전업투자자와 월급쟁이 중 누가 부자가 되기 쉬울까?

반전이 있다.

전업투자자와 월급쟁이 중 누가 부자가 되기 쉬울까?

흔히 전업으로 투자를 하면 월급쟁이보다 유리할꺼라 생각한다.
그러나 그것은 착각이다.
2000년대 초반부터 불어닥친 부동산 경기의 호황은 2008년도 금융위기를 겪으며 불황으로 꺾이고 최근에는 다시 활황으로 부활했다.
그럼 2000년대 초반부터 활동했던 전업투자자가 지금까지 남아있다면 비율로 몇 퍼센트정도 된다고 보는가?
2007년도 재개발때까지만 해도 몇 백명을 넘나들던 전업투자자가 불황을 거치며 내 주변에는 한 명도 남지 않았다.
부동산중개업소에 몸 담고 있는 몇 명은 제외했다.
의미는 전업투자자니 말이다.
그럼 왜 전업투자자는 전멸했을까?
직장까지 그만둬가며 투자를 하는데도 말이다.
그 이유는 생활비 때문이다.
생활비 우습게 보면 큰일 난다.
한 달에 얼마를 쓴다고 보는가?
아이를 키우는 집이라면 최소 300만 원 평균적으로는 400-500만 원을 쓴다.
그런데 전업투자자로 나설 시기가 언제인가?
부동산 호황기이다.
분양권이건 재건축이건 재개발이건 가장 시장이 뜨거울 때 전업투자자로 나선다.
그럼 그 사람은 시장이 뜨거울 때 어떻게 전업투자자로 나설 생각을 했는가?
운 좋게 사놓은 분양권이 올랐을 때이다.
또는 운 좋게 돈 얼마 안 들이고 산 아파트나 빌라가 올랐을 때이다.
시장이 가장 뜨거울 때는 자신이 잘 해서 오른 것이 아니라 싸니까 월세 수익률도 좋고 전세끼고 사니까 돈이 안 들어가서 손해보는 느낌이 안 들고 실거주용으로 그냥 분양권 사서 돈을 번 것인데 지가 잘 해서 돈 벌었다 생각한다.
그리고 이런 생각을 한다.
'어? 이런 것 몇 건만 하면 1년 연봉보다 훨씬 더 나은데?'라는 생각 말이다.
그래서 이런 사람들 호황에 편승해 몇 건 더 하다보면 전업투자자로 나서야겠다는 생각에 확신이 들게 된다.
회사 나가니 사장이 갈구고 부장기 괴롭힌다.
이런 회사 안 다녀도 될 것 같은데 괜히 저 사람들 눈치보며 내가 왜 다니나 생각이 든다.
게다가 경매법정이나 부동산은 평일날만 여니 임장 다니거나 입찰하기가 여가 까다로운게 아니다.
그러니 회사를 다녀야하나 정말 고민이 된다.
그러다 같이 다니던 부동산 카페 회원 중 하나가 회사 그만두고 몇 건 매매해서 돈 벌었다는 얘기를 나간 정모의 뒷풀이에서 듣는 날이면 나는 지금 뭘 하고 있는 것인가? 하는 후회를 한다.
그러다가 그만두고 전업의 길로 나선다.
전업의 길로 나서면 두 가지가 나를 괴롭힌다.
첫번째는 매월 들어가는 생활비가 만만찮다는 생각이고 두번째는 이런 호황이 금방 끝날 것 같다는 생각이다.
돈 좀 벌었으니 회사 그만 뒀을것 아닌가?
1억 원쯤 벌었다고 치자.
그럼 한 달에 500만 원씩 쓰면 어떻게 되는가?
1년이면 6000만 원이 날아간다.
아무것도 한 일이 없는데도 말이다.
그런데 2000만 원씩 들여서 2건 정도 부동산을 샀다면 남는 돈은 제로다.
그 다음 생활비는 감당이 안 된다.
그러니 더 가지고 있어야 할 부동산을 팔아 생활비를 쓴다.
그러나 그것도 임시방편이다.
그마저 돈이 떨어지면 막막하다.
그러다 다시 취직하는 것이다.
물론 자신이 전에 다녔던 회사 다니면 그나마 나은데 그러지 못하고 그것보다 훨씬 안 좋은 직장에 들어가는 경우도 많다.
그러니 이런 전업투자자가 생각하는 일은 부동산 공인중개사 공부를 해서 중개업소를 차리거나 월세가 나오는 임대사업자를 하고 싶어한다.
중개업소를 하면 전업투자자와는 거리가 멀어진다.
따는 시간과 노력 그리고 권리금주고 1층에 자리 얻으면 그 다음부터 전쟁이다.
임대료와 생활비를 감당할만큼 벌어야 하는데 직방, 다방에 치이고 인근 중개업소에서 견제 들어오면 내가 왜 회사 그만 뒀지? 라는 의문이 들게 된다.
임대사업자로 바뀌면 조금 나은가?
활황에는 수익률 나오는 물건이 없다.
즉 가격이 너무 비싸져서 월세를 놓고 이자를 맞추면 마이너스다.
그런데다 상가와 같은 월세 수익률 나오는 물건이 거의 안 나온다.
그리고 상가는 해봤는가?
어디가 좋은 상가고 어떤 상가가 공실이 없는지 알지 못한다.
그러니 선뜻 달려들기가 힘들다.
그리고 달려들었다고 하더라도 공실이 장기간 나서 속 앓이 하는 경우가 한 둘이 아니다.
그렇다면 월세가 나오는 아파트나 빌라를 사는 것인데 주택 속성상 수익률이 좋을 수가 없다.
3억짜리 상가와 3억짜리 아파트가 있다치자.
상가는 200만 원도 나오는데 아파트는 60만 원도 겨우 나온다.
그러니 아파트면 지방아파트 빌라도 수도권에 수익률이 나오는 빌라를 찾기 힘들다.
만약 나온다고 치자 이자 빼고 얼마나 나올까?
정말 잘 나온다 하더라도 주택은 월 10만 원 나오면 많이 나오는 것이다.
월세 60만 원에 이자 50만 원 이런 식이다.
왜냐하면 대출을 최대한 끌어당겨서 월세를 맞췄기 때문이다.
이런게 99%라고 보면 된다.
그러니 계산을 해보자.
400만 원의 월세를 받으려면 아파트 몇 채가 있어야 하는가?
40채가 필요하다.
그리고 그 아파트 죄다 지방에 있는 아파트다.
공실이 나기 쉬운 지역이라는 얘기다.
공실이 하나 나면 마이너스가 장난 아니다.
월세 30만 원에 이자 20만 원 내고 10만 원 남긴다고 치자.
그런데 하나가 공실이 났다면 어떻게 계산이 되는가?
들어올 월세는 들어오지 않고 -20만 원이니 400만 원에서 +10만 원이 아닌 -30만 원이 되어서 370만 원이 되는 것이다.
1채 마이너스에 10만 원이 아니라 30만 원이 빠져나간것이다.
또 왜이리 세입자들에게 전화가 오는지 정신이 없다.
매일 고쳐줘야 한다.
누가 조물주 위에 건물주 있다했나?
그건 서울 부동산이나 1기 신도시 상가의 핫플레이스 상가 얘기다.
그나마 월세를 받는 임대사업자라도 되면 버틸 수 있다는 것에 감사한다.
스트레스는 직장 다닐 때보다 조금 덜 하지만 세입자 스트레스 장난이 아니다.


