캐나다에서의 부동산 투자 이야기 (1)

부동산 투자? 아니면 부동산 투기?

Sep 27. 2022

이민 온 지 9 년쯤 지난 때였던 것 같습니다. 감사하게도 저와 와이프 모두 캐나다에서 직업을 가지고 생활하고 있었고 은행에서 대출받아 산 주택이지만 내 집도 있던 상황이어서 투자에 대한 생각을 조금씩 하기 시작했습니다. 무엇보다 늦둥이로 태어난 둘째 아이의 출산휴가 후 와이프가 새로운 직장으로 복귀했고 마침 은행에 문의한 부부의 대출한도가 생각보다 높게 나왔습니다. 당시 글로벌 금융위기의 여파로 부동산 시장이 침체기에 빠져있어 그동안 관심 있게 찾아보고 모아 온 자료들을 적극적으로 검토하면서 수익을 낼 수 있는 임대용 부동산을 구입하기로 결정했습니다.

토론토에서 떨어진 작은 타운에서 개인 비즈니스를 하는 이민 온 지 오래된 친척 형님 부부가 계셔서 가끔 찾아뵙고는 이런저런 이야기를 나누는 일이 많았습니다. 하루는 이야기 도중 우연히 노후준비와 투자에 대한 이야기가 나왔고 두 분이 이곳에서 부동산 투자를 이미 오래전부터 하고 있었다는 사실을 알게 되었습니다. 그 후로 부동산에 관련한 여러 정보도 전해주시며 기회가 되면 한번 투자해 보라고 가끔 권유도 하셨습니다. 참고할 점들은 많았지만 그분들은 개인 비즈니스를 하시고, 우리는 월급을 받는 직장인이었기 때문에 Cash Flow, 구입 시 대출금이 차지하는 비율, Down Payment 할 수 있는 금액의 한계 등 차이나는 부분들이 많아 우리에게 맞는 조건을 찾는 것으로 시작하기로 했습니다.

우선 렌트가 잘 나가는 지역에 대한 정보와 리스팅에 올라와 있는 부동산의 과거 거래기록 등 평가 정보는 부동산 중개인을 지정해서 함께 알아보는 방법으로 진행했습니다. 중개인 선정 시 중요하게 생각한 부분은 단순히 얼마나 이 일을 오래 해왔는가 하는 경력보다는 우리가 집중해서 찾고 있는 지역에 관해서 얼마나 잘 알고 분석할 수 있으며 또한 매도인 측 중개인과 협상할 수 있는 능력(언어능력과 경험)이 충분한가에 많이 맞춰져 있었습니다.

이런 조건을 중심으로 찾은 분은 부동산 중개인 경력은 그렇게 오래되지 않았지만 어린 시절에 이민 와서 캐나다에서 학업을 마치고 Morgage Broker(대출 중개인)로써 부동산 거래 업무를 시작하다가 부동산 중개인 쪽으로 뛰어든 젊은 분이었습니다. 특히 우리가 관심을 가지고 찾고 있는 지역에 대해서 상세히 잘 알고 있고 미처 생각하지 못한 주위에 형성된 상권의 긍정적, 부정적인 면들의 조언도 잊지 않고 해 주었습니다. 무엇보다 긍정적으로 본 부분은 소속된 부동산 중개회사가 그 지역에서 영향력이 있는 대형 캐네디언계라는 점이었습니다. 캐나다에서 한국분들이 거주나 투자목적으로 많이 찾는 지역의 부동산 중개회사는 대부분 한국 또는 중국계가 많고 다운타운이 아닌 특정 선호지역에 많이 편중된 중개 업무를 하는 편입니다.

여러 가지 조건을 검토한 끝에 지역은 토론토 다운타운으로 의견이 모아졌습니다. 다운타운에는 토론토 대학, 유명 Private School과 대형 종합병원들, 국내 금융회사 본점과 외국계 기업 금융회사 지점들, 대형 로펌들과 청담동, 비버리힐즈 같은 럭셔리 명품점, 유명한 미쉘린 스타의 레스토랑 등이 몰려있으며 서울의 한남동이나 평창동 같은 고가의 대저택들이 모여있는 지역도 포함되어 있습니다.

