전세 vs 월세, 어떤 게 나을까요?
금융생활 가이드
<경제, 무물> 시리즈
용돈 관리부터 재테크까지, 돈에 관한 고민을 해결해드립니다.
■ “지출 줄여야 하는데 전세 사기가 무서워요”
경기도에 사는 직장인입니다. 현재 사는 집의 계약이 곧 만료돼서 전세 2억 3,000만 원짜리 빌라로 이사하려고 해요. 가진 돈 1억 6,000만 원에 전세자금대출 7,000만 원을 받아서요. 그런데 요즘 전세 사기가 심하잖아요. 혹시나 해서 이 빌라의 매매가 시세를 알아봤는데 작년 말 기준으로 2억 8천만 원이더라고요. 월세가 나을 것 같다는 생각도 드는데 어떻게 해야 할까요?
■ 사랑살이 님의 머니파일
직업: 직장인
나이: 32세
총 경제활동 기간: 7년
소득 형태: 근로소득(월급)
연 소득: 5,500만 원(세전)
월 소득: 380만 원
자산 현황
전세보증금: 1억 6,000만 원
주식: 980만 원
청약저축: 350만 원
예금: 520만 원
저축 현황
정기적금: 90만 원
청약: 10만 원
보험: 20만 원
■ 사랑살이 님의 월평균 지출
식비: 110만 원
생활비: 90만 원
교통비: 10만 원
문화생활비: 20만 원
기타: 30만 원
■ “전세와 월세의 장단점을 생각해 보세요"
글: 김현우(MBC 라디오 <손경제상담소> 진행자)
▶ 전세가율이 높아 다소 위험한 집이에요.
▶ 전세를 선택하면 주거 비용을 줄일 수 있고
▶ 월세를 선택하면 보증금을 지키면서 투자할 수 있어요.
전세 사기와 대출 금리. 요즘 이 두 가지 때문에 전세살이를 망설이는 분들이 많습니다. 특히 빌라를 고려하고 있다면 더 그런데요. 일반적으로 전세가율이 70%를 넘지 않으면 안전한 집이라고 판단합니다.
그런데 사랑살이 님이 알아본 빌라의 매매가는 2억 8천만 원, 전세가는 2억 3천만 원이니 전세가율이 80%가 넘네요. 게다가 빌라의 시세가 정확하지 않다는 점을 감안하면 더 위험해 보이는데요. 일단 월세와 전세를 선택했을 때, 각각 비용이 얼마나 드는지 계산해 볼까요?
■ 전세가율이란?
주택매매가격에 대비한 전세가 비율을 말해요. (전세가/매매가X100) 많은 부동산 투자자가 전세가율을 보고 갭투자를 하죠. 전세가율이 높으면 적은 돈으로도 아파트를 매수할 수 있기 때문이에요.
전세를 선택하면? 보험은 필수예요
전세를 선택하면 7천만 원을 대출받아야 합니다. 이자가 관건인데요. 주택도시기금을 통해 낮은 이자로 대출받는 방법이 있지만, 사랑살이 님은 소득 기준을 충족하지 못하시네요. 어쩔 수 없이 일반은행에서 대출받으셔야 하는데요.
요즘 전세대출 이자가 평균적으로 4~5%가량인 걸 감안해서 대략 이자가 4.5%라고 가정해 볼게요. 그렇다면 1년간 이자로 315만 원을 내야 합니다. 위험도가 높은 집인 만큼, 전세금을 지키려면 전세보증금 반환보증에도 가입해야 할 거예요.
전세가율을 고려해 보증료를 예상해 볼 수 있습니다. 주택금융공사를 기준으로 0.154%의 이자를 적용하면 1년간 약 71만 원을 내야 하네요. 그러면 1년간 드는 총 주거비용 386만 원이 되겠죠.
월세로 살면서 채권에 투자하는 방법도 있어요
월세는 어떨까요? 일단 매달 85만 원씩 1년 동안 1,020만 원을 주거비로 내야 합니다. 현재 주거비보다 876만 원이 증가하죠. 대신 보증금이 1억으로 줄기 때문에 대출이 필요하지 않아요. 오히려 6천만 원이 남는데요. 이 돈으로 투자를 할 수 있습니다. 물론 무엇에 투자할 것인가가 중요한데요.
채권에 투자하는 방법이 있습니다. 우량한 기업이나 기관에서 발행하는 5년 만기 채권의 최근 금리가 약 4%예요. 이런 채권을 사면 3개월마다 이자를 받을 수 있죠. 모든 채권이 다 같은 건 아니지만, 일반적으로 그런데요.
그러니 목돈을 은행 예금으로 묶어 두는 것보다 채권에 투자하는 게 좋은 방법이 될 수 있어요. 이자소득세가 발생하는 점을 감안해 세후 4%라고 가정하고 우량한 채권에 1년간 6천만 원을 투자해 받을 수 있는 이자는 약 240만 원입니다.
비용을 줄일 것인가, 보증금을 지킬 것인가
월세를 선택하면 연말정산 시 세액공제를 받을 수 있습니다. 사랑살이 님의 연 소득은 5,500만 원을 초과하고 7,000만 원에는 미치지 않으니 최대 750만 원 한도 내에서 15%를 돌려받을 수 있어요.
즉, 지방세를 포함해 약 140만 원을 받을 수 있는 거죠. 앞서 말한 채권 이자와 세액 공제를 고려하면 총 주거비용은 연 640만 원으로 지금보다 연 496만 원 늘어나겠네요.
늘어나는 주거 비용을 고려하면 전세를 선택하는 게 유리합니다. 전세자금 대출로 내는 이자도 40% 소득공제 받을 수 있으니 이점을 감안하면 더 이득이죠. 다만 주거비용을 줄이는 것보다 전세보증금을 안전하고 빠르게 돌려받는 게 더 중요하다면 월세가 나을 수 있어요. 전세보증금 반환보증에 가입해도 실제로 보증 사고가 발생하면 보증금을 받는 시점은 상황에 따라 지연될 수 있고 절차도 복잡할 수 있다는 점은 알아두시기를 바랍니다.
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