전월세 계약 사기를 피하려면
부동산 지식이 하나도 없는 분들께 추천드립니다
본가를 떠나 독립을 하게 되면 부동산 계약을 하게 된다. 흔히 중개업소를 통해 집을 알아보고 마음에 드는 집이 발견되면 상태를 확인하고 계약서에 도장을 찍는다. 마지막으로 잔금을 치르게 되면 나만의 독립된 공간이 생기게 된다.
허나 이게 그리 단순한 일이 아니다. 단순한 것 같지만 확인할 사항이 많다. 자칫 잘못하면 전 재산이나 다름없는 보증금을 떼일 위험이 있고, 집이 경매에 넘어가는 경우도 있다. 필자도 내 주변에 그런 일이 없을 줄 알았지만, 친한 친구가 전세 보증금을 1억 가까이 사기 당한 이후로는 부동산 계약이라는 게 남에게 맡겨서 되는 게 아니라는 것을 절실히 깨닫게 되었다.
솔직히 부동산 지식은 어렵다. 예전에 경매 수업도 들어보고 여러 책들을 봤지만 하나 같이 어려웠다. 부동산 계약은 핵심을 아는 게 중요하다. 자질구레한 지식보다 중요한 몇 가지만 주의하면 사기 당할 위험이 현저히 줄어진다. '어서와, 전월세는 처음이지' 책에 나온 지식을 참고하여 중요한 사항을 정리해봤다.
공인중개사의 거짓 호가에 속지 않으려면 국토교통부 실거래가 사이트에서 실거래가를 확인하자. 부동산 어플에 나오는 가격도 거짓 호가일 가능성이 상당히 높다. (https://www.molit.go.kr)
중개보수는 '거래금액'의 0.8% 이내에서 각 시도의 조례로 그 요율과 한도액을 정하고 있다. 여기서 거래금액이란 전세계약=전세금(보증금), 월세 계약은 보증금+(월세x100) 을 말한다.
보증금+(월세x100)의 금액이 5천만 원 미만인 경우 보증금+(월세x70)이 거래금액이 된다.
전월세 집을 보러 다닐 때에는 체크리스트를 만들고 줄자와 펜, 카메라는 반드시 챙기도록 하자.
집을 담보로 한 빚이 얼마나 되는가를 따져봐야 하는데 이를 권리분석 이라고 한다. 이를 확인하려면 주민센터 또는 인터넷에서 등기부등본을 발급 받으면 된다. 수수료는 천 원 정도다.
등기부등본에 가압류, 압류, 가처분, 가등기 라는 단어가 있으면 무조건 계약을 피하는 것이 좋다. (제일 중요함)
확정일자란 주택임대차계약서가 존재함을 증명하기 위해 법률상으로 인정되는 날짜를 의미한다. 임차한 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 원활히 되찾으려면 확정일자라는 것이 필수로 요구된다.
확정일자는 주민센터 또는 법원에서 부여하며, 계약 당일 확정일자를 부여 받아야 한다. 대항력과 우선변제권을 지니려면 확정일자 취득이 가장 중요하다.
임대인과 계약을 할 때 동일 인물인지 신분증을 반드시 확인해야 하며, 사본이 아닌 원본을 요구하자. 주민번호와 등기부등본 상의 번호가 일치하는지 확인이 필요하다.
대리인이 온 경우에는 위임장과 인감증명서를 요구해야 한다. 만약 대리권을 증명하지 못한다면 절대로 계약을 체결해서는 안 된다. (매우 중요!!)
아파트 등의 공동주택은 지번, 동, 호수까지 반드시 정확하게 명기해야 한다.
계약금을 비롯하여 임대인에게 건네는 모든 거래 내역은 확실하게 기록해둬야 분쟁의 소지가 없다. 현금을 건네는 것보다 계좌이체를 권장한다. 돈을 건넬 때에도 임대임 이름을 확인하자.
월세는 연말정산 시 최대 10%까지 세액공제를 받을 수 있다. 집주인 동의가 없어도 되며 임대차계약서 등의 간단한 서류만 있으면 세액공제 신청이 가능하다.
전월세를 사는 동안 집수리나 하자가 발견되는 경우 임대임에게 당당하게 요구해야 한다. 절대 미안해하지 말자. 돈을 지불한 것에 대한 당신의 권리다. 단, 형광등과 같은 소모품의 교체 및 수선은 임차인이 부담한다.
임대차계약은 기본 2년이며, 1년 계약을 하더라도 임차인은 임대차보호법에 보호된다. 계약 종료 1개월 전까지 계약 변경에 대한 요구가 없으면 계약은 묵시적으로 갱신된다.
임대차 계약이 종료되었는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 보증금을 받을 때까지 이사를 가지 않는 편이 좋다. 만약 부득이한 사정으로 이사를 가야한다면 법원에 임차권등기명령을 신청하자.
