<월급쟁이 부자의 머니 파이프라인> 루지
#월급쟁이부자의머니파이프라인 #루지 #위즈덤하우스 [평점 9.2 / 10.0]
저자는 필명 루지(스쿠루지의 줄임말)로 활동하고 있는 블로거, 투자자, 사업가입니다. 시작은 평범한 직장인이었는데 자신의 자산을 불려 나간 경험을 책에 담아냈습니다. 저자는 소득의 원천을 크게 다섯 가지로 분류했습니다. ①근로소득 ②콘텐츠소득 ③프랜차이즈 사업소득 ④부동산 투자 소득 ⑤주식 배당소득 입니다. 각 소득 원천에 대한 투자방법과 자신의 경험을 설명하고 있습니다. 그러나 그런 방법론적인 부분보다는 저자가 소득과 투자를 대하는 원칙들이 더 기억에 남습니다.
가장 핵심 원칙은 '꾸자사모'입니다. '꾸준히 자산을 사서 모은다'라는 뜻입니다. 일부 자산에 대한 작가의 생각을 정리해보겠습니다.
#부동산
부동산은 대지지분을 모아야 합니다. 단순히 아파트 10채가 아닌 대지지분 100평을 모아나간다는 기준입니다. 특히 현금흐름보다는 레버리지를 활용한 자산 확대가 중요합니다. 자본주의 시장에서 자산은 증가합니다. 반면 부채는 상승하지 않습니다. 인플레이션은 부채가치를 하락시키기 때문입니다. 리스크 관리 측면에서 현금흐름도 중요합니다만 가장 중요한 것은 총 자산 규모입니다.
#주식
1등 부동산은 매매가 어렵습니다만, 1등 주식은 쉽게 매수할 수 있습니다. 국내도 아니고 글로벌 1등 기업의 주식을 쉽게 매수할 수 있습니다. 또한 세계 부자 TOP 10은 모두 주식부자입니다. 그들의 길을 따른다는 말은 이미 부자가 보유한 기업의 지분을 사라와 동일한 말입니다.
#가상화폐
(책에는 가상화폐에 대한 내용은 없습니다. 다만 루지 님이 운영하는 블로그 등을 참고하여 생각을 정리해봤습니다) 이제 초기인 가상화폐 시장은 성장성이 크고 변동성도 큽니다. 하지만 디파이, 스테이킹, NFT 등으로 활용성이 점차 증가하고 있습니다. 기본적으로 1등인 비트코인을 사서 모으고 알트코인에도 소액 투자하는 방법은 장기적으로 경쟁력이 있다고 생각합니다.
부동산은 렌트가 아니라 소유를 해야 하고, 내가 거주할 집 1채는 기본이고, 이를 넘어서 대한민국에서 자산가가 되기 위해서는 다주택 포지션으로 임대사업가의 길을 걸어가야 한다는 사실을 깨달을 수 있었다
직장인이라면, 또는 현재 소득 활동을 하고 있다면 신용이 받쳐줄 때 대출을 활용해 내 집을 우선 마련하고, 조금 더 나아가 규모의 경제를 실현하기 위해 초반에 총자산을 불리는 쪽에 집중하는 것을 권장한다. 지금처럼 돈이 무한정 풀리는 구간에는 더욱더 말이다. 정리하면, 먼저 총자산 규모를 키우고 그 총자산의 규모가 부담이 될 시점부터 내가 보유한 자산을 지키기 위해 현금흐름을 확보하는 쪽으로 생각을 바꿀 필요가 있다는 얘기다.
부채 부담을 덜기 위해서 자산을 매도해 부채를 갚는 경우가 있는데, 자산을 굳이 매도할 필요 없이 자산을 계속 보유하거나 또는 부채를 갚을 돈으로 오히려 추가 자산을 사서 총자산을 키우는 쪽으로 방향을 잡아야 한다. 총자산이 커지면 보유했던 부채 비율은 자동으로 낮아지는 법이니 말이다.
자본주의 3대 요소는 토지, 노동, 자본이다. 내가 지금 노동밖에 가진 게 없다면 몸뚱이를 굴려서 토지, 노동, 자본 3가지를 함께 굴리는 1등 기업의 지분을 지금부터 사서 모아가야 한다. 결국 이들 기업이 독점력을 발휘해 차순위 기업들을 잠식해나가며 자본주의 사회를 이끌어갈 것이기 때문이다.
대부분이 리스크가 무서워서 최적의 타이밍이 올 때까지 기다렸다면, 자수성가한 부자들은 일단 시작하고 실행을 통해 얻은 값을 복기하며 서서히 완벽해지는 것을 택했다는 사실을 기억하자.
