왜 강남의 아파트는 비쌀까? 서울 아파트 '3중 자
왜 강남의 아파트는 비쌀까?
서울 아파트 '3중 자물쇠' 채웠다http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2017/08/03/2017080300216.html
"서울에서는 사실상 집을 사지 말라는 경고 메시지 같다."(고종완 한국자산관리연구원장)
기사에 나온 내용이다.
전문가들 잘못 봤다.
집을 사는 것이 투기로 사는 것 같지만 그렇지 않다.
집은 항상 자기 동네를 산다.
2012년경 인천 송도국제도시에 한창 하우스푸어가 넘쳐날 때였다.
GCF(녹색기후기금)을 유치했다.
인천 송도, 녹색기후기금 사무국 유치 성공
입력 : 2012.10.20 11:49 | 수정 : 2012.10.20 12:18
인천 송도가 신생 대규모 국제기구인 '녹색기후기금(GCF)의 사무국 유치에 성공했다.
http://news.chosun.com/site/data/html_dir/2012/10/20/2012102000524.html?Dep0=twitter&d=2012102000524
날짜가 2012년 10월 20일이다.
그때 뉴스에서는 이일이 있은 후 얼마 안 있어서 그래픽으로 뉴스를 발표한 적이 있다.
뉴스의 논제는 녹색기후기금이 유치되고 어떤 사람들이 청약을 했는가? 였다.
녹색기후기금 유치 전에는 청약자 중 95%가 인천사람이었다.
그리고 외지 사람은 5%였다.
그런데 녹색기후기금 유치 후에는 청약자 90%가 인천사람 외지인은 10%였다.
이것이 의미하는 바는 인천 송도라는 괜찮은 지역(인천에서는 최고의 입지)임에도 불구하고 여기는 인천 사람들만 산다는 얘기다.
외지인이 안 산다는 얘기다.
그래서 서부라인이 무너졌다.
서부라인이라 하면 인천, 고양, 김포를 잇는 서쪽의 도시들을 얘기한다.
여기는 무너진 이유가 대규모 신도시 개발 때문이다.
그것이 왜 무너뜨렸는가?
신도시가 지어지니 공급이 많아졌다.
그런데 누가 신도시의 아파트를 사는가?
인천이면 인천에 구도심에 사는 사람들이 새아파트를 선호해서 산다는 것이다.
그런데 신도시란 무엇인가?
공급폭탄 아닌가?
공급폭탄이 떨어지고 구도심에 사는 사람은 자신의 집을 팔아야 새아파트 즉 신도시로 이사가지 않는가?
그런데 구도심의 아파트는 누가 그 물량을 받아주나?
당연히 받을 사람이 없다.
구도심 아파트 신도시 아파트 입주 시점에 한마디로 쏟아져 나온다.
그러니 구도심은 망하고 신도시도 전세가 떨어지고 입주 못하니 마이너스 프리미엄 붙는 것이다.
이것이 의미하는 바는 동네사람들이 신도시 아파트, 새아파트를 산다는 사실이다.
강북의 경희궁자이 아파트가 32평이 8억5천만원에 분양을 했고 지금은 12억 원을 호가하는 것으로 알고있다.
그 주변에서 부동산을 하는 사장님이 했던 얘기가 생각난다.
강남 아줌마가 자기 업소에 왔었다고 한다.
얼마냐고 묻길래 32평이 10억이 넘는다고 하니 한다는 얘기가 이렇다.
" 아니 왜이렇게 비싸? 돈 조금 더 모아서 강남의 아파트 사야겠네 " 그리고 갔단다.
그러니 강남사람들도 마찬가지다.
자신의 동네를 자신들이 사는 것이다.
오히려 강남에 대한 자부심이 가득하다.
강남을 묶어놓으면 강남 사람들이 동탄이나 김포한강이나 송도에 가서 아파트를 산다는 발상은 참으로 무지몽매한 발상이다.
생각을 해보자.
10억 원이 넘는 주택을 강북이나 경기권에 살고 있는 사람이 사는 것이 당연한 일인가? 라는 것이다.
