계약서 쓸 때 확인해야 할 내용 3가지만 알려줘!
부동산 완전 정복
<어서 와, 전월세는 처음이지?> 시리즈
전월세 초보에게 꼭 필요한 정보를 선배 임차인과 후배 임차인의 대화로 알려드립니다.
STEP 1. 첫번째는 등기사항증명서를 확인하는 거야. 봐야하는 게 정해져 있으니까 귀찮더라도 꼭 확인해!
미리 봐야 하는 거야?
여건이 되면 보는 게 좋아. 등기사항증명서는 집의 신분증과 다름없어. 그 집의 소유권, 전세권 등 권리관계가 다 적혀 있지. 이걸 어디서 보냐고? 대법원 인터넷등기소에 접속해 집 주소를 입력하고 수수료(1000원)를 내면 누구든 등기사항증명서를 발급받을 수 있어.
뭘 봐야 해?
만약 소유권에 대한 사항을 알려주는 ‘갑구’에 다음과 같은 단어가 하나라도 보인다면, 그냥 다른 집을 알아보는 걸 추천할게. 괜히 골치만 아파질 수 있거든.
■ 가압류
빚을 진 이가 갚지 않을 거 같을 때, 돈을 빌려준 이가 미리 조치를 취하는 거라고 생각하면 쉬워. 이걸 해놓으면 자기 거라도 빚진 이 마음대로 그 재산을 팔 수 없거든.
■ 가처분
‘집을 다른 이에게 팔 수 없다’고 알려주는 등기야. 이런 집은 돈 주고 사도 자기 것이 되지 않지. 이 단어가 보인다면 문제가 있어도 한참 있는 집이란 얘기야.
■ 가등기
소유권을 넘기라고 요구할 권리가 있음을 표기하는 등기야. 이것엔 순위보전적 효력이 있어서 임차인이 대항력을 주장하지 못할 수 있어.
■ 압류
국가기관이 채무자의 특정 재산에 대한 처분을 제한하는 강제 집행을 의미해. 압류가 되면 빨간딱지라고 불리는 스티커를 붙여 살림을 강제로 확보하지. 생각만 해도 무시무시하지?
STEP 2. 등기사항증명서를 다 봤으면 그 다음 해야하는 건 계약하러 온 사람이 진짜 그 집의 주인인지 확인해야 해.
집 주인이 아닐 수도 있다는 거야?
물론이지. ① 신분증 사진과 얼굴을 대조하고 ② 신분증 이름과 등기사항증명서상 소유자 이름을 대조하는 게 기본이야. 이렇게 하고도 찜찜하면 등기필증(집문서)까지 확인하면 돼. 단, 요샌 관행상 대부분 임대차계약 시 등기필증까지 보진 않아. 하지만 공인중개사조차 잘 모르는 임대인이라면 등기필증 확인을 요구할 필요가 있어.
도장 찍기 전, 등기사항증명서만 보면 되지?
큰일 날 소리. 등기사항증명서엔 치명적 단점이 있어. 실시간으로 권리변동 사항을 넣을 수 없다는 거지.
예를 들어 2023년 5월 10일 전월세 계약을 맺고 6월 9일 잔금을 치르기로 했다고 치자. 계약서 쓰는 날 정오에 등기사항증명서를 살펴 권리분석을 한 결과 문제는 없었어.
한데 잔금일에 이걸 다시 살피니 그때 본 것과 다른 거야. 해당 부동산의 권리 사항을 적는 ‘을구’에 근저당권(담보대출)이 설정된 거지. 근저당권이 과하게 많으면 나중에 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수 있어. 이 때문에 등기사항증명서는 계약 시점부터 잔금일까지 꼭 세 번 이상 확인하는 게 좋아.
■ 안심전세 앱에서도 등기사항증명서 체크 가능!
계약이 끝난 후 안심전세 앱에서도 등기사항증명서의 변동 사항을 체크할 수 있어. 심지어 등기사항증명서에 변동이 생기면 카카오톡으로 알려준다는 사실. 1회 발급(1000원)으로 무려 2년 6개월 동안 알림이 유지된다고.
귀찮은데.. 공인중개사에게 맡기면 안 되나…
공인중개사사무소 입구에 붙은 ‘중개 사고 손해배상책임보증 1억 원’이라고 쓰인 스티커를 보고 그러는 거야? 그거 너무 믿지 마. 그건 그냥 공인중개사가 1억 원짜리 보증보험(공제)에 가입했단 얘기야. 즉 임대차계약서를 쓸 때 공인중개사가 실수한 경우 소송을 통해 ‘1억 원 이하’의 보험금을 받을 수 있단 거지. 어디까지나 일차적 책임은 계약 당사자에게 있다고.
공인중개사가 ‘대리계약’하자고 하면?
임대인의 위임장이 있다면 그래도 괜찮아. 하지만 위임장 없인 절대 안 돼. 이런 상황에서도 전세 사기가 일어나거든. 공인중개사가 임대인을 대리해 세를 놓으면서 임차인에겐 전세보증금을 받고, 임대인에겐 월세를 놓았다고 거짓말한 후 그 차액을 횡령한 사건도 있었어. 결국 그 중개사는 사기죄로 처벌됐지만, 민사상 ‘무권대리’이기에 임차인은 임대인에게 보증금을 받을 수 없지. 알지? 대리인과 계약할 땐 몇 배 더 신중해야 돼.
■ 대리계약 시 확인해야 할 서류는?
소유자에게 받은 위임장과 인감증명을 봐야 해. 가령 본인이 소유자의 부모라며 “명의만 딸로 돼 있지 실제 관리는 제가 다 해요”라고 해도 위임장과 인감증명을 가져올 때까진 계약을 미루는 게 좋아.
STEP 3. 다음은 계약서에 특약을 넣을 차례야.
'특약사항란'에 뭘 넣어야 할까?
‘특별한 약정’을 의미하는 특약을 너무 쉽게 보지 마. 계약서의 완성도를 결정짓는 중요한 요소거든. 고로 그 내용은 최대한 ‘자세히’ 넣는 게 좋아. 뭘 넣느냐고?
① ‘임차인이 임차 주택을 인도받을 때까진 저당권 등 권리설정을 하지 않는다’는 내용(가장 중요) ② 벽지나 페인트 등 입주 전 수리해야 할 것과 그 비용 처리 ③ 보일러와 수도 등 거주 기간에 고장 날 염려가 있는 것에 대한 수리 및 비용 부담 등에 대해선 꼭 넣어야 해. 이 외에도 임대인과 구두로 협의한 모든 사항을 기록할 수 있어.
■ 임대인 동의 없이 강아지를 키워도 될까?
임대인과 좋은 관계를 유지하기 위해 미리 ‘반려동물을 키운다’고 알리는 게 좋지. 만약 임대인이 꺼리는 거 같으면 특약사항란에 ‘벽지 훼손 같은 문제 발생 시 수리비 전액을 변상한다’는 내용을 덧붙이면 될 거야. 내 강아지가 소중한 만큼 임대인의 집도 소중하니까.
부동산 전문 뉴스레터 '부딩'과 함께 만든 콘텐츠입니다.
