꽃에는 물을 주고 잡초는 뽑아 내야 부자 된다.
꽃에는 물을 주고 잡초는 뽑아 내야 부자 된다.
'전설로 떠나는 월가의 영웅 ; 피터 린치 著'를 보면 나오는 내용이다.
무슨 내용이냐면 사람들은 반대로 행동한다고 한다.
우리가 자산을 구성할 때 부동산, 주식, 채권 등등을 가지고 구성을 한다.
그것을 꽃밭으로 비유했다.
그리고 그 자산 중 오르는 것은 꽃으로 떨어지는 자산은 잡초로 비유를 했다.
그런데 사람들은 대부분 반대로 행동한다.
오르는 자산인 꽃은 꺾어 수익을 실현한다는 말을 하고 떨어지는 자산인 잡초에다가 수익실현 한 것을 더 넣어 물타기를 한다는 말이다.
그렇다면 이것은 옳은 행동인가에 대한 얘기다.
그와 반대로 떨어지는 것은 팔아서 없애버리고 올라가는 것은 더 사야 정상 아닌가?
그런데 사람들은 항상 이렇게 반대의 행동을 한다.
부동산에서 주택시장을 보자.
사람들은 꽃은 꺾고 잡초는 물을 줘서 키우는 행동을 반복한다.
여러개의 부동산을 갭투자한다.
그런데 이 갭투자라는 것이 아주 좋은 곳에 하나의 부동산을 사는 행위가 아니다.
왜냐하면 가진 돈이 별로 없어서 좋은 곳 보다는 나쁜 곳 위주로 수도권이나 지방의 아파트나 빌라를 매입한다.
그런데 이 주택들이 별로 좋지 않으니 공실도 나기도 하고 가격이 떨어지고 월세를 잘 안 내기도 한다.
그리고 오래된 주택이 많아서 수리할 곳도 생긴다.
아주 골치 아프다.
그런데 그것들 중 가끔 투자를 잘 한 주택이 있다.
그래서 그 주택은 올랐다.
가만 보면 더 오를 수 있을 것 같은데 그것은 오른만큼 사람들이 산다는 얘기이니 잘 팔린다.
그래서 꽃을 꺾는 행위를 한다.
오른 부동산을 매도를 해서 생활비로 쓴다.
그리고 안 좋은 주택은 안 팔리니 그냥 가지고 있는 것이다.
그리고 시간이 갈수록 더 안 팔리니 전세를 놓고 장기투자로 간다.
피터린치의 말이 정확히 들어맞는 일이 우리나라에 주택시장이다.
그런데 상가를 보면 주택처럼 하고 싶어도 사람들이 안 한다.
왜냐하면 주택은 공실이 나도 전세를 집어 넣으면 공실이 나지 않을 확률이 높아 잡초를 가져가는 것이 힘들지 않다.
그러나 상가는 공실이 나면 세입자에게 아무리 싼 월세를 받고 그냥 들어가라 하여도 장사가 안 되는 곳이라 공실이 지속된다.
그러니 상가는 공실이 나면 잡초를 뽑으려고 한다.
그리고 상가는 수익률이 좋아지고 월세가 잘 들어오는 상가는 굳이 팔 필요가 없다.
그러니 상가는 꽃에다가 물을 주고 잡초는 뽑아버리는 방식으로 어떤 사람이건 투자를 한다.
이것을 주식과 연결시켜보자.
주식도 마찬가지다.
오르는 주식이 있다.
그런 주식이 나중에 시장이 커지고 미래전망이 좋으니 오르는 것이다.
그러니 그런 주식은 끝까지 가져가야 한다.
소위 꽃에다가 물을 줘야 한다.
그래서 나는 50%쯤 오르면 그냥 50%쯤 올랐다 생각하고 마는 다른 것을 투자하는 것이 아니고 더 투자를 한다.
그러면 지금까지 수익률은 25%쯤으로 다시 줄어든다.
예를 들어 1000만 원어치의 주식을 샀는데 50% 올라 1500만 원이 되었다면 다시 1000만 원을 더 사는 식이라는 얘기다.
나는 주식을 투자할 때 앞으로 10배, 100배 오를 주식에 투자를 한다.
그러니 이렇게 투자하는 것이 가능하다.
그러나 오르고 내리고를 반복하는 주식은 이렇게 할 수가 없다.
예를 들어 100만 원이었다가 50만 원으로 떨어졌다가 다시 100만 원이 되었다가 다시 50만원이 되는 주식은 50만 원에 사고 100만 원에 파는 일을 반복해야 한다.
