생애주기 아파트 투자
공무원, 교사에 적합한 아파트 투자
김교사는 서울 1주택자다. 집값이 고공행진일 때 잠깐 기분이 좋았다. 마치 부자가 된 것 같았다. 그러나 곰곰이 생각해 보니 꼭 그렇지도 않다. 나라에서 집값에 제동을 걸기 위해 세금을 올리니 보유할 때 드는 돈이 많아졌다. 다른 집들 보니까 어차피 우리 집이 오른 만큼 혹은 더 올랐다. 매도 후 이사 가고 싶어도 김교사가 가고 싶은 상급지는 더 많이 올라있었다.
‘집 값이 올라봐야 세금만 더 내고 팔아서 이사 가는 것도 어렵네.’
‘도대체 언제 팔아서 이익을 남길까’, ‘이사를 언제 가야 할지 모르겠다.’
1주택은 생존을 위한 기본
김 교사처럼 1주택자는 집값이 고점일 때 기분만 좋지, 사실 들어가는 돈은 더 많습니다. 그럼 오른 세금이 무서워 집을 팔아야 할까요? 아니면 고점이니까 팔아야 할까요? 절대 그렇지 않습니다. 집은 사회의 시민으로서 기본 생존권, 시민권입니다. 1주택자에게는 결코 과하게 세금을 부과할 수 없습니다. 유주택자 중에서 압도적으로 1주택자가 많기 때문입니다. 그들에게 세금을 과하게 부과한다면 정권유지가 쉽지 않습니다. 그래서 1주택자들에게는 피해가 없고 무주택자들에게는 그리 예뻐 보이지 않는 다주택자를 때려잡죠. 김 교사는 1주택자니까 세금만 좀 더 내지만, 무주택자는 집값이 고점이면 어떨까요? 상대적 박탈감에 속이 쓰리고 일도 손에 잡히지 않습니다. FOMO(Fear Of Missing Out)이라고 하죠. ‘자신만 고립되고 소외되는 것 같아 두려움을 느끼는 증상’입니다. 뉴스에도 나올 만큼 많은 사람이 이 증상을 호소했습니다.
그럼 집값이 하락하면 어떨까요? 1주택자는 하락했어도 그냥 자기 집에서 살면 그만입니다. 혹은 그냥 보유하면 됩니다. 5년 이내로 주담대를 받았으면 금리는 어차피 고정이고, 혹시 보유가 5년이 지났다면 훨씬 싼 가격에 샀기 때문에 떨어졌어도 샀던 가격보단 높습니다. 이자가 고민이면 나라에서 지원하는 대출 상품으로 금리를 줄여볼 수도 있습니다. 반면에 무주택자는 어떨까요? 큰 폭의 하락을 경험했습니다. 머리로는 지금이 저렴한 가격인 줄 알지만 가슴으로는 매수 버튼이 눌러지지 않습니다. ‘더 떨어지면 어떡하지?’, ‘금리가 6%, 7%, 8%까지 가면 어떡하지?’ 언론에서 자극적인 기사들이 마구 쏟아져 나옵니다. ‘더 떨어지면 사야겠다.’ 결국 매수하지 못합니다. 정부에서는 dsr도 제외해 주고 금리도 더 저렴한 임시 특판 대출을 지원해 주지만 결국 좋은 기회를 다 날립니다.
이때 매수하는 사람들은 이런 사람입니다. 집 없는 서러움을 느꼈고, 상승-하락장을 경험했던 사람입니다. 열심히 자금을 처절하게 모으면서 공부했던 사람입니다. 독서로 정신을 무장하고 긍정적이고 생각을 하는 사람입니다. 갖고 싶은 지역과 아파트를 꾸준히 임장 가고, 6개월, 1년, 2년 쭉 가격 동향을 체크하는 사람입니다. 우리나라 경제에 대한 낙관적 믿음을 가진 사람입니다.
생애주기 아파트 투자
위의 김 교사처럼 1주택자인데 어떻게 아파트 투자가 유효한지에 대해 이야기해 봅니다. 그렇다면 집은 언제 팔아야 할까요? 좋은 집을 팔아야 할 때는 딱 한 가지 경우밖에 없습니다. ‘더 좋은 집을 살 때’입니다.
