전 (고) 박원순 서울시장이 재임 당시에 시행하던 '주거정비 지수제'를 폐지하고 재개발 사업을 진행하는데 소요되는 기간을 단축한다는 것이 이번 이슈의 골자다.
사실 부동산 재개발 과정이 어떤지 모르는 사람이 읽었을 때는 이번 행보가 부동산 시장에 어떤 영향을 끼칠지를 유추하기 어렵다. 부동산 재개발 과정은 전문적으로 공부하고 연구하는 사람들도 직접 시행하기 전에는 헷갈리고 어렵기 때문이다. 그래서 간단하게 어떤 부분이 어떤 영향력을 미칠지를 메모해보았다.
'주거정비 지수제 폐지'를 이번 26일 재개발 활성화 대책의 핵심 포인트중 하나로 생각할 수 있다. 이전에는 재개발 사업을 시행하기 위해선 '건축 연면적 기준 노후도 60%', '주택 밀집도', '면적 기준 노후도', '도로 접근성', '부지 협소 정도'의 요건 등을 모두 평가해서 총점이 70점이 넘어야 했다. 건축 연면적은 1층부터 n층까지의 바닥면적 총합계를 이야기한다. 건축법에서 이야기하는 '건축물'은 쉽게 생각할 수 있는 아파트는 물론이고 사람의 손길이 닿은 다양한 공작물을 의미한다. 그렇기 때문에 이전에 '건축 연면적 기준 노후도 60%'는 강한 규제를 취하는 조항이었다.
그뿐만 아니라 재개발 사업 자체가 기반시설(도로, 공원 등)의 열악함을 판단하여 동네 자체를 뜯어고치는 사업인 만큼 재개발 사업에서는 해당 동네가 얼마큼 쾌적한지를 사업타당성 기준으로 삼았는데 4가지 항목을 평가받아서 총점 70점을 넘겼어야 했으니 재개발 사업자들 입장에서는 사업 타당성 검사하다가 날 셀 판이었다. 이러한 주거정비 지수제 폐지를 언급한 것을 보았을 때 2015년 이후 0에 수렴했던 강북 재개발 시장이 뜨거워질 것으로 예상된다.
한 가지 더 눈에 띄는 조항이 있었는데 바로 '민간 재개발 사업'의 문턱을 낮췄다는 것이다.
서울시가 민간 재개발사업 문턱을 대폭 낮추면서 공공재 개발 등 정부가 추진하는 공공주도 공급대책과의 충돌이 불가피해졌다는 관측이 나온다. 공공재 개발 대신 서울시가 자체적으로 도입하기로 한 공공기획 방식을 택하거나 아예 민간개발 방식으로 선회할 가능성도 예상된다.
-신문 원본 중-
세 가지 관점에서 바라볼 수 있을 것 같다. 먼저 민간개발자 입장이다. 민간개발자 입장에서는 이전에 공공주도 공급의 재개발 방식으로 할 경우 공공시행자인 LH, SH, 지자체 기타 등등의 공공조직 시어머님과 함께 하지 않게 되었다는 것만으로도 큰 메리트라고 생각이 든다. (물론, 요리할 때 시어머님 말 안 들어서 후회된 적은 없지만, 요즘은 잘 모르겠다.)
조합 입장에서는 기존에 공공재 개발 선택지 외에도 새로운 선택지가 생긴 것이기 때문에 선택의 폭이 더 넓어진 셈이다.
이를 불안하게 바라보는 입장도 있다. 바로 투자자들 입장에서는 새로운 불시장이 열리지 않을까 하는 걱정도 든다. 재개발이 이루어지는 지역은 대부분 오피스텔이나 노후된 주택 등이 밀집되어있는 지역인데, 이러한 물건들은 보통 아파트의 대체제로 언급되는 부동산들이다. 문제는 민간 재개발 방식으로 탄력 받은 시장이 새로운 혼란을 만드는 것이 아니냐는 우려도 나온다.
학교를 다녔을 때 후배들이 부동산에 관련된 책을 추천해 달라고 하면 꼭 두 권을 추천해주었다. (내 돈 주고 내가 사서 읽은 책들이며 광고를 받은 것은 아니다. 혹여 누군가 나에게 광고를 주겠다고 하면 오예다.)