그러나 이런 주식은 아예 투자를 하지 말아야 한다.
그리고 떨어진 주식은 잡초 뽑듯이 뽑아버려야 한다.
두 가지 경우가 있다.
첫째 5%에서 10% 떨어져서 장기간 머무르는 주식이다.
이런 주식도 잡초다.
둘째 20%, 30% 급락하는 주식이다.
이런 주식도 잡초인데 이런 주식은 바로 팔아야 한다.
이런 주식을 사는 경우는 시장을 오판한 경우다.
특히 자신의 감을 믿고 먼저 투자한 경우다.
예를 들어 앞으로 시장이 넓어질 주식에 투자를 한답시고 일년전에도 올랐고 올초도 올랐고 1개월 전에도 올랐고 어제도 오늘도 오른 주식을 사도 늦지 않는데 자신의 감을 믿고 그냥 떨어졌는데도 무식하게 사면 이런 일이 벌어진다.
그래서 돈 많은 형님이 상가 살 때 해준 얘기가 여기서도 진리이구나 그리고 주식이건 부동산이건 다 투자는 일맥상통하는구나 생각한 일이 있다.
그 형님이 말씀하시길 '상가는 안정된 곳에 사야 한다.'고 했다.
무슨 얘기냐?
상가는 안정된 곳을 사도 늦지 않으니 너무 서두르지 말라는 얘기다.
안정된 곳은 어디인가?
상권이 이미 형성된 곳이다.
상권이 형성되어서 사람들이 많이 다니는 곳이다.
그래서 공실이 없고 장사가 잘 된다.
그런데 사람들은 이런 상가를 사려고 안 한다.
아예 물어보지도 않는다.
그런데 물어보면 싸다.
그러니 이런 상가를 사야 정상인데 오히려 안 좋은 상가를 산다.
안 좋은 상가는 어떤 상가인가?
첫째 상권이 형성되기 전 상가이다.
대표적인 경우가 신규분양하는 상가이다.
신규분양을 하니 어떻게 상권이 형성될지 알 수가 없다.
그런데 이런 상가가 분양가가 높다.
그러니 장사가 잘 될지 안 될지도 모르는데 무조건 비싸게 사는 것이다.
게다가 상권이 안정화되는데도 10년이 걸린다.
그리고 안정화된다는 보장도 없다.
그러니 망할 수밖에 없다.
둘째 이미 상권이 많이 죽은 경우다.
떨어지다가 올라가기가 얼마나 어려운줄 아는가?
죽은 상권 살리기도 어렵다.
그러니 잘 되는 상권을 가야 정답니다.
이런 상가는 상가 세입자가 잘 들어와 가끔 잘되는 경우가 있더라도 결국은 그 세입자 나가면 꽝이다.
그러니 죽은 상가는 처음부터 건드리지 않는 것이 좋다.
어떻게 죽은 상가인줄 아는가?
월요일날 아침에도 1000명이 지나다니는 상가다.
그런 상가가 드물다.
그러니 잘 되는 일부 상가를 빼면 전부 죽은 상가라 볼 수 있다.
올라가는 주식은 꽃이다.
우리는 꽃을 키워야 한다.
그리고 떨어지는 주식이나 도무지 오를 기미가 안 보이는 주식은 잡초다.
그래서 꽃을 키우고 잡초는 뽑아버려야 한다.
그러려면 꽃을 많이 알아야 한다.
그중에서도 가장 좋은 꽃을 키워야 하지 않을까?
나중에는 포트폴리오가 전부 빨간 꽃으로 도배가 되는 날이 올 것이다.
올라가는 주식을 그냥 초기에 투자하고 바라보는 일은 없어야 한다.
올라가면 처음에 많이 사 둘것을 하고 분개를 한다.
그러나 처음에 많이 사 뒀다가 떨어지면 어떻게 하는가?
그러니 처음에는 어느 정도 일정금액을 넣을 수밖에 없다.
그러다 올라가면 물을 주는 행위를 해야 한다.
즉 오르는 주식을 더 많이 사서 주식을 불려야 한다.
그런데 처음 산 주식 가격 때문에 추가로 더 사지 않는다.
소위 본전 생각이 나기 때문에 말이다.
예를 하나 들어보자.
2013년 정도에 경기도 권에 고양시, 김포시, 인천시의 구도심이 멸망수준으로 32평 아파트 가격이 떨어진 적이 있다.
어느 정도 떨어졌냐면 거의 1억 2천만 원까지 떨어졌다.