우리나라 사람들은 1주택자가 많습니다. 그만큼 정책적인 혜택도, 은행에서의 대출도 많이 해줍니다. 정부에서도 이사 가는 사람에게 과도한 세금을 부과하지 않기 위해 ‘일시적 1가구 2주택’의 혜택을 줍니다. 특히 아파트의 세 가지 세금 중, 취득세와 양도세에서 주목해야 합니다. 김 교사처럼 1주택을 보유한 사람이 할 수 있는 가장 좋은 방법은 바로 이 ‘일시적 1가구 2주택’ 정책을 활용하는 것입니다. 1주택을 보유하면서 적절한 시점에 모은 돈이나 담보대출을 일으켜 다른 주택, 혹은 주택이 될 권리를 매수하는 것입니다. 적절한 시점의 기준은 본인이 세워야 합니다. 한 가지 확실한 것은 타이밍을 재기보다는 가족의 생애 주기에 따라 매수하는 것이 좋습니다. ‘더 좋은 집’의 기준은 바로 ‘생애 주기’로 결정하면 좋습니다.
대치동키즈의 <내 집 없는 부자는 없다>라는 책을 보면 격하게 공감한 부분이 나와있습니다. ‘생애 주기’를 활용한 투자에 대해 소개해보겠습니다.
‘생애 주기를 활용한 부동산 투자를 결심했다면 시황에 흔들리거나 자꾸 예측하려 하면 안 됩니다.
생애 주기 투자는 긴 호흡을 가지고 나와 가족의 생애 일정과 목적에 맞춰 더 좋은 입지로 가고자 노력하는 것입니다.
그 사이 부동산 시장의 오르내림은 있을 수 있지만 결국 매년 떨어지는 돈 가치만큼, 옮겨간 상위 입지의 가치만큼 나의 자산 가치는 오르게 됩니다.’
생애주기를 활용한 부동산 투자에서 가장 중요한 기회는 3번이 있습니다.
첫 번째, 결혼 준비를 하며 신혼살림을 시작할 때입니다.
신혼 때는 부모의 보살핌에서 벗어나 독립해서 맞이하는 첫 시기입니다. 생애 처음으로 살아보고 싶은 곳에 살 수 있는 시기입니다. 지금까지 살았던 곳을 벗어나 지도를 넓게 펴고 보기를 권장합니다. 인생에서 가장 자유롭게 거주지를 선택할 수 있는 시기에 부모님이 사는 지역에 살기를 원해서, 직장에서 가깝다고 그 근처에서 신혼을 시작하면 다른 더 좋은 입지 조건에서 살 수 있는 기회를 쉽게 놓치게 됩니다. 곧 아이가 생기고 사는 곳에 익숙해지면 환경에 익숙해져 다른 곳으로 이사 가기 쉽지 않습니다. 자신이 사는 곳이 가장 좋다는 심리적 지분과 다른 지역이 좋아도 현재 사는 곳의 장점으로 합리화하기 때문입니다. 마침내 완전히 정착하면 다른 새로운 지역으로 갈 생각조차 안 하게 됩니다.
이 시기에는 오랫동안 살았던 지역보다 한 단계 더 좋다고 생각하는 입지 조건으로 주거지를 결정하는 것이 좋다고 생각합니다. 미혼이나 아기 없는 신혼 때는 상대적으로 집의 크기, 연식, 학군을 고려하지 않아도 되기 때문입니다.
두 번째, 자녀가 유치원에 다닐 시기입니다.
신혼 때 처음 집에 대해 힘들게 고민하고 거주지역을 결정했습니다. 보통은 출산하고 육아 과정이 너무 힘들기 때문에 집에 대해 고민할 겨를 없이 살게 됩니다. 유치원에 보내야 할 시기가 오면 즉 초등학교 전 단계의 시기가 오면 비로소 아이를 둔 부모의 눈으로 집을 바라보게 됩니다. 가는 길은 안전한지, 또래 친구들의 부모 수준은 어떤지, 배정된 초등학교의 면학 분위기는 어떤지, 멀게는 중학교 학군까지 살펴보게 됩니다. 얼마 전까지만 해도 살기 부족함이 없던 자신의 동네를 아이라는 새로운 기준으로 꼼꼼하게 따져보게 됩니다. 이미 지역에 자리 잡고 근처에 부모님이 도와주셔서 육아 도움을 받다 보니 다른 지역으로 가기가 두렵습니다.
