집사기 절호의 타이밍인 이유
좋은 주택+싼 가격+ 저렴한 대출금리
대출금리 얘기를 가장 먼저 그리고 많이 하려 합니다.
왜냐하면 분위기가 완전 바뀌었거든요.
작년 12월 초까지만 해도 3.4-3.6정도 되는
모기지 금리였습니다.
그리고 변동과 고정 금리 차이가 별로 없었기 때문에
고정금리나 혼합(변동+고정) 금리 상품을 선택하는 것이 유리한 상황이었죠.
왜냐하면 시장이 정상적인 상황이라면
(경기는 항상 우상향하므로) 단기금리보다 장기금리가
약간 높게 형성되는 경향이 있습니다.
그래서 변동과 고정금리에 "차이"가 없다면
고정을 선택하는 것이 더 나은 투자이기 때문입니다.
그러나 지금 상황은 이렇습니다.
시중은행 모지기가 3퍼센트는 옛말이 되었고,
2%대로 돌입, 시중은행 한 곳은 특약 이행 시
2.6~7에 구입자금 모기지가 가능합니다.
전세대출 역시 모기지보다 항상 0.1~2 낮게
형성되었기에 2퍼센트대까지 내려갈 걸로 보이고요.
2019년 들어 국내 단기 시장금리물들이
(국고채,CD,코픽스,금융채 등)
하락 압박 영향을 제대로 받고 있습니다.
왜냐하면 지난해 11월까지 금리 인상 기조였던
미국 FOMC가 금리 동결 내지 인하 분위기로
국면 전환되었고, 미국채 장단기 금리 역전 이슈가
함께 나오면서 경기 침체. 불황 등 장기 경제 전망이
좋지 않을 걸로 나왔기 때문입니다.
결론적으로 이런 시장 상황이 이어지면
고정금리보다 변동금리 상품을
선택하는 것이 더 유리하다 볼 수 있습니다.
그렇다면 대출 상품별로 이런 전략이 가능합니다.
모기지의 경우 변동금리 상품을 택하여
중도수수료가 소멸되는 3년까지 예상되는
금리 하락의 혜택을 충분히 가져가면서,
3년 차 되는 시점에 고정금리 상품으로 갈아탈지
계속 유지할지 판단하면 됩니다.
신용대출의 경우 보통 1년마다 연장되는데
역시 변동금리를 택하여,
만기가 도래하는 시점에 고정 혹은 변동금리
상황을 보고 선택하여 연장하면 될 것입니다.
은행들이 경쟁적으로 금리 인하 상품을
내놓는 현상은 시장금리가 낮아진 원인도 있지만,
대출 시장에 수요 자체가 줄어들었기 때문입니다.
913규제 덕분에 주택 담보 대출 수요가 급감했고,
DSR, RTI 덕분에 신용이나 비주택 담보대출도 줄었습니다.
좀 더 상세히 보면, 1금융권에서 소외된
다주택자 수요층은 모기지나 전세대출
모두 자격이 안되는 안됩니다.
무주택자나 1주택자 갈아타려는 그룹은
기존 주택 매입보다 청약과 분양권 매수에
더욱 관심이 있습니다.
로또 분양, 줍줍 등 신축을 향한 실거주층의 관심이
913이후 점점 집중됨에 따라 기존 주택 매수는 차순위 선택이 됩니다.
이런 상황에서 기축 구입을 위한 모기지 수요 감소는
수순이었던 것이죠.
요즘 급매가 가끔 나옵니다.
동향 가격에 남향이 나오거나, 기본 상태 가격에 수리가 된 물건이 나오거나.
특히 규제 지역은 매수세가 대폭 줄어들면서 거래량 자체가 줄었죠.
지금의 부동산 시장 상황을
단순하게 표현하면 이렇습니다.
모기지 금리는 점점 저렴해지고
부동산 시장은 소강상태다.
다시 말하면, 좋은 가격에 저렴한 대출금리로
내 집 마련을 할 수 있는 기회인 것입니다.
청약 가점이 낮은 무주택자나 1주택 갈아타려는
분들은 지금 이 타이밍이 계획을 실행에 옮길 찬스로 봅니다.