위의 서적은 재건축, 재개발이 어떻게 이루어지는지를 전공자가 아닌 일반인들도 이해하기 쉽게 서술한 책이다. 위의 책을 읽으면 나도 모르게 부동산 투자를 하며 돈을 벌고 있는 나 자신을 그리게 된다. 하지만 꼭 생각해야 하는 내용이 있다. 바로 그 부동산들 또한 '사람이 사는 세상'이라는 점이다. 물론 난쏘공 같은 경우에는 고전 명작으로 읽히고 있기 때문에 추천을 받은 후배들의 표정이 반가워보이지 만은 않는다. 하지만 돈보다는 웃는 사람이 많은 동네가 여기저기 많아지기를 바라는 입장에서는 오늘도 꾸준히 추천한다.
이번 부동산 대책 발표 또한 실행이 되기 이전까지는 어떻게 진행될지 아무도 모른다. 그저 재개발 사업이 진행됨으로써 기반시설들이 정비되고 자기가 사는 마을에 정 붙이고 웃으며 사는 사람들이 더 많아지기를 바란다.
솔직히 진짜 깜짝 놀랐다. 신문을 읽는 내내 "뭐? 뭐??"라는 생각을 했다. 삼국지에서 원술이 죽기 직전에 자신의 화려함만을 생각하며 전쟁 중에 상처 입은 백성에게 꿀물을 내오라고 했을 때 핏물밖에 없다며 원술에게 핀잔을 주던 백성이 아마 수제 맥주 영세업자일 듯하다.
수제 맥주인 곰표 맥주는 CU 주류 부분의 매출을 책임지는 파워 있는 아이템이 된 지 오래다. 제주맥주는 거기에 한술 더 떠서 제주맥주는 상장까지 마쳤다. 그런데 줄줄이 상폐 업을 한다는 게 무슨 뜻일까?
한마디로 요약하면 수제 맥주 생태계에서 프랜차이즈화가 급속도로 진행되고 있다. 현재 우리나라에 면허를 취득하여 운영되는 수제 맥주 사업장 160여 곳 정도가 되는데 대부분이 맥주를 캔이나 병에 담는 생산설비를 갖추지 못한 상태이다. 이런 곳들은 대용량 맥주통 형태인 '케그'를 식당과 주점에 공급해 왔으나 코로나 19로 외식사업이 어려워지면서 이마저도 어려워졌다.
몇 십억을 들여서 생산설비를 갖추었다고 해도 다음 문제가 남아있다. 편의점에서는 이미 가격 후려치기 경쟁이 이루어지고 있다는 점이다. 수입맥주도 4캔에 10,000원이 넘어가면 비싸다고 생각이 든다. 하지만 프로모션 비용이 넉넉지 않은 수제 맥주 업체 입장에서는 가격에서 경쟁우위를 확보하기도, 여러 판로를 확보하여서 물건을 입점하기도 어렵다.
기사에서는 인터넷 판로를 열어줘야 한다는 부분을 언급하며 글을 마쳤다. 나는 여기에 심리학적인 다른 아이디어를 더했다. '자이가르닉 효과'를 최대화하여서 정부가 애주가들이 수제 맥주를 소비자들이 한 번씩 맛보게 해주는 것이 어떨까 하는 것이다.
'자이가르닉 효과'란 첫사랑을 못 잊는 사람의 심리상태로도 많이 설명되고는 한다. 어떠한 일을 미완성하였을 때 그 상(狀모양 상)이 머릿속에 남는다는 것이다. '미련'정도로 번역하면 어떨까 싶다. 우리는 생각보다 자이가르닉 효과를 여기저기서 많이 경험하고는 한다. 시험 끝나고 답안을 확인할 때도 헷갈렸던 문제부터 답을 맞힌다든지, 드라마를 끊어야지 끊어야지 하면서도 못 끊는 나 자신 모두 자이가르닉 효과의 작품들이다.
이 글을 쓰는 필자도 술을 정말 좋아하지만, 아는 맥주의 종류가 15개가 넘지 않는다. 하지만 내가 마셨을 때 정말 맛있었던 기억이 나면 그 음식을 먹기 위해서 다시 그 장소를 방문한다. 그렇기 때문에 영세 수제 맥주 업자들이 고객들에게 한 번씩 노출될 수 있는 기회를 마련해주면 어떨까 한다.