밀집된 건물들, 좁고 복잡한 도로 사정과 제한된 주차여건 등 불편한 점들도 있습니다. 하지만 항상 유동 인구수가 많고 특히 100년 이상된 오래된 주택 및 건축물들은 토론토 시에서 헤리티지(Heritage)로 지정하여 보존하고 있어 건물의 운치가 살아있고 거리는 생동감이 넘쳐 전문직종의 젊은 세대들이 가장 살고 싶어 하는 지역 1순위로 항상 수요가 공급을 앞서 갑니다.

토론토시에서 헤리티지로 지정된 건물은 규정상 완전히 철거하고 새로운 건물을 지을 수 없도록 되어있습니다. 그러나 내부는 새롭게 현대식으로 리모델링이 가능하고 건물의 외관 중 정면 만을 원형 그대로 두고 건물의 옆과 뒤로는 허가를 받아 증축할 수 있도록 허가하고 있습니다. 오래된 주택을 보러 다닐 때 외부에서 보이는 낡은 모습만 보고 별 기대 없이 집 안으로 들어갔다가 모던하게 리모델링한 내부 인테리어를 보고 깜짝 놀랐고 리스팅 된 그 집의 가격에 또 한 번 놀랐던 일이 여러 번 있었습니다.

헤리티지로 지정되어 건물 정면은 원형 그대로 보존하고 뒷부분은 증축하여 현대식으로 리모델링한 주택 (출처: HouseSigma)

증축한 건물의 뒷부분의 내부 인테리어 모습 (출처: HouseSigma)

증축한 건물의 앞부분의 내부 인테리어 모습 (출처: HouseSigma)

국내외 금융과 보험에 관련된 모든 회사들, 대학교, 종합병원, 각국의 기업체, 문화시설 등이 위치하는 이유로 그 지역에서 생성되는 수많은 직업군과 그에 따르는 부수적인 업종들이 계속 생기며 거주인구의 밀집도를 높이고 있습니다. 또한 외곽에 거주하지만 직장이 다운타운에 있는 관계로 매일 이동시 겪는 교통체증과 출, 퇴근 시 걸리는 시간문제로 주거지를 다운타운으로 옮기고 새롭게 유입되는 인구수도 많아 이것이 매물 부족 현상과 지역 부동산 가격 상승을 유발하는 하나의 주요 원인이 되기도 합니다.

다운타운에 위치한 토론토 대학에서 강의하는 친하게 지내는 교수님이 한분 있습니다. 집은 외곽에 위치한 주택이지만 학기 중은 물론 방학 때도 출퇴근에 걸리는 시간문제와 주차문제 때문에 학교에서 가까운 곳에 작은 하우스를 구입하여 '스튜디오'라 부르며 업무에 사용하고 있습니다. 또한 상황이 비슷한 학교 동료들도 여건이 되면 작은 콘도라도 구해서 이용하려 한다는 사실도 그 교수님을 통해 알게 되었습니다. 작은 아이의 바이올린 레슨 선생님이 결혼으로 거주할 주택을 구하려 했는데 가지고 있는 예산으로는 토론토에 있는 집을 도저히 구할 수 없어 결국 가장 시 외곽 경계에 근접한 도시에 있는 집을 구하게 되었습니다. 그 집으로 레슨을 가는 날이면 토론토 프로야구팀 구단에서 일하는 레슨 선생님의 남편으로부터 직장인 구단 경기장이 있는 토론토 다운타운에서 집까지 운전해서 2시간 30분이 걸리며 매일 4시간 반에서 5시간의 왕복 출퇴근 시간을 길에서 보낸다고 하소연하는 소리를 듣곤 했습니다.

토론토에는 더 이상 주택을 지을 땅이 없습니다. 그렇기 때문에 현재 가능한 방법은 여러 채의 집들 또는 오래된 노후 상가들을 매입하여 그 부지를 이용해 시로부터 허가받은 새로운 고층 콘도나 타운하우스를 건축하는 것입니다. 이미 많은 건설회사들이 참여하여 경쟁이 시작됐고 그 결과 토론토에는 신축 콘도 프로젝트 붐이 크게 불기도 했습니다. 캐나다, 특히 토론토의 주거 형태는 아래와 같이 일반적인 3가지 정도로 나눌 수 있는데 우리는 주택에 투자하기로 최종 결정을 하였습니다.