자산가들은 인적 레버리지 사용에 익숙하다. 본인의 시간당 가치를 환산하여 그 이상의 가치가 있다고 하면 본인이 움직이고 반대로 그 이하의 가치가 있다고 느끼면 타인에게 일정의 수수료를 주고 일임하는 데 익숙하다는 얘기다. 반대로 나보다 나은 식견과 경험을 가진 사람이 있다면 나의 수준을 높이기 위해 일정의 수수료를 지급하는 데도 익숙하다. 즉 상대의 시간과 노동의 가치를 소중히 여길 줄 안다는 것이다.
노동소득, 사업소득을 비롯해 기타 소득이 들어오는 날, 이들 소득의 일부를 떼어내 자본소득을 만드는 생산수단인 부동산 대지지분과 기업의 지분을 꾸준히 사서 모아가자.
결국 내 노동력과 시간 투입을 최소화할 수 있는 완벽한 자본소득은 기업의 배당이다. 따라서 애초부터 쉽게 팔지 않을 현재 1등 기업과 앞으로 1등이 될 확률이 높은 기업들의 지분을 사서 모아가야 한다.
예를 들어 나의 월 급여가 300만 원이고 은행의 연 이자율이 3%라면, 나 자신을 자산으로 치환해 나의 가치를 계산하면 약 12억 원이다.
내가 퇴사하면 은행에서 바로 연락이 온다. 카드 한도도 줄어들고, 신용점수도 하락하고, 담보대출을 제외한 일반 신용대출이 있다면 상환 요청도 들어온다. 그리고 앞으로 소득 증빙이 되지 않기 때문에 신규 대출에 제한이 생긴다. 물론 내 집 마련을 위한 담보대출 한도에도 제약이 생긴다. 그러나 재직 중에 회사 신용과 나의 소득 정보를 활용하여 담보대출을 한껏 받아 놓는다면 퇴사를 하더라도 어떠한 상환요청도 들어오지 않는다.
핵심은 초반에 무리하다 싶을 정도로 시간과 노동력을 투입하여 시스템을 익힌 후 상대에게 위임하는 것이다. 또한 평일 시간을 타이트하게 가져가며 잔여 시간을 확보하는 게 중요하다.
권리금 거래가 이루어진다는 것은 상권이 탄탄하다는 것을 의미하기 때문이다.
창업에 있어서 나의 목표는 확실하다. 다음 창업을 할 때는 창업할 브랜드와 건물을 결합한 투자를 통해 사업소득과 부동산투자 소득을 함께 올리는 것 말이다.
부동산, 주식 투자를 언급하기에 앞서 내가 자주 쓰는 한 가지 용어를 짚고 넘어가려고 한다. 바로 ‘꾸자사모’다. 2019년부터 ‘꾸’준히 ‘자’산을 ‘사’서 ‘모’아가자는 나름의 슬로건을 직접 만들고 입이 닳도록 외쳤던 단어인데, 실제로 평생 가져가야 할 좋은 단어가 되었다.
부동산투자를 하는 이유는 레버리지 활용이 용이하기 때문이고, 따라서 레버리지를 일으켜 최소 비용을 투입해 보유기간을 길게 가져가는 식의 투자를 해야 한다는 것이 나의 관점이기 때문이다. 이렇듯 팔아야만 수익을 얻는 것이 아니라 보유함에 따라 수익을 누적해가는 구조로 만들어야 한다.
최종적으로 해당 주택에 남아 있는 대출금은 그대로 두고, 대출 원리금을 상환할 만큼의 월세를 계산하여 반전세 보증금 6억 원에 월세 100만 원으로 임대차계약을 맺었다. 그렇게 지인은 현재 아파트의 대출을 그대로 남기고, 받은 보증금을 가지고 경기도 외곽에 보증금 2억 원, 월세 50만 원에 해당하는 주택으로 이사했다. 보증금 6억 원을 받아 2억 원을 본인 실거주에 투자하고, 차액은 투자 재원으로 사용하고, 기존 서울 아파트의 대출 원리금은 임차인의 월세로 충당하고 있다. 이런 게 바로 베스트 사례가 아닐까?
임장을 할 때 녹음기를 켜고 중개사와 나눈 얘기들을 기록하고, 해당 세대를 방문해서 양해를 구하고 창밖 풍경과 내부 상태도 모두 기록하자. 집에 돌아와서는 현장에서만 들을 수 있었던 내용들을 따로 정리하고, 내가 걸었던 발자취도 온라인 지도를 켜고 따라 그리면서 오늘 있었던 일들을 하나의 기억으로 저장해보자.
