조정대상지역 대출
제대로 알기
규제지역인 조정지역, 되는 경우 vs 안 되는 경우
전무후무한 대출규제가 계속 이어집니다. 규제 전성의 시대죠. 현 정부가 들고 나온 대출규제는 금융사에 오래 남을만한 규제다란 생각이 듭니다. 913이후 그동안 쌓인 다양한 사례들을 살펴보고 현장에 적용하는 걸 보면서 '아 이건 아니다..', ' 이건 너무한데.. ', '이건 악법이다 악법...' 등의 주위 반응을 보게 됩니다. 무엇보다 세법에만 있던 보유주택수 개념을 대출자격조건에 도입하다 보니 본의 아니게 피해를 보는 실수요층이 생겨나고 있는 점은 참 아쉽습니다. 게다가 대출자 본인 주택수뿐만 아니라 본인이 포함된 세대의 세대원 및 세대주의 보유주택수까지 합산하여 자격을 따지다 보니, 대출받는 사람도 해주는 사람도 여간 복잡한 게 아닙니다.
현업에 있으면서 정권이 네 번 바뀌었습니다. 역대 정권이 내놨던 대출규제들과 이번에 나온 것들을 비교해보면 정말 세련되졌구나란 평가를 내리게 됩니다. 여기서 더 조일 목적이라면 규제지역을 추가로 지정해나가는 방법 말고는 더이상 나올 게 없을 정도로 새로운 카드는 없다는 생각이 듭니다.
그런 면에서 지금 지정한 조정지역이 계속 확장될 가능성은 충분히 있습니다. 투자건 실수요 목적이건 조정지역 내 주택으로 뭔가 해 볼 계획이면 반드시 규제내용을 챙겨봐야 하겠습니다. 주변에서 대출이 막혔다 힘들다란 얘기를 많이 듣다 보니 일단 안된다고 생각하고 접근하는 사람들도 많죠. 그래서 이번 칼럼은 조정지역 내 주택담보대출을 살펴보면서 대출이 되는 사례, 안 되는 사례, 조건부로 가능한 대표적인 사례들을 소개하고자 합니다. 대표적으로 고민하는 사례들 소개하였습니다. 스스로 1차적인 판단을 해보고 접근하면 신속 정확한 의사결정에 도움이 되리라 기대합니다.
대출 가능 여부를 판단할 때는 아래 내용에 대해 순서대로 먼저 정리를 해봐야 합니다. 내가 필요한 대출이 뭔지를 구분하는 것을 시작으로 하지요.
※생활안정자금이란?
: 구입용도(소유권이전 3개월 이내 대출) 외 모든 주담대. 년간 최대한도 1억.(임대보증금 반환, 대환은 1억 초과 가능)
※세대당 주택보유수란 ?
: 대출자 본인의 주민등록 등본에 함께 등재된 모든 세대원을 의미함.
그러면 조정지역 대출...
한번 제대로 알아봅시다. (담보주택은 모두 조정지역에 소재한 것으로 가정)
0. 공통사항
- 조정지역 LTV.DTI는 70%, 60% 을 기본으로 하고 유주택, 고가주택의 경우 -10%씩 차감 적용한다.
- 주택수 계산은 대출자 본인이 속한 모든 세대원들의 보유주택수(주민등록등본으로 확인)
- 9.13까지 구입한 주택을 관련법 의거 임대주택으로 등록한 경우에는 주택수 계산에서 제외.
1. 되는 거
①잔금 : 무주택 보유세대.(9억 이하만) (LTV60, DTI50) ※서민. 실수요자 요건 충족 시 LTV70,DTI60
②보증금 반환 : 1주택 보유세대.(LTV60,DTI50,보증금범위내)
③생활안정자금 : 주택 보유수 상관없이 물건 1개당 1억원이하. (LTV70,DTI60/다주택자 -10)
④대환 : 1주택 보유세대 . 대환금액 범위 내.
④주택임대사업자 잔금 및 보증금반환 : 주택수 상관없이 가능 (LTV60~80/지역별,금융회사별 차등))
2. 안되는 거
①잔금 : 2주택이상 보유세대.
②보증금반환 : 3주택이상 보유세대
③대환 : 2주택이상 보유세대
3. 조건부로 되는 거
①잔금 : 1주택 보유세대 (LTV60,DTI50)
- 조건부 : 2년이내 기존주택 처분 or 기존주택 보유 예외인정(학업, 부모봉양, 직장근무 등 예외사유)
②보증금반환 : 2주택 보유세대.(LTV60%,DTI50%)
- 조건부 : 다른1주택 매매 조건(매매계약서와 계약금 영수증 제출)
③잔금 9억초과 : 1주택 세대. (LTV60,DTI50)
- 조건부 : 2년내 기존주택 처분
④잔금 9억초과 : 무주택 세대. (LTV60,DTI50)
- 조건부 : 2년내 전입
4. 주의할 특약
+ 주택 추가 구입 금지 :
생활안정자금을 받은 세대가 대출이 아닌 본인 자금으로 주택을 구입한 경우도 해당됨.
+ 분양권 주택수 포함 :
분양권(입주권) 상태의 주택도 보유주택수로 사전 고지해야 소유권 이전 후 주택수 계산에 불이익 없음.
+ 기존주택 처분 특약 :
처분 없이 대출만 상환해도 처분 특약은 이행해야 함.
+ 세대원의 주택보유수 변경에 따른 세대분리 신고 :
대출받은 시점에 신고한 세대원 중 한 명이 주택구입 예정이라면 반드시 세대분리를 먼저 해놓고 구입할 것.
+ 각 종 특약 미이행 시 제한사항 :
- 기한의 이익 상실에 따른 대출 즉시 상환
- 신용정보 집중기관에 위반사실 등록
- 향후 3년간 신규 주택 관련 대출 제한.
상황마다 주의할 사항들이 있다 보니 최대한 간단하게 나열하려 해도 적어놓고 보니 역시나 장황하네요. 가장 관심 가는 사항은 다주택자분들의 임대보증금반환자금 마련인 거 같습니다. 조정대상지역 이상이면 실질적으로 막혔있다고 봐야 하고, 그나마 생활안정자금으로 세입자 퇴거와 동시에 1억까지는 제도권에서 대출이 가능한 상황입니다. 그리고 감독원의 제재 대상이 현재는 시중은행에 국한되어 있다 보니 보험사 및 2 금융권에서는 원래 하던 대로 대출을 해주는 경우도 있는 거 같습니다. 규제가 광범위하긴 하지만 그래도 현장에서 보면 틈이 있더란 말씀을 드리고 싶고요. 당분간 규제가 풀릴 가능성은 낮다고 보고 풀리더라도 단계적 해제일뿐 지금같이 대응해나가면 될 거 같습니다. 좋은 의사 선택에 도움이 되셨으면 좋겠습니다....^^