그럼 월급쟁이와 전업투자자 누가 더 부자가 되기 쉬울까?
여기서 부자에 대한 개념을 정리해보자.
10억을 부자다 50억을 부자다 얘기하지만 서울에 대를 이어 물려줄 조물주 위에 건물주가 되려면 최소 30억정도의 건물은 있어야 한다.
그럼 30억을 어떻게 모으나?
모으는 것이 아니다.
정확히는 튀기는 것이다.
100배정도 튀기면 3000만원 투자해서 30억이 되는 것이다.
10배정도 튀기려면 3억 원 투자해서 30억이 되는 것이다.
10배 혹은 100배 정도 오르려면 주택에 투자해서는 그렇게 벌기 힘들다.
강남에 아파트 투자해서 그런 수익률 나오기 힘들다. 5억에 산 아파트가 10억 원이 되어도 5억 원이 올랐지만 30억 원에는 턱없이 모자른다.
그러니 10배, 100배 오르는 종목에 평소에 여유자금 가지고 투자해야 한다.
그것은 토지와 주식이다.
주택으로서는 그렇게 될 수 없다.
토지와 주식은 평소에 여유자금으로 살 수 있는 것이다.
그러니 전업투자자가 월급쟁이와 다를 것이 전혀 없고 오히려 전업투자자가 월세 300만 원을 만들려고 하는 시점에 월급쟁이는 그 300만 원을 이미 벌고 있으니 매월 30만 원씩이라도 10배, 100배 오를 수 있는 토지와 주식에 투자하는 것은 월급쟁이가 유리하다.
그러니 월급쟁이라고 좌절하지 말자.
평소에 소액으로 꾸준히 토지와 주식에 저축하면 부자가 될 수 있다.

JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777

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