그 때 법원에 가면 그런 아파트 낙찰 받으려는 사람들로 북새통이었다.
한 번 떨어지고 두 번째 최저가가 거의 1억 400만 원부터 시작이었다.
평균 경쟁률은 30:1이다.
그러면 최저가를 쓴사람도 많은데 거의 대부분이 1억1천만원에서 1억2천만 원 사이를 쓴다.
그 안에 30명이 거의 몰려있다.
그러다가 낙찰 받은 사람은 꼭 1억 2천만 원이었다.
심리적인 저지선을 넘은 것이다.
그러면 법정에 있는 사람은 박수를 치고 아! 하는 함성을 질렀다.
속으로는 별 미친놈 다 보겠네 하고 생각을 했을 것이다.
그러나 1억 2천만 원을 쓴 사람은 미친놈이 아니다.
떨어진 30명이 미친놈이다.
왜냐하면 지금은 그런 아파트 1억 2천만 원이 아닌 2억 원을 훨씬 넘어가기 때문이다.
그러니 2배만 올라도 1억 1천만원을 쓰건 1억 2천만 원을 쓰건 1천만 원 차이가 별 것 아닌데 만약 100배 오를 주식이라면 어떨까?
50% 올랐다면 더 이상 사지 말아야 할까?
아니다.
오히려 50% 올랐다면 더 사야 한다.
오르는 꽃이다.
꽃에다가는 추가로 물을 줘야 한다.
즉 추가로 더 매수 해야 한다는 것이다.
언제까지 추가로 매수를 해야 할까?
더 이상 오르지 않을 때까지 말이다.
그러나 떨어지기 시작하면 기다려야 한다.
내가 알고 있는 주식이 100개가 있는데 나중에 전부 100배가 될 가능성이 있다고 치자.
그렇다면 여기서도 떨어지는 주식은 팔고 올라가는 주식을 사야 할까?
그렇다 그렇게 해야 한다.
그것이 최소의 비용으로 최대의 효과를 거둘 수 있는 방법이다.
여기에 관한 일화가 있다.
재개발을 한창 하던 때가 있었다.
2005년도였다.
2005년도에 재개발은 50만 이상 되는 도시 경기도 도시기본계획 수립(재개발)이 시작되고 있었다.
그리고 그 도시기본계획의 수립은 2008년도까지 끝내게 되어 있었다.
무슨 뜻인가?
경기도에서도 재개발이란 것이 시작된것이 2005년도라는 뜻이다.
그런데 기한은 2008년도까지 재개발 발표라는 것을 시 차원에서 했어야 했고 꼭 공청회를 열어 주민설명회를 갖는 것은 50만 이상 되는 도시는 의무적으로 했었어야 했다는 뜻이다.
그럼 어떤 일이 일어났겠는가?
2008년도까지 시간이 얼마 남지 않았으니 경기도의 모든 도시들이 재개발이 시작되었을 것 아닌가?
그러나 일단 용역이라는 것을 주어 재개발 구역이라는 곳을 정해야 했다.
그럼 재개발 구역이라는 것을 발표하면 어떤 일이 일어나나?
결론부터 얘기하면 투기수요가 몰린다.
그런데 한꺼번에 용역을 줄 수 없지 않는가?
그러니 순차적으로 용역에 대한 공청회 발표가 일어난다.
그 결과 2005년도 6월부터 부천을 시작으로 광명, 안양, 수원, 하남, 구리, 인천 등등 가다가 맨 마지막이 경기도의 평택에서 끝이 난다.
경기도의 평택은 2007년도 3월이 되어서야 발표가 있었다.
그럼 처음 발표를 한 2005년도 6월은 부천인데 그 시점부터 평택까지 거의 2년이라는 시간이 경과되었다는 얘기다.
만약 머리가 좋은 투자자라면 어떻게 했을까?
부천의 재개발 물건을 샀다가 공청회가 끝나면 팔고 광명의 물건을 샀다가 공청회가 끝나면 팔고 이런식으로 반복하다가 최종적으로 경기도 평택의 물건을 샀다가 파는 것이 될 것이다.
물론 주식과는 다르다.
우량한 주식이라면 미리 오르기 전에 사서 보유하고 절대 팔지 말아야 한다.
그런데 평택이 고향인 친구가 있었다.
그는 부천에서 시작된 재개발의 공청회 릴레이를 지켜만 봐야 했다.
왜냐하면 가진 돈을 모두 평택에 투자했기 때문이다.
그래서 평택이 공청회하기만을 하염없이 기다렸고 그 동안의 재개발 공청회는 그냥 넘어갔다.
