확정일자는 꼭 해야 한다던데...

부동산 완전 정복

<어서 와, 전월세는 처음이지?> 시리즈
전월세 초보에게 꼭 필요한 정보를 선배 임차인과 후배 임차인의 대화로 알려드립니다.

확정일자가 뭐야?

세 들어 사는 집이 경매에 넘어가면 우선변제권(보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리)이 생기는 제도야. 우선변제권이 있으면 보증금을 돌려받을 수 있는 가능성이 커지니 무조건 받는 게 좋지. 임대인 동의 없이도 받을 수 있어서 임대차계약서에 도장 찍는 날 바로 하는 걸 추천해! 대한민국 법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서도 신청할 수 있으니 참고하고.

■ 확정일자만 받으면 안심해도 될까?
아니, 오해하지 마. 이것 자체의 법적 효력은 없어. 확정일자를 통한 우선변제권이 의미 있으려면 대항력(제3자에게도 임차권을 주장할 수 있는 권리)이 있어야 해. 대항력을 얻으려면 ① 확정일자 ② 전입신고 ③ 점유(거주) 3종 세트가 기본으로 필요하고.

'전세권설정'부터 하라는 사람도 있더라고!

전세권설정이란 전셋집 등기사항증명서에 ‘내가 임차인’이라고 기록하는 걸 말해. 이걸 하면 등기사항증명서를 본 누구나 그 집에 임차인이 산다는 걸 알 수 있지.

확정일자와 전세권설정의 차이는 뭐냐고? 나중에 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 전자는 보증금반환청구소송을 거쳐야 하지만(그 판결문으로 경매 신청), 후자는 바로 경매 신청을 할 수 있어. 즉 소송에 걸리는 수개월의 시간을 벌 수 있지.

■ 확정일자 VS 전세권설정, 더 설명해줘!
확정일자가 (보증금을 지키는) 수비에 치중한 무기라면, 전세권설정은 공격과 수비를 겸한 무기(보증금을 돌려받기 위한 경매 신청권)인 셈이야. 전세권설정을 하면 설정 당일부터 효력이 생기지.

전세권설정의 단점은 없어?

일단 비싸. 확정일자 수수료는 600원이야. 하지만 전세권설정을 하려면 등록세(보증금의 0.2%), 교육세(등록세의 20%) 등을 내야 해. 보증금이 3억 원이면 70만 원 이상 들어가지.

임대인의 동의도 필요해. 등기사항증명서에 관련 내용을 기록할 때 등기필증, 인감증명서 등 임대인의 서류가 필요하거든. 이 때문에 보통 상대적으로 간편하고 싼 확정일자에 대한 선호도가 높지.

부동산 전문 뉴스레터 '부딩'과 함께 만든 콘텐츠입니다.