집주인이 전세보증금을 나중에 준대요
금융생활 가이드
<경제, 무물> 시리즈
용돈 관리부터 재테크까지, 돈에 관한 고민을 해결해드립니다.
■ “보증금 못 받을까 봐 불안해요”
전세로 살고 있는 집에서 이사하게 됐어요. 그런데 다음 세입자가 잘 구해지지 않나 봐요. 집주인이 어쩔 수 없이 원래 전세금보다 집을 싸게 내놓았다고 하더라고요. 그렇게 새로운 임차인을 구하면 전세금 일부만 먼저 주고 나머지는 나중에 준다고 하는데요. 전세금을 다 받지 못할까 봐 걱정돼요.
■ 시루떡 님의 머니파일
직업: 프리랜서
나이: 34세
총 경제활동 기간: 6년
소득 형태: 근로소득
연 소득: 5,200만 원(세전)
월 소득: 360만 원
주거 형태: 전세
자산 현황
예적금: 4,000만 원
전세보증금: 6,000만 원
주식: 900만 원
대출현황
전세자금대출: 1억 2,000만 원
저축 현황
정기적금: 110만 원
청약: 10만 원
보험: 21만 원
IRP: 12만 원
■ 시루떡 님의 월평균 지출
전세대출이자: 42만 원
통신비: 6만 원
교통비: 9만 원
생활비: 60만 원
식비: 60만 원
문화생활비: 20만 원
기타: 10만 원
■ “보증금 못 받았을 때 해야 하는 건”
글: 김현우(MBC 라디오 <손경제상담소> 진행자)
▶ ‘전입신고’와 ‘확정일자’를 유지하세요.
▶ ‘임차권 등기명령’을 신청하세요.
▶ 행정비용과 지연손해금을 청구할 수 있어요.
전세보증금 받으려면? 꼭 기억하세요
첫째, 주소지 옮기지 않기
둘째, 계약서 다시 쓰지 않기
보증금을 돌려받기 위해서 시루떡 님은 위 두 가지를 지키셔야 합니다. 전세로 이사할 때 전입신고와 확정일자가 중요하다는 말 들어보셨죠? 위 두 가지가 전입신고, 확정일자와 관련이 있기 때문이에요. 지금부터 자세히 설명해 드릴게요.
번호표를 다시 뽑는 것과 마찬가지
한 가지 상황을 가정해 볼게요. 시루떡 님 집주인이 집을 담보로 대출을 받았는데 대출금을 갚지 못하게 됐어요. 그러면 이 집은 어떻게 될까요? 경매로 넘어갑니다. 집을 판 돈은 집주인이 아닌 금융기관과 세입자에게 돌아가고요. 이때 우선권의 문제가 생기는데요.
즉, 집을 판 돈을 누구에게 먼저 주어야 하는가를 가려야 해요. 이 우선권은 집주인한테 돈을 먼저 준 사람(또는 기관)에 있습니다. 그리고 이 ‘먼저'를 따질 때 보는 게 바로 ‘확정일자'와 ‘전입신고’죠. 한 마디로 확정일자와 전입신고는 전세보증금을 둘러싼 분쟁이 생겼을 때 나의 권리를 주장하는 증거가 된다고 할 수 있어요.
여기서 꼭 기억해야 할 건 세입자는 반드시 확정일자와 전입신고를 모두 해야 한다는 거예요. 확정일자를 받고 전입신고까지 마쳐야 보증금을 먼저 받을 수 있는 권리, 우선변제권을 가질 수 있습니다. 지금 다른 곳으로 주소지를 옮기거나 계약서를 새로 쓰면 안 되는 이유가 여기에 있죠.
집이 경매로 넘어가면 보증금을 받을 수 있는 권리가 사라지거나 우선순위에서 밀릴 수 있으니까요. 식당에서 번호표를 뽑고 기다리는 중에 다시 번호표를 뽑는 것과 마찬가지라고 할 수 있습니다.
은행의 권리를 증명하는 '근저당 설정'
만약 세입자보다 은행의 권리가 먼저라면 어떻게 될까요? 보증금은 은행에게 돌아갑니다. 은행이 나보다 먼저 돈을 줬는지는 어떻게 알 수 있냐고요? 은행은 세입자가 아니라 확정일자를 받거나 전입신고를 할 수 없죠. 대신 근저당이라는 걸 설정해요. 집주인이 집을 담보로 은행에 돈을 빌리면 은행이 빌려준 금액과 날짜를 해당 집의 등기부등본에 표시하는 거죠.
이게 한 번쯤 들어보셨을 ‘근저당 설정’ 또는 ‘근저당 잡혀있다’는 건데요. 그러니까 은행의 '근저당 설정' 일자와, 세입자의 '확정일자와 전입신고' 일자 중 어느 날이 더 먼저인지에 따라 우선순위가 결정되는 거죠.
다른 곳으로 전입신고를 해야 한다면?
문제는 시루떡 님이 전세보증금을 다 받기 전에 다른 곳으로 이사를 해야 한다는 거죠. 앞에서 강조한 것처럼 새로 이사갈 집에 보증금을 지키려면 확정일자와 전입신고를 해야 하니까요. 하지만 두 집에 전입신고를 할 수는 없는데요.
이럴 땐 '임차권 등기명령' 제도를 이용하세요. ‘내가 다른 집으로 이사가지만, 현재 살고 있는 집의 임대차 보증금에 대한 권리가 남아있다는 사실을 등기에 기록하겠다’라고 하는 겁니다. 집주인과 작성한 계약서에만 있었던 확정일자를 현재 살고 있는 집 등기부등본에 표기하는 거예요.
임대차 계약이 종료된 후에 임차권 등기명령을 신청하면 약 한 달 후에 법원의 명령이 나옵니다. 위에서 말한 내용을 등기부등본에 표기하라는 명령이죠. 이 명령에 따라 등기를 하면? 다른 곳으로 전입신고를 해도 보증금에 대한 권리를 지킬 수 있어요.
비용을 청구할 수도 있어요
전세보증금을 지키기 위해 여러 절차를 밞다보면 각종 행정비용이 듭니다. 이 비용을 집주인에게 청구할 수 있어요. 이뿐만 아니라 받지 못한 보증금의 연 5%를 지연손해금으로 청구할 수 있죠. 소송을 제기하면 연 12%까지 받을 수도 있고요.
임차권 등기명령의 또 다른 효과도 있는데요. 등기부 등본에 ‘임차권 등기’라고 찍혀있으면 다음 세입자가 들어올 때도 꺼려할 수 있거든요. ‘이 집은 집주인이 보증금을 잘 안 돌려주는 집인가?’라고 생각하고 말이죠.
그러면 다음 세입자를 구하기 더욱 어려워지겠죠. 지연손해금에 대한 부담도 있기 때문에 집주인이 다른 곳에서 대출을 받아서라도 빨리 보증금을 돌려주려고 노력할테고요. 그러니 집주인이 보증금의 일부만 먼저 주고, 나머지를 나중에 주겠다고 하면 임차권 등기명령을 반드시 신청하는 것이 좋습니다.
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