<시설경비업과 PM, FM>

시설경비업은 시설관리에 속하고 시설관리는 부동산자산관리에 포함됩니다.

시설경비업을 파파고(한국어 -> 영어)로 번역하면 Facility security business입니다. 시설경비업의 시설은 Facility 로 번역되지만 국내 업계에서는 건축물을 의미합니다. 아파트 경비, 호텔 경비, 빌딩 경비 모두 용도만 다를 뿐 공통적으로 건물 경비입니다. 경비업법의 시설경비업자는 도급사업을 운영하는 자를 말합니다. 도급으로 운영하는 건축물 유지관리 분야는 경비, 청소, 시설, 주차 등이 있으며 모두 용역(서비스)에 해당합니다. 경비지도사를 비롯한 시설경비업 종사자라면 업계의 현황과 특징을 알아야 합니다.      

시설관리 (FM, facility management) 를 좁은 의미로 보면 전기, 기계, 소방, 건축 설비 관리를 말하지만 넓게 보면 경비, 청소, 주차관리를 포함해서 건축물 관리에 필요한 필수 용역을 통칭합니다. 시설경비업과 건물위생관리업 허가를 가지고 경비원, 청소원, 시설관리원을 현장에 배치해서 운영하는 회사를 FM사라고 부르기도 합니다.

<시설경비업과 PM, FM>

태생부터 도급인 시설경비업은 청소, 시설, 주차용역과 업무영역이 밀접합니다. 건축물의 규모는 층수보다 연면적이 중요합니다. 20여년 전에는 연면적 1만평 이상의 오피스빌딩에 청소, 경비, 시설 통합 관리 실적이 있어야 그럴듯한 FM사로 인정해주었습니다. 당시에는 연면적 1만평 이상이면 대형(프라임급) 건축물로 분류했지만 요즘은 3만평 이상으로 확대됐습니다. FM서비스만으로는 대형 건축물을 감당하기 어렵습니다. 임대차관리과 유지보수 및 대수선 공사(maintenance and operation, M&O, 소모자재, 외주용역, 수선유지) 등의 서비스를 제공하는 부동산 자산관리 (PM, property management) 가 필요하므로 FM은 PM의 일부가 됩니다.     

FM사에서 기성금을 청구할 때 용역직원의 근태표(출근부)를 기반으로 한다면 PM사에서 월수수료를 청구할 때는 월보고서(MR, monthly report)가 필요합니다. 인건비 위주의 FM수수료에 그 달의 소모자재, 외주용역, 수선유지비를 더해서 보고서를 작성해서 고객사에 제출합니다. FM수수료는 매월 일정하지만 M&O 비용은 항목별 작업주기에 따라서 실비로 정산하므로 PM수수료는 매월 달라집니다.    

 

고객사에 비용을 청구할 때는 근거와 자료가 확실해야 합니다. 월보고서(MR)와 PM청구서는 담당자 혼자서 만들기가 어렵습니다. 담당 PM이 고객사에 수수료를 청구하려면 먼저 FM사에서 청구서와 자료를 받은 후에, M&O 비용의 거래명세서와 세금계산서, 작업 전후 사진 등을 월보고서에 반영해야 합니다. 청구서 제출 일자가 다가오는데 FM비용이나 M&O 자료가 아직 확보되지 않았다면 담당자는 난처해집니다. 매월 말이면 PM, FM 담당자는 청구와 마감을 위한 문서작업(Paperwork)에 집중해야 합니다.