도 버는 것이 최선일 것이다.
분양가 7천5백만 원은 한강변이 보이는 압구정 현대에서나 가능한 얘기다.
그러나 이정도를 자아보자고 한다 하더라도 2배 정도 오르는 것이 은마아파트의 맥시멈으로 버는 것이 아닐까 생각한다.
그런데 팔면 세금 안 내는가?
1가구 1주택이라 하더라도 9억 원 초과금액에 대해서는 양도세를 낸다.
그러나 이런 것을 제외하고 10억 집어 넣어서 20억 원을 버는 것이 최선인데 그것이 강남아파트를 투자해야 할 궁극의 이유인가라는 것이다.
여기서 내가 얘기하는 것은 부자인 경우는 제외한다.
재산이 100억 원이 넘어가서 10억 원을 강남아파트에 투자를 한다 하더라도 괜찮은 경우는 제외다.
그러나 서민이 이런 은마아파트와 같은 대표적인 재건축 아파트를 투자했을 때 어떤 일이 벌어지는가? 이다.
2007년도 금융위기 전에 강남을 비롯한 전국에 아파트가 폭등을 했다.
지인 중 하나가 대치동의 M 아파트를 샀다.
13억 원이 매매가였는데 대출을 10억 원을 땡겼다.
그리고 4억 원을 들여서 샀다.
대출 이자가 거의 6%일 때였다.
그 친구는 재건축이 될 때까지 기다렸다가 털고 나온다고 생각했다.
그런데 이자가 얼마인가?
한달에 500만 원이다.
재개발로 돈 좀 벌었을 때여서 이자를 몇 년간은 낼 수 있다고 생각했다.
그러나 생활비를 쓰지 않는가?
생활비도 500만 원을 쓴다.
그러니 한달에 1000만 원이 들어가는 형국이었다.
그러기를 1년이 지났는데 갑자기 금융위기가 터졌다.
이자가 무려 8%로 뛰었다.
숫자도 이상한 666만 원 정도였다.
그런데다가 중간에 팔 수도 없을 정도로 시장이 얼어붙었다.
그리고 매매가는 떨어졌다.
손절매를 한다 해도 지금까지 들인 이자는 커녕 자신이 들인 갭투자한 금액이 전부 날아가는 상황이었다.
결국 10억 원 이하의 금액으로 손절매를 했다.
이자는 무려 2억 원 이상을 지급한 상태에서 말이다.
결국 그 친구는 아파트 투자로 6억 원 이상을 날렸다.
지금은 이자가 싸니 괜찮은가?
그렇지 않다.
들어가는 돈이 더 들어간다.
그 친구는 거주하면서 그정도이지만 강남의 아파트를 대출끼고 전세끼고 산 사람들은 지금 부동산 조치로 초상집 분위기일 것이다.
언제 던져야 가장 잘 던지는 것일까 생각할 것이다.
강남의 아파트는 서민이 투자하면 안 된다.
첫째 그렇게 수익률이 생각보다 좋지 않다.
둘째 돈이 너무 많이 들어가고 이자비용이 생각보다 훨씬 크다.
우회로 접근하는 방법이 있는데 그런 방법이 낫다.
재개발과 같은 방법 말이다.
그런 방법이 아닌 강남의 아파트를 특히 재건축 아파트를 무식하게 갭투자하면 지인처럼 엄청난 댓가만을 치루고 손절매 할 가능성이 있다.
계산해보면 된다.
솔직히 10억 원 투자해서 20억 원 되는 방법은 부동산보다는 채권이나 주식이 훨씬 쉽다.
그냥 삼성전자도 2002년도에 투자해서 지금까지 들고 잇었으면 7배 이상 올랐다.
서민들은 강남의 아파트는 부자들만의 투자로 남겨두고 가랭이 찢어지지 않는 여유자금 가지고 우량주에 투자하자.
100배 오르는 주식을 잘 투자하면 1000만 원만 투자해도 10억 원이 된다.
확률은 높지 않지만 그렇다고 없지는 않다.
적은 돈을 투자하고 자신의 역량에 맞는 투자를 한다면 희안한 일이 벌어진다.
투자를 하는데 밤에 잠이 오고 다리를 쭉 뻗고 잘 수 있을 것이다.
JD 부자연구소
소장 조던
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