계약서 쓰기 전에 해야 할 일은?

부동산 완전 정복

<어서 와, 전월세는 처음이지?> 시리즈
전월세 초보에게 꼭 필요한 정보를 선배 임차인과 후배 임차인의 대화로 알려드립니다.

계약서 쓸 생각만 하면 긴장되지? 걱정마, 이 세 가지만 기억하면 돼!

Step 1 <예상 보증금 체크하기>

월세와 전세 중 뭐가 나아?

보증금을 마련할 여력이 되면 전세도 괜찮지. 기준금리가 치솟은 2022년엔 전세대출 이자 부담이 커 ‘전세의 월세화’가 심했지만, 최근엔 기준금리도 안정화하고 전셋값도 많이 떨어져 전세 임차인이 빠르게 늘고 있거든.

실제로 서울 아파트 임대차시장에서 전세의 비중은 2022년 ▲10월 57.7% ▲11월 53.2% ▲12월 49.5%까지 쭉쭉 떨어졌지만 올 1월 56.5%, 2월 57.9%로 크게 올랐어. (출처 서울부동산정보광장).

월세 29만 원, 관리비 40만 원인 집은 대체 뭐야?

월세 대신 관리비를 올리는 꼼수지. 보증금 6000만 원, 월세 30만 원 이상 임대차계약은 무조건 지자체에 신고하게 한 전월세신고제의 여파라고 할 수 있어. 월세는 많이 받고 싶은데 임대소득세는 내기 싫은 임대인이 신고 의무를 피하기 위해 월세 대신 관리비를 올리는 것. 이런 꼼수는 보통 빌라나 원룸에서 볼 수 있어. 원룸, 50가구 미만 소규모 주택 등은 관리비 공개 의무가 없거든.

반전세는 어떨까?

정식 명칭은 ‘보증부월세’야. 전세보증금 일부를 월세로 전환한 임대차계약이지. 사실 국내 월세시장은 대부분 이런 모양새를 띠고 있어. 이것과 월세를 구분하는 방법? 쉬워. 월세를 내지만 보증금이 월세 20년 치를 넘으면 반전세지. 이걸로 계약하면 전세는 소득공제, 월세는 세액공제를 각각 받을 수 있는 장점이 있어.

Step 2 <마음에 드는 집 고르기>

그냥 부동산 중개 플랫폼 앱에서 찾으면 되는 거 아냐?

NO! 플랫폼에서 얻은 정보만 믿고 공인중개사사무소로 직행하면 안 돼. 힘들게 시간을 내 찾아갔는데 “그 집 방금 나갔는데”라는 소릴 들을 수 있거든. 이런 상황을 피하는 방법? 플랫폼에서 본 물건이 실제 매물인지 알아보는 분별력이 필요하지. 일단 이 세 가지를 기억해두자.

■ 주변 시세 확인

싸고 좋은 집은 없어. 너무 저렴하면 의심부터 해야 한다는 뜻이야. 등록 일자를 확인해 오랫동안 나가지 않은 집이면 허위 매물 가능성이 있다고 생각하면 돼.

■ 왜곡된 사진 확인

여러 각도가 아닌 한 방향으로 촬영한 사진만 올린 집도 의심할 필요가 있어. 실제보다 넓게 보이도록 광각렌즈로 촬영하면 주변이 둥글게 왜곡되는 거 알지?

■ 매물 정보 확인

주차 가능 대수, 관리비 등 플랫폼에 올린 정보가 맞는지도 체크하고. 이사 날짜를 협의하자고 하거나 두리뭉실 넘어가려 하면 이 또한 의심할 필요가 있어.

만약 이걸 다 체크했는데도 긴가민가하면 집을 보러 가기 전에 등기사항증명서를 볼 수 있는지 물어보는 것도 좋은 방법이야.

다가구주택과 다세대주택, 대체 뭐가 다른 거야?

이 둘을 외관으로만 구분하긴 쉽지 않아. 얼핏 보면 거의 비슷하게 생겼거든. 하지만 법적으론 아래와 같이 구분돼 있어.

■ 다가구주택

임대인 1인이 집 전체의 소유권을 가진 걸 말해. 건축법상 ‘단독주택’이라 호별 구분등기가 불가능하지. 실제론 호별로 분리돼 있지만 등기상으론 그렇지 않아 전세금반환보증보험 가입 절차도 까다로운 편. 주거용으로 3개 층 이하(지하층 제외)만 쓸 수 있어.

■ 다세대주택

다세대주택 호별로 임대인이 다른 집이야. 흔히 말하는 ‘빌라’가 여기에 속하지. 건축법상 ‘공동주택’이라 호별 구분등기가 가능해서 전세금반환보증보험에도 쉽게 가입할 수 있어. 3층 이하인 다가구주택과 달리 주거용으로 4층까지 쓸 수 있고. 참고로 같은 공동주택이지만 1개 동의 건물연면적(건물 각 층의 바닥면적을 합한 전체 면적)이 660㎡(약 200평)를 초과하면 ‘연립주택’으로 분류해.

Step 3 <대출 가능 여부 살피기>

대출 다 나오는 거 아니었어?

꼭 그렇진 않아. 전세대출이 불가능한 집이 더러 있거든. 아래가 대표적인 경우.

■ 건축물대장상 ‘주택’이 아닌 건물

흔한 빌라처럼 생겼는데 건축물대장을 보면 사무실이나 상가로 표기된 경우가 있어. 업무용으로 허가를 받은 후 주거용으로 공사한 집이지. 주택이 아닌 이런 집(호실)은 전세대출이 나오지 않고, 주택임대차보호법에 따른 보호도 못 받아. 특히 빌라처럼 개조한 근린생활시설(상가)은 조심해야 해.

■ 권리침해가 있는 집

부동산의 권리 사항을 기록하는 등기사항전부증명서의 ‘갑구’란에 가압류, 압류, 가처분 등이 설정된 집이야. 만약 권리를 침해 당하면 집이 경매로 넘어갈 수 있어서 은행도 대출해주지 않아. 또 거액의 근저당이 잡혀 있는 집이 경매로 넘어 가면 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수 있으니 꼭 그 집의 시세 대비 근저당 금액이 얼마나 되는지 체크하는 게 좋아.

■ 무허가 & 미등기 건물

무허가 불법 건물의 대표 주자는 옥탑방이야. 대부분 전입신고 자체가 되지 않아 대출도 불가능하지. 이따금 옥탑방 임대인이 “다른 집에 전입신고해주겠다”며 유혹하기도 하는데, 실거주지와 주민등록상 거주지가 다른 경우 법적 보호를 받을 수 없어.

부동산 전문 뉴스레터 '부딩'과 함께 만든 콘텐츠입니다.