디딤돌이나 보금자리론의 저렴한 고정금리
혜택을 받고자 6억 이하 주택을 타깃으로
봤던 분들은,
현재 시중은행 금리도 상당히 저렴한 상황이라
좀 더 대출을 받더라도 더 나은 입지에
더 좋은 주택을 선택하시기에 부담이 없는 상황입니다.
또한, 지금같이 경쟁적으로 은행들이 금리를 낮추는
시기엔 대출모집인 채널보다 현장 분위기도 익히고
금리 경쟁을 통한 협의도 할 겸 직접 은행을 방문하는
것이 좀 더 유리합니다. 제 경험상 그렇습니다.
그리고 대출 상품을 선택함에 있어 조급함은 내려두고
느긋하게 금리 쇼핑을 하셔도 됩니다.
왜냐하면 금리는 시간이 지나면 점점 내려가게
되어 있기 때문입니다.
대출 상품 선택보다 좋은 가격에 좋은 집을 찾는데
좀 더 노력을 하시는 게
만족감이 더 높으실 거 같습니다.
오늘은 금리 얘기만 너무 많이 한거 같습니다만,
중요한 변곡점 같아 길게 설명을 드리게 되었네요.
아래 내용은 간단하게 현장에서 주목 받는 이슈들 정리한 것입니다.
[2금융권 DSR 도입]
2019년 하반기 예정.
현재 1금융권은 70%를 한도로 정해두고 있음.
2금융권 대출은 70%보다 높게 한도를 줄 걸로 보이지만,
보통 이미 1금융에서 다 받고 나서 2금융을 가기 때문에
2금융권 DSR 도입은 저축, 캐피털은행 입장에선 영향이 좀 있을 듯
[금리 상한 모기지 출시]
원래 이름은 "금리 상승 리스크 경감형 모기지"임.
금리 하락 기조로 바뀌면서 상품의 장점이 모두 사라진 걸로 보임.
홍보도 부족했지만, 시장에 니즈 자체가 없어질 거 같음.
왜냐하면 계속 금리는 낮아질 거니까.
[잔액기준 코픽스 인하]
2019년 7월경 잔액기준 코픽스 기준금리 0.2-3정도 인하 예정.
잔액기준 코픽스 금리 산출 방식이 변경됨에 따라 낮아진다 함.
이자율이 제로에 가까운 요구불 예금의 금리를 포함하여 산출하게 되면서,
낮아지게 됨. 그런데 잔액기준 코픽스가 약간 오르고 있어서, 7월에 낮아져도
큰 효과는 없을 듯?
[P2P 주담대]
P2P 시장에서 주택을 담보로 하는 투자 상품이
늘어나고 있음. 913 풍선효과로
규제지역 주택이 대다수이며 후순위 대출임.
금리는 가장 낮은 게 8%대고 대부분 10%가 넘어감.
본 상품에 투자하는 사람은 해당 주택의 LTV를 잘 보고
경매 낙찰 시 회수예상가액까지 계산해야 함.
아파트 브랜드, 특정지역(강남3구 등 입지좋은 곳),
홍보워딩(한강view,학군,신축,대단지 등)만 보고
투자하시는 건 비추천. 1-2상품에 몰빵보다 소액 사건으로 분산투자 추천.
본 상품을 이용해 자금을 조달하려는 사람은,
시중은행 대비 금리가 3-4배 이상 높고 비용도 들기 때문에
정말 짧게 쓰고 상환하시길.
[법인 임대사업자, 매매사업자 대출]
규제지역 내 개인 주택임대 사업자 혜택이 사라지면서
법인 명의 매수 및 대출 수요가 늘어남.
모기지론 관점에서 법인은 신축 법인일 때 가장 대출 받기 쉬움.
사업 현황, 매출 실적 등이 전혀 없어서 대표이사 직장 소득과
담보만 보고 심사함. 1금융권도 대출을 하고 있긴 한데,
만기 1년에서 5년 단기대출이라 월세로 가져갈 경우,
만기 연장 시점에 연장이 잘 안될 리스크 있음.
그러므로 법인대출을 1금융권에서 받아서 연장하는 경우엔
재무제표 기장, 매출.이익 수치에 신경써야함.
2금융권은 담보만 있으면 되지 않을까 싶음...
읽어주셔서 감사합니다.
다음에는 더 좋은 내용으로 찾아뵐게요....^^