그리고 드디어 평택이 공청회 하는 날 샀던 가격에 다시 되 팔았다.
왜냐하면 지금까지 안 올랐던 평택이 오를리 없을 것이라는 생각과 기다린 것이 너무 지쳤었기도 했던 것이다.
결과적으로는 한 푼의 돈도 벌지 못하고 재개발 랠리를 그냥 지나치고 말았다.
앞으로 10년 후에 10배 혹은 100배 오를 종목을 100개 알고 있다.
그래서 투자를 여기저기 분산투자했다.
그런데 기업의 사정이 다 제각각이고 내가 생각한대로 흐름이 진행이 안 될 수도 있다.
그러면 두 가지로 나뉜다.
지금부터 바로 오르는 주식과 10년 후에 10배나 100배가 오르는 주식.
내가 지금부터 바로 오르는 주식을 외면하고 10년 후에 오를 주식을 산다면 평택에 투자하는 꼴이 된다.
그리고 10년 후에 그 주식의 랠리가 오지 않으면 어떻게 되는가?
나는 소중한 10년을 버리고 만 것이다.
그래서 지금부터 오르는 주식은 꽃이고 10년 후에 오르는 주식은 10년 후에 꽃이지 지금은 잡초다.
처음에 투자한 종목 중 그런 종목이 있다.
2년 반동안 제자리에 있거나 10%정도 하락한 채 계속해서 같은 자리에 머물러 있던 주식이 있다.
그렇다면 나는 다른 오르는 주식을 지켜보고 내 것도 오를거야 라는 믿음만으로 계속해서 기다려야 할까?
이러한 것은 자신이 알고있는 주식의 포트폴리오가 적을수록 이런 현상이 두드러진다.
알고 있는 주식이 10종목인데 재수없게 전부 10년 후에 오를 주식이었다면 나는 마이너스가 나더라도 계속 그 주식들에 투자를 해야 한다.
나는 알고 있는 것이 다 그런 종목 뿐이니 말이다.
그러나 그것이 100개가 넘으면 10년 후에 오를 종목 중 일부는 지금부터 오르고 있다.
그것을 먼저 사는 것이다.
그러니 100개가 넘는 종목을 사는 것이 유리하다.
그렇다면 100개가 넘는 아니 300개쯤 되면 어떻게 하나?
아니 그것을 다 어떻게 사? 라고 생각하는 사람들이 있다.
그러나 다 살 필요 없다.
그 중 3년 전에도 오르고 1년 전에도 오르고 1달 전에도 오르고 어제도 오르고 오늘 사려고 보니 오늘도 오른 주식이 있을 것이다.
그런 주식 위주로 사면 된다.
사실 아파트 사러 이동네 저동네 가서 보지만 100개를 봐도 눈에 딱 들어오는 1집만 있는 것처럼 내가 마음에 드는 주식은 몇 개 없는 것이 사실이다.
오르는 것은 어느정도로 봐야 할까?
최소 1년에 25%는 올라야 한다.
왜 25%인가?
워렌버핏이 1년에 23%를 꾸준히 올리고 세계적인 부호가 되지 않았나?
1년에 25%씩 오른다는 가정하에 하나는 복리, 하나는 단리로 예금을 하면 1년 후에는 복리도 2500만 원의 이자 단리도 똑같은 이자를 받는다.
그러나 30년 후에는 단리는 7억5천만 원이 되지만 복리는 이자만 80억 원이 넘게 된다.
그러니 1년에 25%가 중요하다.
그러나 25%보다 더 오르는 주식을 찾으면 복리효과보다 더 좋다.
만약 올라가는 주식에는 물을 주고 떨어지는 주식은 뽑아버리면 항상 양도세 낼 일은 없다.
올라가는 주식은 더 사고 떨어지는 주식은 계속 팔기 때문이다.
그러나 일반적으로는 이와 반대로 한다.
수익을 실현하지 않으면 수익이 난 것이 아니라나?
그렇다면 95년도에 삼성전자 3만 원에 산 사람은 4만 원이 되면 판 것이 잘 한 일일까?
그렇다면 그것은 많이 번 것일까?
그렇게 하고 자신이 천재인줄 안다.
우리가 답을 알고 있다.
반대다. 오히려 올라가면 오른 가격이라도 더 사야 한다.
그리고 지금까지 보유를 하고 앞으로도 더 오른다면 더 오른 가격이라도 더 사야 하는 것이다.
그런 사람이 부자가 된다.
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