원래 강남에 살고 있다는 것은 직업, 돈 등이 많은 사람들이란 얘기고 강남에 학군이 좋고 교통이 좋고 아파트 값이 비싸서 어디 사냐고 물었을 때 사람들이 워~~~ 하는 반응을 즐기려고 여기에 사는 것이다.
그러니 10억 원이 넘는 주택을 사는 구매수요자가 강남 사는 것은 당연하고 거기다가 동네를 자신들이 필요 이상으로 사랑하는 것은 전국 어디나 마찬가지라는 것이다.
호모 사피엔스가 왜 이 세상의 지배자가 되었는가?
예전에는 호모 사피엔스와 더불어 네안데르탈인 등 원시 인류가 있었다.
그런데 그 원시인류 중에서 호모 사피엔스가 원시 인류를 물리치고 세상을 지배했는가? 라는 것이다.
뇌가 커서?
그렇지 않다.
네안데르탈인이 호모 사피엔스보다 뇌가 더 컸다.
그리고 키는 네안데르탈인이 작았지만 근육이나 민첩성 등으로 보면 호모 사피엔스는 게임도 안 되었다고 한다.
그런데 왜 네안데르탈인은 호모 사피엔스에게 멸종 당했는가?
그것은 호모 사피엔스가 협력을 하기 때문이다.
네안데르탈인은 주로 혼자 다녔고 호모 사파엔스는 여러명이서 몰려 다녔다.
그러니 아무리 신체적 능력이 뛰어났다고 하더라도 네안데르탈인은 호모사피엔스의 집단적인 힘과 지혜에 무릎을 꿇을 수밖에 없었다.
그래서 멸종 당했다.
원숭이가 다른 원숭이의 이를 잡아준다.
이를 잡아주는 행위는 솔직히 30분이면 끝난다고 한다.
그런데 이 행위를 5시간 이상 반복한다고 한다.
그 이유는 나는 네 편이다 라는 것이다.
호모 사피엔스는 자신의 주변을 사랑하지 않으면 죽는다는 것이 살아남은 호모사피엔스의 뇌리에 박혀 유전되어 왔다.
그런 유전자만이 살아남았다.
그래서 우리는 주변의 것을 과도하게 사랑한다.
월드컵을 하더라도 한국과 독일과 붙으면 누가 보아도 독일이 강한데 한국 이기라고 목이 터져라 외치고 거기다 돈까지 거는 것 아니겠는가?
이성을 가진 펀드매니져는 다를까?
아니다.
세계의 주식 시가총액은 700조 달라정도 된다.
그중 미국의 NYSE와 나스닥을 합치면 40%, 유럽이 30%, 일본이 10%, 중국이 9% 그리고 한국은 1.8%정도 된다.
그래서 분산투자를 한다고 하면 시가총액에 맞도록 투자의 종목을 정하는 것이다.
그러니 미국에 40%, 유럽에 30% 이런식으로 분산투자를 해야 한다.
그런데 우리나라의 펀드매니져는 98% 가량을 우리나라에서 운용한다.
물론 여러가지 제약이 있을 것이다.
펀드를 어떻게 모았느냐에 대한 목적에 따라 다르다.
그래도 너무 과도하다.
그렇다면 우리나라만 이런가?
아니다.
미국도 98%, 일본도 98% 이 비율은 어느나라 펀드매니져나 대동소이하다.
부동산도 동네 사듯이 주식도 자기나라 주식을 산다.
과도하게 자신이 속해있는 집단에 쏠리는 것이 인간의 속성이다.
그러니 지금 부동산정책에 있어서 강남을 묶으면 경기권으로 사람들이 빠져 나갈 것이란 예상은 틀렸다.
경기권이 만약 오른다면 강남 사람들이 사서가 아니라 경기권에 있는 사람들이 사서 오른다는 것이다.
그러나 부동산을 움직이는 자금이 강남에 압도적으로 많으니 경기권에 부동산 폭등이 일어날 확률은 적다.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
