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Nov 01. 2022
캐나다에서의 부동산 투자 이야기 (2)
부동산 투자? 아니면 부동산 투기?
세 가지 형태의 주거지 중 주택을 선택한 이유는
콘도의 경우 보통 분양계약 후 입주할 때까지 4-5년 (긴 경우 6년) 정도의 시간이 걸리고 투자 금액은 분양가의 20-25%만 일 년 안에 나누어 납부하게 되어있어 초기에 들어가는 자금 부담을 줄일 수 있는 장점이 있습니다. 반면에 입주 전 까지는 수익을 내지 못하고 기다려야 한다는 단점도 있습니다. 최근 몇 년간 토론토시의 무차별한 콘도 건축허가 남발(?)과 아직도 공사가 진행 중인 지하철 노선 연장 공사가 겹쳐 도시 전체가 공사판(?)이 되어 역 주변에 위치한 기존 상권과 콘도의 임대에 영향을 주고 있는 상황입니다. 무엇보다도 건설 중인 콘도의 숫자가 너무 많아 주거지로써의 희소성이 떨어지고 임대시장에서 과잉공급으로 인한 임대료 인하와 리스팅 후 임대 계약까지의 시간이 많이 길어질 수 있습니다.
특히, 콘도 임대에서 매달 내는 관리비 (Maintenance Cost: 전기, 수도, 가스비를 제외한 일반 관리비)는 세입자가 아닌 집주인이 부담하는 조건이고 인건비와 물가 상승에 따라 매년 인상되고 있습니다. 또한 분양할 당시에는 최신 유행하는 실내 인테리어 디자인이 적용되고 새로운 자재를 사용하도록 계약되어 있지만 5년 뒤 입주할 때가 되면 이미 유행이 지난 올드 스타일로 변해버리는 경우가 종종 있습니다.
무엇보다 중요한 것은 입주 (Occupancy) 후 보통 늦어도 1년 안에 이루어지는 Final Closing (잔금을 내고 소유권 이전 등기를 마치는 최종 단계)이 4-5 년 전이었던 분양 계약 때와는 시장 상황, 금리 변동에 따른 모기지 이율과 모기지 심사조건 등이 바뀌어 자금 조달에 어려움을 겪을 수 있다는 점입니다.
그런 상황이 바로 요즘 벌어지고 있는데 최근 미국의 금리 인상으로 세계 각국의 금융대출 및 부동산 모기지 이율이 엄청 치솟았고 받기도 쉽지 않은 상황이 되어 버렸습니다. 2017년을 전후로 분양받아 올해 남은 기간 중 또는 내년에 파이널 클로징을 해야 하는 분들은 지금 상황에 많은 고민을 하게 됩니다. 한국에도 있듯이 캐나다에도 Assignment라고 불리는 미등기 전매가 있습니다. 즉 분양받고 몇 년이 지나거나 파이널 클로징 (잔금 지불 및 등기) 전에 분양받은 가격보다 올려 매매하는 방법인데 부동산 시장 상황이 좋으면 최초 분양받은 가격의 20-25%를 차액으로 이익을 남길 수 있지만 요즈음 같은 높은 금리와 바이어스 마켓 (Buyer's Market)으로 바뀐 상황에는 전매 물건들이 많이 나와 매매가 쉽게 않게 됩니다. 요즘은 매매가 성사되더라도 신고를 하게 되어 있어 캐나다 국세청의 레이더에 걸리게 되고 양도차액 (Capital Gain) 100%에 대한 세금을 내야 합니다.
캐나다의 부동산 세법상 집주인이 분양받은 집을 최종 등기 후 입주하여 1년 이상 살지 않는 경우는 거주목적이 아닌 사업목적으로 간주해 양도차액 100% (일반적으로는 50%)에 대해 사업소득세를 적용하게 됩니다.