거주지 마련에 있어서 중요한 건 다음 거주할 주택을 선매수 후 본인 주택을 처분할지 임대를 줄지 결정하는 것이다. 무턱대고 본인이 거주 중인 집부터 매도 후 다음 집을 알아보는 것은 잘못된 선택을 할 확률을 높인다. 내 집을 선매도 후 다음 집을 구하지 못한다면 다시 임대로 들어가거나 원하지 않는 지역을 매수할 수 있기 때문이다.
갭 메우기 현상은 크게 3가지로 나뉜다. ① 지역 간 갭 메우기 ② 지역 내 단지 간 갭 메우기 ③ 단지 내 평형 간 갭 메우기
현재 누구나 아는 1등 지역 1등 물건이 10점이라면, 시간이 지날수록 앞으로 부동산 시가총액 규모가 증가할 지역 내 1등 물건은 9점이고, 해당 지역 주변에 위치해 도로와 철도가 신설돼 가로축·세로축이 연결되는 지역은 8점 정도가 될 것이다.
판교와 동서남북으로 연결되는 교통망을 놓고 가로축·세로축에 위치한 지역들을 볼 필요가 있다. 먼저 세로축을 보면 남쪽에 위치한 판교로 내려오는 북쪽 수요보다는 경부고속도로와 신분당선을 따라 남쪽에 위치한 용인, 수원, 화성, 오산, 평택이 중요하다.
어떤 신도시가 앞으로 유망하다는 판단이 선다면 그 신도시 내 1등 부동산을 사면 되는 것이다. 신도시 1등 입지는 언제나 그랬듯 시범단지다.
대지지분 비중과 대지가격의 연평균 상승률이 높은 단지를 선택해 재건축 추진 여부와 무관하게 우선 버티는 구조를 만들어야 한다.
아파트 10채가 목표가 아닌, 이슈가 있는 핵심 지역(에 위치한 아파트가 깔고 있는) 대지지분 100평이 목표가 되어야 안전하고 오래 지속할 수 있는 투자를 전개할 수 있는 법이다.
대출 현황도 마찬가지다. 본인이 어떤 상가를 매수하려고 하는데 대출 한도가 나오지 않는다면 연예인들의 상가 및 빌딩 투자를 다룬 기사들을 찾아보는 것도 도움이 된다. 해당 물건지 등기부등본 을구(소유권외 권리)란에서 근저당 설정을 한 은행 지점을 확인할 수 있기 때문이다. 동네 지점보다는 대출 부분에서 유연한 지점일 수 있다.
주식투자는 나보다 돈을 잘 벌고 돈이 많은 기업에 나의 소중한 돈을 불입하고, 회사가 벌어들인 이익의 일부를 지분대로 나눠 갖는 것이라는 사실을 잊지 말아야 한다.
세계 부자 Top 10은 모두 주식 부자이며, 부동산 부자가 아니다. 따라서 ‘부자의 길에 서라’라는 말은 바로 ‘이미 부자인 이들이 보유한 기업의 지분을 사라’라는 말과 동일한 것이다.
배당은 현금으로 지불되는 만큼 회계조작을 통해 눈속임을 할 수 있는 것이 아니기 때문이다. 즉 배당성장주 투자를 할 때는 부동산투자에서 지분을 보듯, 배당성장기간, 배당성장률, 배당성향을 고루 보고 내가 앞으로도 사서 모아갈 수 있는 기업인가를 평가해봐야 한다.
앞으로도 일자리가 증가할 유망한 지역의 대지지분(부동산)을 사고, 해당 일자리와 관련된 기업의 지분(주식)을 사서 모아간다면 분명 우린 부자가 될 수 있다. 과거, 현재가 아닌 미래에 배팅하는 사람은 숏포지션이 아닌 롱포지션을 가져가는 사람들이니 말이다.
부정적인 시그널이 시장에 만연할 때 잠시 눈을 감고 미래의 긍정적인 부분을 그려본다. 미래 어느 시점에 사람들이 어떻게 이동하는지 이동 동선을 그려보고, 지나가는 사람들은 어떤 얘기를 하고 있는지, 사람들의 표정은 어떠한지, 신축 상가에는 어떤 브랜드가 입점했고, 그 상점엔 누가 어떤 걸 먹고 있는지까지 상세하게 그리는 연습을 해오고 있다. 이런 것들이 향후 내 고정관념을 깨고 통찰력을 키우는 방법이 될 것이란 판단에서 말이다.