요즘 유치원부터 엄마들의 커뮤니티가 만들어지고 아이의 학원과 학습이 결정되므로 사실상 학부모가 되는 첫 관문은 유치원이 됩니다. 매년 시설과 학습이 좋은 유치원에 보내기 위한 부모들의 전쟁이 일어나는 것도 이런 인식 때문입니다. 일부 사립초를 제외하고는 대부분 그대로 주변 초등학교에 같이 입학하기 때문에 유치원 때부터 형성된 커뮤니티는 지역에 대한 강력한 소속감을 부여합니다. 결국 가족의 생애에서 가장 긴 시기인 자녀의 학창 시절 내내 그 지역을 벗어나기가 어렵습니다.
세 번째, 자녀가 초등학교 3학년이 될 쯤입니다.
갈아타기의 동기부여가 되는 가장 강력한 생애 시점은 자녀의 초등학교 3학년 시기입니다. 이 시점에는 자녀의 공부 그릇이 드러나고, 본격적으로 시작될 입시 여정에 맞추어 어느 중학교 학군에서 공부시킬지 고민하게 됩니다. 중학교 배정을 위해서 최소 이 시점에는 옮겨줘야 원하는 중학교에 배정받을 확률이 높아집니다.
이 시기를 마지막으로 이후 자녀 학창 시절 동안 거주지를 옮기기는 거의 드뭅니다. 아이의 학업이 끝난 뒤에도 이미 형성된 자녀와 부모의 커뮤니티로 인해 거주지를 바꾸지 않습니다. 이 시기가 지나면 사실상 투자를 위한 실거주 이사는 끝났다고 생각합니다. 결국 이 시기가 마지막 생애주기 시점이라고 보는 이유입니다.
생애주기에 앞서 미리 사자.
실거주하면서 투자도 하고 싶은 분들은 위의 세 시기를 기억하시는 게 좋습니다. 인생에서 이사를 하기에 적절한 타이밍이며, 계획만 잘 세우면 투자까지도 성공적으로 마무리할 수 있습니다. 특히 위의 시기 2~3년 이전에 전월세를 끼고 미리 사는 것을 추천합니다. 즉 이사하고 나서 다음 지역과 집을 알아보고 꾸준히 모니터링하다가 적절한 가격이 오면 매수하는 거죠. 그리고 가격이 어떻든 원하는 시기에 이사를 갑니다. 강제로 이사를 가게 됩니다. 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택을 보려면요. 이렇게 하면 좋은 점은 부동산 시장과 주변의 소음에 휘둘릴 필요가 없습니다. 그냥 꾸준히 좋은 입지로 이사를 가는 겁니다. 미리 사두면 특히 마음의 안도감도 얻을 수 있습니다.
미리 샀다가 만약 들어가려는 시점에 집값이 많이 떨어지면 어떡하냐고요? 그럼 반대로 지금 안 샀다가 그때 집값이 폭등하면 그때는 어떡해야 하나요? 더 낭패 아닌가요? 생애 주기의 계획이 망가질 수 있습니다. 우리 가족이 머무는 곳이며 오랜 시간 실거주 한다고 생각하면 가격은 시점에 따라 다를 뿐 그 차이는 그대로입니다. 중요한 건 부동산 그 자체입니다. 시장의 오르내림은 있지만 결국 올라간 상위 입지의 가치만큼 나의 자산 가치는 오르게 됩니다.
교사들이 이 생애주기 투자에 매우 적합합니다. 이사에 비교적 자유롭고 장기 주택담보 대출이 가능하며 안정적입니다. 자녀 교육에 관심 있으신 분들은 이 생애주기 투자가 매우 공감될 것입니다.