타운하우스도 콘도와 마찬가지로 건축 전 분양이 적용되는데 전용면적이 넓고 전체 세대수가 많지 않기 (보통 8-20 세대) 때문에 전매로 나오는 경우는 그렇게 많지 않습니다. 주택보다 가격이 저렴한 장점은 있지만 여러 세대가 붙어있는 형태여서 단독주택보다는 소유 개념이 좀 떨어지고 가격 상승이 콘도와 주택에 비교해 좀 떨어집니다. 대부분 3층으로 건축되어 있어 지하에 주차장이 있는 경우 지하에서부터 시작되기 때문에 계단이 많아 불편한 단점이 있습니다. 최근에 다운타운에 신축되는 타운하우스는 빌더가 좋은 위치의 노후주택 몇 채를 구입하여 6~8세대의 소규모로 매우 럭셔리하게 지어져 분양하는데 지역과 위치에 따라 가격이 3~7백만 불에 이르는 경우도 많이 있습니다.
신축되어 리스팅된 럭셔리 타운하우스 ( 출처: HouseSigma)주택의 경우 콘도와 타운하우스에 비해 가격이 비싸 초기 자금 부담이 되는 단점이 있지만 사전 모기지 심사를 통해 받을 수 있는 금액을 확인하여 적절한 가격의 주택을 구입하면 바로 임대를 시작할 수 있는 장점이 있습니다. 제 경우 일단 구입할 부동산의 형태와 원하는 지역이 결정되니 집중적으로 검토할 수 있었습니다. 중개인의 입장에서도 여기저기 둘러보면서 찾고 검토하는 시간을 많이 절약할 수 있었을 거라고 생각됩니다. 주택으로 결정한 한 후 그 해 12월부터 매매계약을 한 이듬해 4월까지 4개월 동안 매주 주말 평균 12-15집 정도의 리스팅 된 매물을 봤으니 합쳐서 150집 이상은 봤던 것 같습니다.
리스팅 된 매물을 직접 방문하여 보기 시작하면서 그전에는 전혀 생각하지 못했고 서류로 검토했을 때는 몰랐던 차이점들이 발견되어 다시 생각을 정리해서 결정해야 하는 부분들이 나타나기 시작했습니다. 어느 정도 가격 상한선을 정해놓고 보다 보니 조금이라도 낮은 가격에 살 수 있는 집에 집중했는데 역시 동서양을 막론하고'싼 게 비지떡이다'이라는 옛말이 틀린 것은 아니더군요.
살면서 값이 싸고 좋은 물건은 아직 본 적이 없었던 것 같습니다. 물론 품질이 떨어지는데 비싼 물건도 있습니다. 그런 것을 구입한다면 최악의 경우가 되겠지요. 부동산 매물을 보기 시작하면서 세입자의 입장이 돼서 보는 관점으로 바뀐 점은 다음과 같습니다.
1. 주차장이나 주차할 공간은 꼭 필요하다.
토론토 다운타운의 오래된 집들은 작기 때문에 주차장이나 주차할 공간이 없는 경우가 많습니다. 그래서 골목이나 주택가 길에 주차는 하는 스트리트 파킹(Street Parking)을 시에 요청해서 허가를 받아야만 제한된 시간에 주차를 할 수 있게 되어 있습니다. 물론 시에 매년 주차 사용료를 내야 합니다. 그 당시 다운타운 기존 콘도의 주차장이 100,000불에 처음 거래된 보도가 뉴스의 메인을 장식한 적이 있습니다 (그 시절 신규 콘도의 분양 시 주차장 가격은 75,000불이었습니다). 가장 최근에 콘도 분양 가격자료를 받았는데 한 세대당 차량 한 대 주차장의 가격은 놀랍게도 179,000-199,000불이었습니다.
토론토 다운타운의 스트리트 파킹 (출처: Google)
2022년 3월 받은 다운타운의 분양 콘도의 주차장 가격2. 집 내부의 인테리어가 필요하다.
내가 살 집이 아니기에 웬만하면 그냥 렌트를 놓거나 약간의 수리 정도가 필요할 거라 생각했지만 현재 렌트를 주고 있으면서 팔려고 나온 집들을 보면서 어느 정도 특히 화장실과 부엌의 깨끗한 수리는 반드시 필요하다고 생각했습니다. 잘 수리된 화장실과 부엌은 집의 가치를 올려주고 임대가 잘 나가는 장점이 있습니다. 그러나 집 내부의 레노베이션을 하게 되면 화장실과 부엌이 비용이 제일 많이 듭니다.
레노베이션 한 부엌모습 (출처: BlogTo)